TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/05858

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître Catherine FRANCESCHI
Copie certifiée conforme à :
-Maître [X] [I]
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05858
N° Portalis 352J-W-B7J-C62CS

N° MINUTE :

Assignation du :
13 mai 2025

JUGEMENT
rendu le 28 mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 1] 15, S.A.S.U
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1525

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Monsieur [C] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
et encore
[Adresse 4]
[Localité 3]

non-représentés

Décision du 28 mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05858 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62CS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [Y] et M. [T] [Y] sont propriétaires des lots de copropriété n°69, 371 et 489 d'un immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 5].

Par un jugement du 4 septembre 2020, rectifié par décision du 2 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné in solidum M. [C] [Y] et M. [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 11 461,84 euros au titre d’appels de charges et fonds travaux impayés pour la période du 30 juin 2016 au 1er avril 2019, ainsi que la somme de 2 339 euros au titre des frais de recouvrement.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [Y] et M. [T] [Y] de payer la somme de 39 621,07 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 7] à Paris a fait assigner M. [C] [Y] et M. [T] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 8 octobre 2025.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1147 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner solidairement M. [C] [Y] et M. [T] [Y] au paiement de la somme de 40 876,94 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- condamner solidairement M. [C] [Y] et M. [T] [Y] au paiement de la somme de 5 616,60 euros, au titre des frais de recouvrement ;

- condamner solidairement M. [C] [Y] et M. [T] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner solidairement M. [C] [Y] et M. [T] [Y] au paiement des entiers dépens ;

- condamner solidairement M. [C] [Y] et M. [T] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [C] [Y] et M. [T] [Y] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [C] [Y] et M. [T] [Y] sont propriétaires des lots n°69, 371 et 489 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2019, 24 septembre 2020, 27 mai 2021, 13 avril 2022, 23 mai 2023 et 15 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

- un décompte de créance actualisé au 2ème trimestre 2025 inclus.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [Y] et M. [T] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 40 876,94 euros.

M. [C] [Y] et M. [T] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 2ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 39 du règlement de copropriété, qui prévoit expressément la solidarité entre indivisaires ainsi qu’entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, M. [C] [Y] et M. [T] [Y] seront condamnés solidairement en paiement.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 5 616 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la constitution d’une hypothèque constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de transmission d’un dossier à un auxiliaire de justice ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles ».

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires soutient que les sommes réclamées correspondraient à la réalisation de diligences exceptionnelles excédant la mission habituelle du syndic, ceci ne ressort pas de l’examen du décompte de créance produit. Il apparaît au contraire que les sommes facturées correspondent à l’exercice courant de la mission de recouvrement de charges incombant au syndic (« Suivi procédure impayés » ; « suivi dossier avocat »).

Par ailleurs, le seul fait que la dette des copropriétaires défendeurs soit d’un montant important ne démontre pas en lui-même que des diligences exceptionnelles auraient été rendues nécessaires.

En conséquence, M. [C] [Y] et M. [T] [Y] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 204 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [C] [Y] et M. [T] [Y] de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [C] [Y] et M. [T] [Y] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de mai 2019 a minima.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [C] [Y] et M. [T] [Y] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 septembre 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [C] [Y] et M. [T] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, et conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de l’assignation.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [C] [Y] et M. [T] [Y], parties perdant le procès, sera condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [C] [Y] et M. [T] [Y] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,