TJ 75056, 28 mai 2026, RG 23/01820

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 23/01820
N° Portalis 352J-W-B7H-CY34B

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEURS

Monsieur [O] [U]
Madame [F] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Alice MALEKPOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0206

DÉFENDERESSES

La société [J], SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T14

La société SCI SU IMMO MANTES LJ prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0628
Décision du 28 Mai 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY34B

La société ALHESTIA, SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0628

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige:

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, M. [O] [U] et Mme [F] [U] (ci-après « les époux [U] ») sont propriétaires du lot n° 8 correspondant à un appartement situé au deuxième étage, porte droite.

La société ALHESTIA était propriétaire des lots n ° 1, 2, 4 et 5, qu’elle a vendus à la S.C.I SU IMMO MANTES LJ le 13 juillet 2023.

Le règlement de copropriété désigne ainsi ces lots :
- le lot n° 1 est un local commercial situé à gauche de la porte cochère de l’immeuble, comprenant une partie au rez-de-chaussée communiquant par un escalier intérieur avec une autre partie au sous-sol ; ledit lot communique, par un escalier intérieur, avec le lot n° 5 correspondant à un local commercial situé au premier étage ;
- le lot n° 2 est un local commercial situé à droite de la porte cochère de l’immeuble, comprenant une partie au rez-de-chaussée communiquant par un escalier particulier et par un monte-charge avec une partie au rez-de-chaussée ; ledit lot communique, par un escalier intérieur, avec le lot n° 4 correspondant à un local commercial situé au premier étage.

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2007, la société ALHESTIA a donné à bail à la SARL [Q], aux droits de laquelle se trouve la société [J], les lots n° 2 et 4 (ainsi que les lots n° 29 et 38 correspondant à des caves), aux fins d’y exercer une activité de « bar, café, restaurant » (pièce n° 1 de la société ALHESTIA).

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2021, le bail commercial du 22 janvier 2007 a fait l’objet d’un renouvellement, conclu avec la société [J], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2021.

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017, la société ALHESTIA a donné à bail à la société [J] des locaux commerciaux formant les lots n° 1 et 5 pour une durée de neuf années entières et consécutives, aux fins d’y exercer, s’agissant du lot n° 1, une activité de « bar, café, restaurant sans extraction » et, s’agissant du lot n° 5, une activité de « bureaux à l’exception de la grande pièce sur rue à gauche depuis la porte d’entrée, au fond du couloir, qui sera à destination de salon de réception ».

La société [J] exerce les activités précitées sous les enseignes « CHEZ [L] » (lots n° 2, 4, 29 et 38) et « PETIT [L] » (lots n° 1 et 5).

Dénonçant des nuisances sonores subies depuis la mi-avril 2017 en relation, selon eux, avec la réunion des lots n° 4 et 5 par l’ouverture d’une porte anciennement condamnée aux fins de constituer une salle de réception au 1er étage, les époux [U] ont sollicité une expertise judiciaire auprès du juge des référés de [Localité 1], qui a désigné, par ordonnance du 2 mars 2022, M. [Z] [W] en qualité d’expert judiciaire.

Monsieur [Z] [W] a déposé son rapport le 22 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 2 février 2023, les époux [U] ont assigné la société [J] ayant pour enseigne « CHEZ [L] » et la S.A.S. ALHESTIA, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, d’une part la condamnation sous astreinte des défendeurs à faire réaliser des travaux et, d’autre part, l’indemnisation de leur préjudice.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/01820.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 septembre 2024, les époux [U] ont assigné en intervention forcée la S.C.I. SU IMMO MANTES LJ devant le tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG 24/10803, a été jointe à l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 23/01820 par mentions aux dossiers du 24 septembre 2024.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, M. [O] [U] et Mme [F] [U] demandent au tribunal de :

Vu l’article 544 du code civil, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les articles R. 1336-1 et R.1336-5 du code de la santé publique, l’article 1er de la réglementation relative aux bruits de voisinage sur le territoire de la ville de [Localité 1], le principe jurisprudentiel selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage »,

Condamner in solidum les sociétés [J] et SCI SU IMMO MANTES LJ à réaliser, sous astreinte de 600 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, sous le contrôle d’un bureau d’études acoustiques, aux frais des sociétés [J] et SCI SU IMMO MANTES LJ, les travaux d’installation d’un limiteur de son normalisé (visé par l’expert judiciaire dans sa note aux parties n° 1),

Condamner in solidum les sociétés [J] et SCI SU IMMO MANTES LJ à communiquer à Monsieur [O] [U] et Madame [F] [U], sous astreinte de 600 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, la facture acquittée afférente à ces travaux et le procès-verbal de réception de ces travaux,

Condamner in solidum les sociétés [J], ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ à régler à Monsieur [O] [U] et Madame [F] [U], la somme de 34.435 € arrêtée au 16 novembre 2023, correspondant à leur préjudice de jouissance subi pour la période de mi-avril 2017 au 16 novembre 2023, ce chiffrage tenant compte de la période de fermeture liée au COVID,

Débouter les sociétés [J], ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [U] et Madame [F] [U],

Condamner in solidum les sociétés [J], ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ à régler à Monsieur [O] [U] et Madame [F] [U], la somme de 12.139,33 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Décision du 28 Mai 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY34B

Condamner in solidum les sociétés [J], ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

Ne pas écarter l’exécution provisoire.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, la société [J] demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter Monsieur et Madame [U] de leur demande tendant à ce que la société [J] soit condamnée à la réalisation des travaux préconisés par l’expert,

Débouter Monsieur et Madame [U] de leur demande tendant à ce que la société [J] soit condamnée à communiquer les factures afférentes aux travaux,

Débouter Monsieur et Madame [U] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 34.192,50 € au titre de leur préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que la société [J] devait être condamnée à la réalisation de travaux et/ou à la fourniture de factures,

Débouter Monsieur et Madame [U] de leur demande tendant à ce que ces condamnations soit assortie d’une astreinte,

Accorder à la société [J] un délai de 18 mois afin de procéder aux travaux de remplacement du monte-charge,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que Monsieur et Madame [U] devaient être indemnisés au titre de leur préjudice de jouissance,

Limiter le montant du préjudice à la somme de 2.000 €,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que la condamnation au titre des travaux ou de la production de factures devait être assortie d’une astreinte,

Limiter le montant de l’astreinte à la somme de 50 € par jour de retard,

En tout état de cause,

Débouter les sociétés ALHESTIA et SCI SU MANTES IMMO LJ de leur demande tendant à ce que la société [J] soit condamnée à les garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre,
Décision du 28 Mai 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY34B

Débouter Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter les sociétés ALHESTIA et SCI SU MANTES IMMO LJ de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société [J],

Condamner in solidum Monsieur et Madame [U] et les sociétés ALHESTIA et SCI SU MANTES IMMO LJ à payer à la société [J] la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur et Madame [U] et les sociétés ALHESTIA et SCI SU MANTES IMMO LJ aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la société ALHESTIA et la S.C.I SU IMMO MANTES LJ demandent au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [W] du 22 octobre 2022, vu les articles 1719 et 1754 du code civil,

Débouter Madame [F] [U] et Monsieur [O] [U] de leur demande de condamnation in solidum sous astreinte de réaliser les travaux préconisés par l’expert à l’encontre de la société ALHESTIA et de la société SCI SU IMMO MANTES LJ,

Débouter Madame [F] [U] et Monsieur [O] [U] de leur demande de condamnation in solidum sous astreinte de réaliser tout travaux relatifs au monte-charge à l’encontre de la société ALHESTIA et de la société SCI SU IMMO MANTES LJ,

Débouter Madame [F] [U] et Monsieur [O] [U] de leur demande de condamnation in solidum sous astreinte de réaliser les travaux d’installation d’un limiteur de son normalisé à l’encontre de la société ALHESTIA et de la société SCI SU IMMO MANTES LJ,

Débouter Madame [F] [U] et Monsieur [O] [U] de leur demande de condamnation in solidum sous astreinte de leur communiquer les factures acquittées afférentes aux travaux à l’encontre de la société ALHESTIA et de la société SCI SU IMMO MANTES LJ,

Débouter Madame [F] [U] et Monsieur [O] [U] de leur demande de condamnation in solidum à leur régler la somme de 34.192,50 € à l’encontre de la société ALHESTIA et de la société SCI SU IMMO MANTES LJ,

Débouter Madame [F] [U] et Monsieur [O] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter la société [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Fixer le préjudice de jouissance de Monsieur et Madame [U] à la somme de 2.000 €,

Condamner la société [J] à garantir la société ALHESTIA et la société SCI SU IMMO MANTES LJ de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure,

Condamner in solidum Madame [F] [U] et Monsieur [O] [U] ainsi que la société [J] à payer aux sociétés ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner in solidum en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la SARL [Localité 6] FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maître Olivier AUMONT, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de Procédure Civile,

Dire y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 12 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 mars 2026, a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

A l’audience, les défendeurs ont exposé que la société [J] a, s’agissant du « [Adresse 4] [L] », situé à gauche de la porte cochère de l’immeuble, renoncé au droit au renouvellement de son bail commercial et a quitté les lieux le 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la matérialité des désordres, leur origine, les responsabilité

Les époux [U] soutiennent que la société [J], auteur direct des nuisances sonores constatées par l’expert judiciaire, et ses bailleurs copropriétaires successifs, les sociétés ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ, doivent être condamnées in solidum sur le fondement objectif de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage.

Ils exposent que les nuisances subies :
- ont débuté à l’ouverture du bar à tapas PETIT [L] à la mi-avril 2017, et non depuis 2019 comme indiqué par l’expert judiciaire,
- se sont interrompues en 2020 pendant la période de crise sanitaire, l’établissement n’ayant été ouvert que quatre mois en 2020,
- se poursuivent, comme en attestent les nuisances subies en mars 2023.

La société ALHESTIA et la société SCI SU IMMO MANTES LJ soutiennent que :
- les nuisances sont limitées, dans leur ampleur et dans leur durée, dès lors que :
* les nuisances n’ont pas affecté la chambre de l’appartement des époux [U], compte tenu de la valeur d’isolement acoustique très performante aux bruits aériens du plancher de la salle d’activité située sous ladite chambre,
* les nuisances ne sont pas permanentes, et durent moins d’une minute s’agissant de celles provenant de l’utilisation du monte-charge ; s’agissant des nuisances nocturnes, si la société [J] a l’autorisation d’exploiter jusqu’à 2 heures du matin, elle ferme ses portes habituellement vers 23 h pour le restaurant « CHEZ [L] » selon le dire n° 4 de la société [J] ;
* la période de préjudice de jouissance ne pourrait courir que d’octobre 2019 à décembre 2019, février 2020 inclus, à l’exclusion de la période de fermeture liée à la crise sanitaire (de mars 2020 au 31 janvier 2022) puis de janvier 2022 à octobre 2022, étant par ailleurs précisé que : i) ce n’est qu’à compter du 9 octobre 2020 que M. [U] a dénoncé les nuisances ; ii) l’établissement « [Localité 7] » n’a pas réouvert après la crise sanitaire selon le dire n° 4 de la société [J] ;
* les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés par la société [J],
- seul le preneur, auteur du trouble, peut voir sa responsabilité engagée,
- en tout état de cause, la S.C.I. SU IMMO MANTES LJ ne peut être condamnée à indemniser des troubles survenus à une époque où elle n’était pas propriétaire.

La société [J] conteste :
- la matérialité des nuisances, en faisant notamment valoir que : i) si elle dispose d’une autorisation d’ouverture jusqu’à 2 h du matin, ses établissements ferment habituellement vers 23 h ; ii) la chambre des époux [U] n’a pas été impactée ; iii) les nuisances sonores liées au monte-charge n’étaient que ponctuelles de sorte qu’elles ne sont pas anormales ; elles ont cessé depuis juillet 2023, date à laquelle la mise hors service dudit monte-charge a été constatée,
- la qualification des nuisances, en estimant que les époux [U] ne peuvent se prévaloir de troubles anormaux du voisinage puisqu’ils ont décidé d’acheter un appartement au-dessus d’un restaurant situé dans un immeuble ancien,
- la période des nuisances, en exposant que : i) les époux [U] ne versent aucune pièce probante démontrant qu’elles auraient débuté à l’ouverture du « Petit [L] » à la mi-avril 2017, le premier courrier dénonçant les nuisances datant du 9 octobre 2020, ii) aucune nuisance n’a pu survenir pendant la fermeture des établissements durant la crise sanitaire, étant précisé que le « Petit [L] » est resté fermé de mars 2020 au 24 mai 2023, iii) aucune nuisance ne peut être postérieure au mois d’août 2023, date d’achèvement des travaux, qui ont été contrôlés par un bureau d’études acoustiques.

***

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Aux termes de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique, « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité ».

Des bruits répétés sur une longue durée peuvent constituer un trouble anormal du voisinage, indépendamment du respect des normes en vigueur, la seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n'étant pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928 ; Civ. 2ème, 18 avril 2013, n° 12-19.865).

A l'inverse, le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n° 88-19.383, 12 octobre 2005, n° 03-19.759 ; 18 février 2009, n° 07-21.005, etc.)

En l’espèce, l’expert judiciaire n’a pas constaté de nuisances liées à la diffusion de musique (expertise judiciaire, pièce n° 21 des époux [U]). A cet égard, le seul courrier du conseil des époux [U] adressé au conseil de la société [J] le 16 mars 2023, dénonçant une « musique à pleine puissance pendant plus d’une heure » le 28 février 2023 (pièce n° 30 des époux [U]) ne démontre pas la matérialité des nuisances dénoncées.

Le 9 mai 2022, l’expert judiciaire a procédé à des mesures acoustiques, de nuit, dans la chambre (située au-dessus de la salle d’activité du restaurant) et le séjour (situé au-dessus de l’espace bureaux) de l’appartement des époux [U] (rapport d’expertise judiciaire, pages 12 à 14, 18, 22 et annexe) et a conclu : i) au dépassement « très significatif » des valeurs d’émergence limites admissibles en matière de bruit de voisinage fixée par le décret n° 2017-1244 ; ii) à leur caractère « répétitif et intense ».

Les nuisances acoustiques en provenance de l’activité de la société [J] sont ainsi décrites par le rapport d’expertise judiciaire en page 12 à 14 et 22 :
- « des bruits d’impacts de type grincements sur le carrelage du sol, de déplacements du mobilier (tables et chaises) en présence de clientèle et lors de la phase de rangements du mobilier avant la fermeture au public en fin de service de l’établissement », en provenance des deux espaces de restaurant et bar, dont « les valeurs dépassent de 5 dbA à 8 dBA pour la salle du rez-de-chaussée « petit [L] » et de 7 dBA à 10 dBA pour la salle du rez-de-chaussée « Chez [L] », la limite de 6 dBA (selon le décret n° 2017-1244 en matière d’émergence limite admissible de bruit de voisinage) et 3 dBA (selon le 2ème avis de la commission d’étude du bruit du ministère de la santé publique) en période de nuit »,
- un « bruit ponctuel de type impulsionnel de claquements de portes des locaux situés à l’étage » du restaurant, marqué par « un dépassement significatif d’émergence limite de 8 dBA lors de la fermeture de la porte du WC destiné au public »,
- « un bruit de fonctionnement du monte-charge très ancien situé en sous-sol desservant le rez-de-chaussée destiné au stockage des marchandises durant la période des livraisons, bruit et vibrations émises et particulièrement audibles en mode « descente » du monte-charge avec charge de marchandises (…) », emportant un dépassement, en niveau global, de 7,5 dBA (eu égard à la limite fixée par le décret n° 2017-1244 en matière d’émergence limite admissible de bruit de voisinage) et de 13,5 dBA (eu égard à la limite fixée par le 2ème avis de la commission d’étude du bruit du ministère de la santé publique) et, en niveau spectral, de 6,5 dB à 15 Db, étant précisé que ce bruit « constitue le bruit le plus intense mesuré dans la chambre ».

Les mesures précitées ont été précédées, compte tenu de l’ancienneté de l’immeuble, de mesures du niveau d’isolation acoustique du plancher. Le fait que la valeur d’isolement acoustique aux bruits aériens du plancher mesurée de 61 dBA vis-à-vis de la chambre soit « très performante », en raison de la présence d’un faux plancher dans la salle d’activité de réception située au 1er étage (rapport d’expertise judiciaire, page 13), n’invalide en rien les dépassements des valeurs d’émergence précitées et subies y compris dans la chambre, étant précisé que l’expert a estimé que la valeur d’isolement acoustique du plancher mesurée de 50 dBA au droit du local à usage de bureau du 1er étage (sous le séjour des époux [U]) était elle insuffisante et que les bruits étaient « susceptibles de se propager dans l’ensemble du 1er étage selon que les portes sont ouvertes ou fermées dans ces espaces » (rapport d’expertise judiciaire, page 14).

L’expert judiciaire précise que « les périodes d’apparition des bruits (bruits de grincement de mobilier et claquement de portes des locaux situés à l’étage) sont en lien avec les horaires d’exploitation ouverts au public des salles de restaurants et de rangement du mobilier après fermeture au public, d’une part, aux heures de livraison concernant l’utilisation du monte-charge hors horaires d’ouverture au public (le matin), selon la société [J], d’autre part » (rapport d’expertise judiciaire, page 16). Il relève (en page 18 de son rapport) que la société [J] n’a pas justifié précisément des périodes de livraisons (horaires et jours).

L’absence de toute pièce produite sur l’heure de fermeture effective des deux établissements ne permet pas de nier les nuisances, alors qu’il est constant que ces établissements étaient ouverts, au moins, jusqu’à 23 heurs.

Le fait que les nuisances précitées ne soient pas permanentes, que certaines (bruits d’impact et de grincement) étaient subies le soir, quand d’autres (bruit du monte-charge) étaient entendues le matin (note aux parties n° 7, page 9), ne supprime pas davantage l’intensité et le caractère répétitif des nuisances précitées. Si les mesures acoustiques annexées au rapport d’expertise montrent que le temps de descente du monte-charge est d’une minute, la répétition dudit bruit est un fait constant.

S’agissant de la période des nuisances, aucun élément n’est produit, s’agissant de la période courant de la mi-avril 2017 au 5 février 2019, qui ne sera donc pas retenue.

Le courriel du représentant de la société ALHESTIA en date du 5 février 2019, faisant référence à un échange téléphonique avec M. [U] et confirmant « toute (son) action pour les nuisances sonores » subies (pièce n° 32 des époux [U]), atteste qu’à cette date, les époux [U] se plaignaient des nuisances dénoncées et analysées par la suite par l’expert judiciaire. S’il ressort de l’échange de courriels entre la société [J] et M. [A] [I], acousticien, des 11, 13 et 14 mars 2019, que M. [U] a refusé la réalisation de mesures acoustiques en son domicile à cette date (pièces n° 7 de la société [J]), ce seul refus, ponctuel, motivé par M. [U] à la lecture des échanges précités par l’état de santé de son épouse, ne vaut pas reconnaissance d’une absence de nuisances. Il convient donc de retenir l’existence des nuisances à compter du mois février 2019.

Les nuisances ont de nouveau été dénoncées :
- par un courrier de mise en demeure adressé à la société ALHESTIA par le syndic le 22 mai 2020 (pièce n° 12 des époux [U]),
- par un courriel de M. [U] en date du 9 octobre 2020 (pièce n° 11 des époux [U]),
- par des mises en demeure adressées par le conseil des époux [U] en date du 17 février 2021 (pièces n° 5 et 6 des époux [U] ; pièce n° 4 de la société [J]).

Les attestations des amis des époux [U] en date du 12 avril 2021 et du 10 mars 2021 (pièces n° 13 et 14 des époux [U]) et de trois personnes se présentant comme occupants de l’immeuble (pièces n° 15 à 17 des époux [U]) n’éclairent pas le tribunal compte tenu, pour les premières, de leurs imprécisions sur la nature et la date des nuisances, et pour les secondes, de ce que ces attestations n’informent pas le tribunal sur les nuisances subies au sein de l’appartement des époux [U].

S’agissant de la période 2020-2021, si les parties ne versent aucune pièce justifiant des périodes précises de fermeture des établissements « CHEZ [L] » et « PETIT [L] », il est constant que tous les bars et restaurants ont été, en raison des restrictions liées à la crise sanitaire dite du COVID 19, fermés du 15 mars au 2 juin 2020 et de la mi-octobre 2020 à début juin 2021. Les époux [U] font donc, en l’état des pièces versées aux débats, justement valoir une période de nuisances de quatre mois en 2020. En revanche, ils ne peuvent se prévaloir que d’un préjudice de six mois en 2021.

La société [J] justifie avoir réalisé des travaux d’isolation phonique, suivant les préconisations de l’expert, de mars à août 2023 inclus (pièces n° 15 à 20 de la société [J]). Elle a en outre remplacé son mobilier pour adopter un mobilier en bois, moins bruyant (pièce n° 24 de la société [J]), sous lequel elle a apposé des feutres (pièce n° 25 de la société [J]). Ces travaux ont été contrôlés par le BET « SLAM ACOUSTIQUE », lequel a, dans un rapport du 16 novembre 2023, conclut que « la comparaison des mesures acoustiques réalisées avant et après travaux indiquent une bonne amélioration de différents critères acoustiques » et indique qu’il a pu observer « la bonne mise en œuvre de certains des éléments préconisés en étude :
Revêtement de sol Panneaux absorbants au plafond Joints en pourtour de porte Ferme-porte… » (Pièce n° 21 de la société [J], page 14).
Par ailleurs, le monte-charge est hors de fonctionnement et non réparable depuis le mois de juillet 2023 (attestation de la société TECHNI LAB SERVICES, pièce n° 27 de la société [J] ; procès-verbal de constat du 28 octobre 2024, pièce n° 28 de la société [J])

Les époux [U] ne contestent pas que les travaux réalisés ont mis fin aux nuisances dénoncées, puisqu’ils arrêtent leur préjudice de jouissance au 16 novembre 2023, date du rapport de contrôle précité du BET « SLAM ACOUSTIQUE ». Les nuisances n’ont donc pas perduré après le mois d’août 2023.

Dans ces conditions, il convient, en l’état des éléments versés aux débats, de retenir l’existence des nuisances précitées sur les périodes suivantes :
- de février 2019 à décembre 2019,
- quatre mois en 2020,
- six mois en 2021,
- année 2022,
- du 1er janvier 2023 au 31 août 2023.

Contrairement à ce que soutient la société [J], la nature des nuisances précédemment retenues, leur intensité, leur caractère répétitif ne permettent pas de soutenir qu’elles correspondraient à des « bruits de la vie courante » que tout copropriétaire doit tolérer dans un immeuble ancien.

La preuve de la préexistence des nuisances, exclusive de responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, repose sur celui qui l’invoque, à savoir la société [J].

Si aucune des parties ne verse une pièce attestant de la date d’acquisition par les époux [U] de leur appartement, le conseil des époux [U] mentionne dans son dire n° 4 une acquisition de l’appartement « en 2012 » (pièce n° 22 des époux [U]), avant que la société [J] prenne à bail les lots n° 1 et 5 pour ouvrir le second établissement « PETIT [L] », lequel communique, matériellement, avec les lots n° 2 et 4, par une porte. La société [J] ne démontre pas que les nuisances constatées par l’expert judiciaire existaient avant l’acquisition par les époux [U] de leur appartement.

Il convient donc de retenir, sur le fondement objectif des troubles anormaux du voisinage, la responsabilité de :
- la société [J], occupante et auteur effectif du trouble,
- la société ALHESTIA jusqu’au 12 juillet 2023 et la société SCI SU IMMO MANTES LJ du 13 juillet 2023 au 31 août 2023, en leur qualité de propriétaires des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

2 - Sur la demande de travaux

Les époux [U] soutiennent qu’ils continuent à ce jour de subir des nuisances acoustiques en l’absence d’installation d’un limiteur de son normalisé, alors que l’absence de ce limitateur est visé par l’expert dans sa note aux parties n° 1 et que son installation est imposée par les dispositions de l’article R. 1336-1 du code de la santé publique.

La société ALHESTIA et la société SCI SU IMMO MANTES LJ exposent que les travaux de mise en conformité aux normes réglementaires incombent au preneur, en application des baux commerciaux conclus.

La société [J] expose que l’installation d’un limitateur de bruit normalisé n’a pas été prescrite par l’expert judiciaire, qui n’a pas constaté de nuisance en lien avec la musique. Elle estime que ses établissements ne sont pas concernés par les dispositions réglementaires citées en demande.

En l’espèce, l’expert judiciaire a seulement observé, dans sa note aux parties n° 1 (annexe au rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 21 ; pièce n° 28 des époux [U]), que « la diffusion de la musique dans la salle du rez-de-chaussée est produite par une application connectée à deux enceintes acoustiques, et ne dispose pas de limitateur de bruit normalisé ». L’installation d’un tel limitateur ne fait pas partie des travaux recommandés par l’expert, dans ses conclusions, au titre des mesures permettant de mettre fin aux nuisances (rapport d’expertise judiciaire, pages 20 et 21).

Décision du 28 Mai 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY34B

Les nuisances précédemment retenues n’ont pas pour origine la diffusion de musique, de sorte que les travaux requis sont sans lien avec les mesures propres à remédier aux désordres.

Les époux [U] seront donc déboutés de leurs demandes de condamnation in solidum et sous astreinte, des sociétés [J] et SCI SU IMMO MANTES LJ à réaliser sous le contrôle d’un bureau d’études acoustiques et à leurs frais, des travaux d’installation d’un limiteur de son normalisé, et à communiquer la facture acquittée afférente à ces travaux ainsi que le procès-verbal de réception de ces travaux.

3 - Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice jouissance

Les époux [U] font valoir que :
- une décote de 30 % de la valeur locative est justifiée, compte tenu des nuisances litigieuses,
- un avis de valeur locative estime à la somme mensuelle de 485 € la décote applicable à la valeur locative de leur appartement, compte tenu des nuisances sonores existantes ; l’avis de valeur locative produit en défense n’est pas probant pour émaner d’un agent n’ayant pas visité l’appartement,
- leur appartement de deux pièces, d’une superficiede 51 m², a été totalement affecté par les nuisances, le soir et la nuit jusqu’à minuit voire 2 heures du matin.

Ils chiffrent ainsi le préjudice de jouissance dénoncé :
- 15 avril 2017 au 30 avril 2017 : 485 € x 0,5 mois = 242,50 €,
- mai 2017 à décembre 2017 : 485 € x 8 mois = 3.880 €,
- année 2018 : 485 € x 12 mois = 5.820 €,
- année 2019 : 485 € x 12 mois = 5.820 €,
- année 2020 : 485 € x 4 mois = 1.940 €,
- année 2021 : 485 € x 12 mois = 5.820 €,
- janvier à octobre 2022 : 485 € x 10 mois = 4.850 €,
- octobre 2022 à octobre 2023 : 485 € x 12 mois = 5.820 €,
- 1er novembre 2023 au 16 novembre 2023 : 485 € x 0,5 mois = 242,50€,
- soit un préjudice chiffré à la somme de 34.435 € au 16 novembre 2023.

La société ALHESTIA et la société SCI SU IMMO MANTES LJ et la société [J] considèrent qu’un préjudice de jouissance de 200 € par mois maximum pourrait le cas échéant être retenu, dès lors que :
- l’avis de valeur locative produit par les époux [U] retient, sans justification, un prix au m² et une décote, alors que l’encadrement des loyers prévoit, selon le site de la DRIHL (direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement), un loyer de référence majoré de 29,5 € pour un appartement similaire situé à l’adresse litigieuse, soit un loyer mensuel de 1.504,5 €,
- il convient d’appliquer un abattement compte tenu de la discontinuité des nuisances et de leur localisation.

***
Décision du 28 Mai 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY34B

Il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l'existence. Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n 3).

Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836).

En l’espèce, les motifs précédemment adoptés ont retenu l’existence des nuisances litigieuses sur les périodes suivantes :
- de février 2019 à décembre 2019
- quatre mois en 2020,
- six mois en 2021,
- année 2022,
- du 1er janvier 2023 au 31 août 2023.

Il est constant que l’appartement des époux [U] est un appartement de deux pièces d’une surface de 51 m².

Il résulte des motifs précédemment adoptés que les nuisances :
- ont affecté les deux pièces (chambre et séjour) de l’appartement des époux [U],
- n’ont pas affecté ces deux pièces en permanence (bruits de grincement de mobilier et claquement de portes le soir et la nuit, jusqu’à au moins 23 heures ; bruit lié au monte-charge le matin, lors des livraisons).

Les époux [U] font donc à juste titre valoir qu’un coefficient de 30 % de la valeur locative de leur appartement indemnise intégralement le préjudice subi.

Ils produisent par ailleurs un avis de valeur locative en date du 18 juin 2022, établi par l’agence immobilière ERA IMMOBILIER et estimant à 1.735 € par mois hors charges la valeur locative de leur appartement de deux pièces d’une surface de 51 m², soit 34,31 €/m² en ramenant cette évaluation à 1.250 € par mois hors charges, soit 21,56 €/m², eu égard « aux nuisances sonores liées à l’activité de restauration » (pièce n° 26 des époux [U]). Pour fixer à 485 € la « décote » mensuelle de la valeur locative de leur appartement, les époux [U] soustraient la somme de 1.250 € à celle de 1.735 €.

Il ressort de cet avis que l’agence immobilière a fixé les prix au m² précités par référence au loyer de référence exposé par la DRIHL, pour un appartement loué en meublé. Or, la valeur locative de l’appartement loué non meublé sur les périodes concernées est évaluée par la DRIHL à 29,5 € par m² (soit une valeur locative de 1.504,50 € par mois).

Il convient de retenir un préjudice de jouissance équivalent à 30 % de ladite valeur locative de 1.504,50 €, soit 451,35 € par mois.

Par voie de conséquence, il convient de condamner in solidum :
- la société [J] et la société ALHESTIA à payer aux époux [U] la somme de 15.069,26 € au titre du préjudice de jouissance subi de février 2019 au 12 juillet 2023 sur une période totale de 33 mois et 12 jours (à l’exception d’une période de huit mois en 2020 et 6 mois en 2021),
- la société VIRIGILE et la société SCI SU IMMO MANTES LJ à payer aux époux [U] la somme de 727,98 € au titre du préjudice de jouissance subi du 13 juillet 2023 au 31 août 2023.

4 - Sur le recours en garantie formé la société ALHESTIA et la société SCI SU IMMO MANTES LJ à l’encontre de la société [J]

La société ALHESTIA et la société SCI SU IMMO MANTES LJ font valoir que leur recours en garantie est fondé, compte tenu des clauses des deux baux et de la situation litigieuse dont il résulte que la société ALHESTIA n’a commis aucun manquement et que les troubles proviennent exclusivement de l’activité de la société VIRIGILE. Elles estiment qu’elles n’ont commis aucun manquement à leur obligation de délivrance puisque les dispositions de l’article 1719 ne sont pas d’ordre public compte tenu des stipulations des baux (article 7 du bail du 22 janvier 2007, article 9 de l’avenant du 19 octobre 2021, article 2 du bail du 14 décembre 2016).

La société [J] soutient que la clause d’un bail commercial mettant à la charge du preneur certains travaux ne peut avoir pour effet de décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

***
Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s'ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au locataire la chose louée, et, dans le cas d’un bail commercial, il doit permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à l’usage pour lequel ils ont été loués (ex. : Civ. 3ème 14 février 2012, n° 11-10.243).

Le bailleur ne peut s’affranchir de cette obligation essentielle même si le locataire a déclaré accepter les lieux en l’état (par ex, Civ. 3ème 5 juin 2002, n° 00-19.037, Bull. n° 123), une telle clause ne pouvant le décharger de son obligation de maintenir les lieux en cours de bail en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

De même, le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2005, n° 04-12.200, Bull. N° 119).

Hors ce cas (impossibilité de s’exonérer de son obligation de délivrance), les parties peuvent, par dérogation aux obligations normalement mises à la charge du bailleur et suivant une clause expresse, transférer au preneur les travaux, notamment d’isolation phonique, requis par les prescriptions administratives et l’obligation de veiller à ce que l’activité n’apporte aucune nuisance de quelque sorte que ce soit aux occupants de l’immeuble ou au voisinage (par ex, Civ. 3ème, 13 juillet 2010, n 09-15.061, Civ. 3ème 29 juin 2022, n° 21-14.482). 

***
En l’espèce, le bail du 22 janvier 2007, par lequel la société ALHESTIA a donné à bail à la SARL [Q], aux droits de laquelle se trouve la société [J], les lots n° 2 et 4 (pièce n° 1 de la société ALHESTIA) prévoit, au sein de son article 7 (page 6) que : « le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des voisins tant à l’occasion des livraisons qu’à celles des déplacements du personnel. Le preneur déclare se soumettre aux obligations du règlement de copropriété.
Le preneur devra faire son affaire personnelle, à ses frais, risques et périls, sans que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les voisins ou les tiers, notamment pour bruits (…) causés par lui ou par des appareils lui appartenant (…). Au cas où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du preneur, celui-ci sera tenu de les lui rembourser sans délai » (pièce n° 1 des sociétés ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ). L’article 9 de l’avenant de renouvellement de bail commercial en date du 19 octobre 2021 rappelle l’application de toutes clauses, conditions et charges du bail du 22 janvier 2007 non-rappelées aux présentes.

Le bail du 14 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017, par lequel la société ALHESTIA a donné à bail à la société [J] les lots n° 1 et 5 (pièce n°3 de la société ALHESTIA) réitère une clause similaire au sein de l’article 6, 6° « conditions de jouissance » du titre 1 « conditions générales ». Il prévoit en outre spécifiquement, au sein de son article 2 « destination » du titre 2 « Conditions particulières », que « en aucun cas le salon de réception ne devra produire de troubles de quelques natures qu’il soit au sein de la copropriété. Le preneur sera tenu de mettre fin aux éventuelles troubles générés dès signalement écrit sans caractère de forme par le bailleur, un copropriétaire ou un tiers. Le preneur devra dans ce cas supporter le coût d’une étude acoustique ainsi que, le cas échéant, le coût des travaux préconisés par le bureau d’études techniques pour mettre un terme aux nuisances constatées ».

Il ressort des clauses expresses précitées que les parties ont entendu transférer au preneur les travaux, notamment d’isolation phonique, qui s’avéreraient nécessaires en cas de troubles de voisinage causés par l’activité autorisée. Or, les troubles retenus ne sont que le fait du preneur, qui n’a pas isolé suffisamment ses locaux.

Par voie de conséquence, la société [J] sera condamnée à garantir et à relever indemne la société ALHESTIA et la société SCI SU IMMO MANTES LJ de toutes condamnations prononcée à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire confiée à M. [Z] [W], et les frais irrépétibles.

5 - Sur les demandes accessoires

Les sociétés [J], ALHESTIA et SCI SU IMMO MANTES LJ, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [Z] [W] en date du 22 octobre 2022.

Tenues aux dépens, elles seront condamnées in solidum à payer aux époux [U] la somme globale de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [U] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, il convient de débouter la société [J], la société ALHESTIA et la S.C.I SU IMMO MANTES LJ de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,