TJ 75056, 28 mai 2026, RG 24/08017

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/08017
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ERF

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Juin 2024

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEURS

Madame [Z] [H] [L] épouse [E] [B]
Monsieur [N] [J] [E] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Sandra GORLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1767

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, Monsieur [V] [T], en sa qualité de syndic de copropriété désigné
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Emmanuel FLEURY de l’AARPI LMT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0169

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 28 Mai 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/08017 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ERF

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, Mme [Z] [H] [L] épouse [O] et M. [N] [E] [B] sont propriétaires, depuis le 27 février 2019, d’une chambre située au 6ème étage.

Mme [Z] [H] [L] épouse [O], embauchée par le syndic en qualité de gardienne de l’immeuble selon contrat de travail du 4 octobre 2001, a été licenciée pour inaptitude avec impossibilité de reclassement par courrier recommandé du 24 novembre 2023. Par courrier du même jour, le syndic a notifié à M. [N] [E] [B], qui avait été embauché le 1er mars 2021 en contrat de travail à durée déterminée de remplacement suite à l’arrêt maladie de son épouse, la rupture dudit contrat.

La notification de ces licenciements a été précédée d’une réunion du conseil syndical, le 19 novembre 2023, dont le compte-rendu expose :
- la nécessité légale de procéder au licenciement de Mme [H] [L] pour inaptitude,
- la décision de « confirmer cette mission de présence d’un gardien pour effectuer une mission de surveillance et d’entretien de la copropriété » et, par voie de conséquence, le fait qu’il fallait « mettre fin au CDD de M. [E] [B] dans la mesure où celui-ci avait un emploi dans la journée et ne pouvait être présent qu’à partir de 16 h »,
- outre l’abandon de « l’idée de vendre la cave (ancienne chaudière) à Mme [H] [L] ».

Lors de l’assemblée générale du 22 avril 2024, à laquelle les époux [E] [B] n’ont pas participé, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 6.1 à 6.5 ainsi libellées :

- « 6.1 – Suppression du poste de gardiennage
Double majorité absolue de l’article 26-1 / clé de répartition : charges générales

Le syndicat, après avoir pris connaissance du licenciement pour inaptitude de la gardienne, Mme [Z] [H] [L], décide de supprimer le poste de gardiennage tel que prévu par le règlement de copropriété, article 4, page 23. Cette disposition sera supprimée en conséquence.

Première lecture :
Pour : 5 votes, soit 871 tantièmes sur 1.001, soit 87,01 %
Contre : 1 vote, soit 93 tantièmes sur 1.001, soit 9,29 %
Abstention : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 1.001, soit 0,00 %
Total : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 1.001, soit 96,30 %.

Aucun propriétaire ne s’est abstenu.

Ont voté contre : SCI BARRIL COCHET IMMOBILIER (93,0).

La résolution ayant recueilli entre 33 % et 50 % des voix composant le syndicat des copropriétaires, et plus de 50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés, il est procédé à un second vote selon la règle de la majorité de l’article 25.

Seconde lecture :

Pour : 5 votes, soit 871 tantièmes sur 964,0, soit 90,35 %
Contre : 1 vote, soit 93 tantièmes sur 964,0, soit 9,65 %
Abstention : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 964,0, soit 0,00 %
Total : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 964,0, soit 100 %.

Aucun propriétaire ne s’est abstenu.

Ont voté contre : SCI BARRIL COCHET IMMOBILIER (93,0).

Résolution adoptée »,

- « 6.2 Etude et diagnostic – budget relatif à la suppression du poste de gardiennage

Majorité simple de l’article 24 / clé de répartition : charges générales

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats notifiés, pris connaissance de l’avis du conseil syndical et délibéré décide d’effectuer l’étude ou diagnostic suivant : budget relatif à la suppression du poste de gardiennage pour un montant de 3.500 € TTC. L’assemblée précise que le coût de l’étude ou diagnostic, ainsi que les éventuels frais et assurances y afférent seront répartis selon la clé de répartition suivante : charges générales.

Pour : 5 votes, soit 871 tantièmes sur 964,0, soit 90,35 %
Contre : 1 vote, soit 93 tantièmes sur 964,0, soit 9,65 %
Abstention : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 964,0, soit 0,00 %
Total : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 964,0, soit 100 %.

Aucun propriétaire ne s’est abstenu.
Décision du 28 Mai 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/08017 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ERF

Ont voté contre : SCI BARRIL COCHET IMMOBILIER (93,0)

Résolution adoptée »,

- « 6.3 Détails des appels de fonds pour : budget relatif à la suppression du poste de gardiennage

Majorité simple de l’article 24 / clé de répartition : charges générales

L’assemblée générale constate que le montant total à appeler s’élève à 3.500 € TTC et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-dessous définies de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché :
- Le 1er juillet 2024 : 875,00 €,
- le 1er octobre 2024 : 875,00 €,
- le 1er janvier 2025 : 875,00 €,
- le 1er avril 2025 : 875,00 €,

Pour : 5 votes, soit 871 tantièmes sur 964,0, soit 90,35 %
Contre : 1 vote, soit 93 tantièmes sur 964,0, soit 9,65 %
Abstention : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 964,0, soit 0,00 %
Total : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 964,0, soit 100 %.

Aucun propriétaire ne s’est abstenu.

Ont voté contre : SCI BARRIL COCHET IMMOBILIER (93,0)

Résolution adoptée »,

- « 6.4 Mandat à donner au syndic, en concertation avec le conseil syndical, de choisir le notaire chargé d’accomplir les formalités

Majorité de l’article 25 (avec passerelle de l’article 25-1) / clé de répartition : charges générales

L’assemblée générale, décide, après en avoir délibéré, que le choix du notaire sera fait d’un commun accord entre le conseil syndical et le syndic.

Pour : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 1.001, soit 96,30 %
Contre : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 1.001, soit 0 %
Abstention : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 1.001, soit 0 %
Total : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 1.001, soit 96,30 %.

Aucun propriétaire ne s’est abstenu.

Résolution adoptée ».

- « 6.5 – Création du lot correspondant à l’ancien logement de fonction/loge du gardien/chaufferie et cave

Double majorité absolue de l’article 26-1 / clé de répartition : charges générales

Le syndicat, après avoir décidé la suppression du poste de gardiennage, décide de créer le lot n° 32 correspondant à l’ancien logement de fonction du gardien. Ce nouveau lot créé aura la description suivante : appartement d’une pièce comprenant un salon, une cuisine et une salle d’eau, cabanon. Il sera affecté conformément aux règles actuelles de répartition de l’immeuble.

Le syndicat, après avoir décidé la suppression du poste de gardiennage, décide de créer le lot n° 33 correspondant à la cave de l’ancienne loge. Il sera affecté conformément aux règles actuelles de répartition de l’immeuble.

Le syndicat décide de créer le lot n° 34 correspondant à l’ancienne chaufferie. Il sera affecté conformément aux règles actuelles de l’immeuble.

Le géomètre aura pour mission également de régulariser la cave n° 25 qui avait été annexée après l’autorisation de l’assemblée générale du 30 novembre 2020.
L’ensemble des frais nécessaires à la publication seront à la charge de l’acquéreur, ou du syndicat selon la présence d’une offre préalable d’achat ou non.

Première lecture :
Pour : 5 votes, soit 871 tantièmes sur 1.001, soit 87,01 %
Contre : 1 vote, soit 93 tantièmes sur 1.001, soit 9,29 %
Abstention : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 1.001, soit 0,00 %
Total : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 1.001, soit 96,30 %.

Aucun propriétaire ne s’est abstenu.

Ont voté contre : SCI BARRIL COCHET IMMOBILIER (93,0).

La résolution ayant recueilli entre 33 % et 50 % des voix composant le syndicat des copropriétaires, et plus de 50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés, il est procédé à un second vote selon la règle de la majorité de l’article 25.

Seconde lecture :

Pour : 5 votes, soit 871 tantièmes sur 964,0, soit 90,35 %
Contre : 1 vote, soit 93 tantièmes sur 964,0, soit 9,65 %
Abstention : 0 vote, soit 0 tantièmes sur 964,0, soit 0,00 %
Total : 6 votes, soit 964,0 tantièmes sur 964,0, soit 100 %.

Aucun propriétaire ne s’est abstenu.

Ont voté contre : SCI BARRIL COCHET IMMOBILIER (93,0).

Résolution adoptée ».

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 juin 2024, Mme [Z] [H] [L] épouse [O] et M. [N] [E] [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 16ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation des résolutions n° 6.1 à 6.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter son expulsion de l’ancien logement de fonction (loge) et de la cave mise à sa disposition.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, les époux [E] [B] demandent au tribunal de :

Vu l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme,
Vu les articles 26, 26-1 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 30 et 700 du code de procédure civile,
Vu le règlement de copropriété du 20 novembre 1956,
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2024,

Déclarer recevables et bien fondés les époux [E] [B] en leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Prononcer la nullité des résolutions 6.1 à 6.5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] à payer aux époux [O] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,

Juger que la suppression du poste de concierge et la création d’un nouveau lot de copropriété en lieu et place de l’ancienne loge du gardien de l’immeuble ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives par les copropriétaires,

Juger que les résolutions 6.1 à 6.5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] du 22 avril 2024 ont été valablement adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Par conséquent,

Juger que la demande de Madame [Z] [H] [L] épouse [E] [P] et de Monsieur [N] [E] [P] visant à obtenir la nullité des résolutions 6.1 à 6.5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] du 22 avril 2024 est infondée,

Juger que la procédure engagée par Madame [Z] [H] [L] épouse [E] [P] et de Monsieur [N] [E] [P] relève de l’abus de droit,

Débouter Madame [Z] [H] [L] épouse [E] [P] et Monsieur [N] [E] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner Madame [Z] [H] [L] épouse [E] [P] et Monsieur [N] [E] [P], ensemble, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de la procédure abusivement introduite,
Condamner Madame [Z] [H] [L] épouse [E] [P] et Monsieur [N] [E] [P], ensemble, au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [Z] [H] [L] épouse [E] [P] et Monsieur [N] [E] [P] aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 12 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 mars 2026, a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande d’annulation des résolutions 6.1 à 6.5 de l’assemblée générale du 22 avril 2024

Les époux [E] [B] soutiennent que la résolution n° 6.1 (et par voie de conséquence, le résolutions subséquentes n° 6.2 à 6.5) doit être annulée, faute d’avoir été votée à l’unanimité, en violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que :
- le règlement de copropriété décrit un service de conciergerie correspondant à celui d’un immeuble de grand standing puisqu’il impose une présence physique permanente de l’employé dans sa loge, afin d’assurer une sécurité pour tous les occupants de l’immeuble (rez-de-chaussée, appartements en étage, chambres de service et caves) ; le règlement de copropriété ne propose pas le choix entre une « concierge » qui habiterait dans la loge et « une femme de ménage » qui ne vivrait pas sur place ; le fait d’utiliser les termes de concierge ou de femme de ménage ne renvoie qu’à l’utilisation de synonymes n’ayant aucune incidence sur « le service » unique proposé,
- le poste de gardien participe de la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives,
- le standing de l’immeuble est caractérisé par les éléments suivants : immeuble haussmannien en pierre de taille doté d’un hall en marbre, ascenseur, escalier de service, situé dans un arrondissement chic, bourgeois et familial, composé d’un rez-de-chaussée occupé par un cabinet dentaire et de cinq appartements de grande surface (un par étage) occupés par des cadres supérieurs ; prix moyen au m² actuellement de 11.263 €, confirmé par les transactions récentes,
- si le règlement de copropriété ne prévoit pas un service de portage du courrier, ce service était prévu au contrat de travail de Mme [E] [B] (pièce n° 6),
- les parties communes ne sont pas bien entretenues par la société de nettoyage employée en substitution.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] soutient que la suppression du poste de gardiennage a été valablement adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que :
- le règlement de copropriété n’impose pas l’existence d’un poste de concierge mais laisse au syndicat le choix entre salarier une concierge, le cas échéant logée dans la loge, ou une femme de ménage,
- les époux [E] [P] ne démontrent pas une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, puisque :
* le poste de concierge était vacant depuis plusieurs mois en raison du licenciement de Mme [E] [P], ce qui prouve son inutilité,
* des services de substitution ont été mis en place, par le recours à la société LP Nettoyage,
* la suppression du poste de concierge et de la loge attachée n’emporte pas une atteinte à la sécurité de l’immeuble, dès lors qu’aucune stipulation du règlement de copropriété ne met à la charge de la concierge désignée un rôle de sécurité, le règlement de copropriété mentionnant expressément que la loge n’est mise à la disposition de la concierge qu’à titre de « rétribution complémentaire »,
* le règlement de copropriété n’inclut pas dans la mission du concierge la distribution du courrier.

***
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de l’assemblée générale litigieuse, dispose que : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(…)
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ».

Ces dispositions d’ordre public imposent l’unanimité lorsqu’un service de conciergerie est prévu par le règlement de copropriété et que la suppression de celui-ci conduit à une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

L’unanimité n’est en principe pas exigée pour supprimer le poste de concierge lorsque le règlement de copropriété n’impose pas l’existence d’un concierge mais le rend simplement possible en le laissant à la discrétion du syndicat, sauf atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de jouissance des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n° 07-17.039 ; 1er décembre 2009, n° 08-20.607).

En l’espèce, le chapitre 4 du règlement de copropriété établi le 20 novembre 1956 stipule (pièce n° 5 des demandeurs, pages 23 et 24) :

« Service de l’immeuble – [Localité 4] ou femme de ménage

1°) Il y aura une concierge ou femme de ménage en titre dans l’immeuble.

2°) Le service d’entretien de l’immeuble sera assuré par celle choisie par le syndic.

3°) L’entretien ordinaire des paliers, escaliers, couloirs et vestibules sera assuré par elle. Elle sera rétribuée selon le contrat collectif de sa profession. Elle assurera la sortie des boites à ordures et leur rentrée.

4°) Le courrier sera remis dans les boites à lettres individuelles.

5°) L’éclairage sera constamment en minuterie à partir de vingt et une heure.

6°) Les clés de la chaufferie d’accès au sous-sol seront toujours tenues en réserve par la concierge ou la femme de ménage en cas de perte ou d’oubli d’un des propriétaires. Elle devra constamment avoir à sa disposition les clés d’accès pour toute vérification ou contrôle des canalisations ou compteurs.

7°) La concierge ou femme de ménage devra fermer les colonnes d’eau quand le besoin s’en fera sentir, en avertissant les copropriétaires ou occupants afin qu’ils puissent faire leur provision d’eau.

8°) Elle devra satisfaire aux lieux et place des propriétaires ou habitants de l’immeuble, aux charges de balayage, éclairage et autres, de villes ou de police, auxquelles les personnes habitant l’immeuble pourraient être tenues, mais seulement pour les parties communes.

9°) Elle devra prévenir le syndic sans aucun retard de tous les incidents ou accidents qui se produiraient et qui pourraient nuire à l’immeuble et de toute dégradation ou détérioration dont elle aurait connaissance, de manière à ce que toutes les mesures nécessaires puissent être prises immédiatement.
Enfin d’une manière générale, elle devra exécuter les ordres qui lui seront donnés par le syndic, de qui elle dépendra uniquement dans l’intérêt général.

10°) Elle recevra comme rétribution complémentaire pour ses menus service la jouissance de la loge et l’éclairage de celle-ci, le chauffage selon les clauses du décret 531 du cinq novembre mil neuf cent quarante-neuf. Elle sera tenue de séjourner constamment dans la loge mais elle sera autorisée à y exercer une profession d’appoint pour assurer son existence ».

Il résulte de ces dispositions que le règlement de copropriété impose la présence d’« une concierge ou femme de ménage en titre dans l’immeuble ».

Si ces termes paraissent proposer une alternative, la liste des prestations précises prévues par le règlement de copropriété dépasse la seule prestation de ménage et d’entretien.

Outre l’entretien des parties communes, la sortie et la remise des poubelles, ainsi que la remise du courrier dans les boites aux lettres individuelles, le règlement de copropriété prévoit, sans alternative, des tâches relevant d’un poste de gardien dans la mesure où elles relèvent d’une surveillance quotidienne visant à gérer des urgences et à avertir les copropriétaires et le syndic, à l’instar des tâches prévues aux paragraphes 7 (« fermer les colonnes d’eau quand le besoin s’en fera sentir, en avertissant les copropriétaires ou occupants afin qu’ils puissent faire leur provision d’eau ») et 9 (« prévenir le syndic sans aucun retard de tous les incidents ou accidents qui se produiraient et qui pourraient nuire à l’immeuble et de toute dégradation ou détérioration dont elle aurait connaissance, de manière à ce que toutes les mesures nécessaires puissent être prises immédiatement ») précités.

En outre, le paragraphe 10 précité ne réserve pas, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, la jouissance de la loge à la gardienne qui serait employée, à l’exclusion de la femme de ménage qui serait employée. L’article « elle » qui introduit ce paragraphe fait référence, compte tenu des paragraphes précédents, à « la concierge ou femme de ménage ». La jouissance de la loge, de l’éclairage de celle-ci et du chauffage est effectivement prévue à titre de « rétribution complémentaire ». Néanmoins, le fait de prévoir que l’employé « sera tenue de séjourner constamment dans la loge » signifie, même si le droit du travail a évolué, notamment en supprimant les astreintes de nuit, que les rédacteurs du règlement de copropriété ont entendu prévoir la présence d’un employé logé sur place, dans le but manifeste d’assurer une meilleure sécurité de l’immeuble et une commodité supérieure pour les divers services auxquels les copropriétaires peuvent prétendre en exécution de son contrat de travail (en ce sens, Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 - Chambre 2, 11 juin 2009, n° 08/06378).

Ces prestations participent du standing et de la destination de l’immeuble, dont les cinq premiers étages comprennent un seul appartement (le 6ème étage étant affecté aux chambres de service), dont les qualités esthétiques (hall en marbre) décrites par les demandeurs ne sont pas contestées par le syndicat et qui est situé au [Adresse 3] à [Localité 3], quartier dont le chic n’est pas davantage contesté en défense. Le fait que l’emploi de concierge était vacant depuis à peine cinq mois ne permet pas d’en déduire, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, une modification des caractéristiques de l'immeuble.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la suppression du poste de gardien a été intégralement compensée par le recours allégué à une société de nettoyage dès lors que :
- il ne produit que des devis de la société LP NETTOYAGE n° 23.110006 et n° 23.110003, non signés (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires),
- lesdits devis, relatifs à l’entretien des parties communes intérieures et extérieures, à la distribution du courrier, au remplacement des ampoules et à la gestion des poubelles, n’apportent pas à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement, s’agissant des taches de surveillance en particulier, étant en outre relevé que, la distribution du courrier dans les boîtes aux lettres est réduite aux « lundi, mercredi et vendredi » et n’intègre pas la réception des colis « qui se fera directement par les copropriétaires ».

La résolution n° 6.1 de l’assemblée générale du 22 avril 2024 aurait donc dû être votée à l’unanimité, en application des dispositions précitées de l’article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965. Il convient donc d’annuler cette résolution, et par voie de conséquence, les résolutions subséquentes n° 6.2 à 6.5.

2 - Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] soutient que :
- l’action des époux [E] [B] n’est étayée par aucun élément sérieux de nature à remettre en cause la validité des résolutions attaquées,
- la présente instance a uniquement été introduite par les époux [E] [B] dans le but de se maintenir dans la loge de l’immeuble et dans une intention purement dilatoire

Les époux [E] [B] exposent qu’ils n’ont commis aucune faute dans leur droit d’agir.

***
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui succombe, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'existence d'une faute commise par les époux [E] [B] en introduisant la présente instance, qui aurait été de nature faire dégénérer leur action en abus de droit.

Il sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

3 - Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux époux [E] [B] la somme globale de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,