TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/08202
Vérifier : TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/08202 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 25/08202
N° Portalis 352J-W-B7J-DAKJN
N° MINUTE : 2
Assignation du :
19 Mars 2025
Jugement avant dire droit
Expert : [V] [E][1]
[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :
[Adresse 1]
[Localité 1]
Médiateur : [H] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDERESSE
S.A.R.L COMPTOIR DE LA BOURSE
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Frédérique AZOULAY, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocate plaidante, vestiaire #36
DEFENDEUR
Monsieur [K] [R] [O]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1294
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 12 Mars 2026 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 30 novembre 1994, Monsieur et Madame [O], aux droits desquels vient Monsieur [K] [O], ont consenti à Madame [Y] [F], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L COMPTOIR DE LA BOURSE, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 1994.
Le bail a notamment été renouvelé pour une durée de neuf années à effet du 1er juillet 2015 pour expirer le 30 juin 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 14.805,48 € HT et HC.
Par une révision triennale du 14 février 2019, le loyer annuel en principal a été porté à la somme de 15.498,08 € HT et HC.
Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2024, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 10.000 € HT et HC.
Par mémoire préalable signifié le 14 novembre 2024, la locataire a sollicité que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 10.000 € HT et HC.
Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2025, la locataire a assigné le bailleur devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.
Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 13 mars 2026, la locataire sollicite du juge des loyers de :
« - Déclarer la société Le Comptoir de la Bourse recevable et bien fondée en ses demandes,
Ce faisant,
- Fixer la valeur locative du loyer annuel à la somme de 10 000,00 € (DIX MILLE EUROS) HT/HC à compter du 1er juillet 2024,
- Ordonner la compensation judiciaire des loyers trop perçus avec ceux à venir ;
- Débouter Monsieur [K] [O] de l’ensemble de ses demandes fins et exceptions,
Subsidiairement, si par impossible le Tribunal ordonnait une mesure d’expertise quant à la valeur locative du local sis [Adresse 3],
- Fixer le loyer provisionnel à une somme qui ne saurait être supérieure à 13 000 € ;
- Condamner Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 5000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ».
Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 11 mars 2026, le bailleur sollicite de :
« - Fixer le loyer des locaux commerciaux loués à la Société COMPTOIR DE LA BOURSE [Adresse 3] à [Localité 3] pour un nouveau bail de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 13.000 € (treize mille euros) par an en principal,
- Débouter la Société COMPTOIR DE LA BOURSE de ses demandes,
-Condamner la Société COMPTOIR DE LA BOURSE aux dépens,
A titre subsidiaire,
- Désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2024, aux frais avancés de la Société COMPTOIR DE LA BOURSE,
- Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer demandé de 13.000 € par an, en principal ».
L’affaire est venue à l’audience du 12 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.
Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 et sur le fait que la valeur locative du loyer renouvelé est inférieure au montant du loyer du bail expiré, donc du plafond légal.
La locataire sollicite à titre principal la fixation du loyer annuel à la somme de 10.000 € HT et HC en se fondant essentiellement sur un rapport d’expertise établi à sa demande par Monsieur [X] [N] le 12 mars 2024.
Le bailleur sollicite quant à lui à titre principal de fixer le loyer annuel à la somme de 13.000 € HT et HC, en se fondant sur un rapport d’expertise établi à sa demande par Monsieur [L] [W] le 21 juillet 2025.
Il y a lieu de constater que les éléments et explications des parties ne suffisent pas à justifier du bien fondé de leurs prétentions respectives, notamment en ce que les estimations des deux experts s'opposent sur la valeur locative unitaire des locaux, que le premier estime à 550 €/m²p majorée de 25 % et le second à 750 €/m²p.
Toutefois, il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.
En conséquence, il convient, avant dire droit sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.
La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.
L’expertise aura lieu aux frais avancés de la preneuse, qui sollicite cette mesure à titre principal et a un intérêt certain à sa réalisation.
Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.
Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »
Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.
En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »
En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.
Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.
En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.
Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.
Compte tenu de l’accord des parties, le loyer provisionnel sera, pendant la durée de l’instance, égal à la somme annuelle de 13.000 euros HT et HC.
Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.
Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,
En premier ressort,
Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 3] à compter du 1er juillet 2024 ;
Avant dire droit sur toutes les autres demandes,
Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :
Monsieur [V] [E]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]
Avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 3] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* donner avis sur le montant du loyer plafonné selon l'article L.145-34, suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,
Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2027,
Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.R.L COMPTOIR DE LA BOURSE à la régie du tribunal judiciaire de Paris, [Adresse 6] au plus tard le 29 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l’affaire sera rappelée le 10 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,
À défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné,
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Monsieur [H] [I]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Courriel 2]
Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois au plus tard suivant cette information ;
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,
Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;
Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 13.000 € en principal, outre les charges,
Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 28 mai 2026.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.