TJ 39300, 28 mai 2026, RG 25/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU JURA

AFFAIRE N° RG 25/00003 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C464

Affaire : COMMUNE DE [Localité 1]

C/

La SCI MEIR BAAL ANES

Gérants Associés :
Monsieur [P] [E] demeurant [Adresse 1]
Madame [A] [Z] épouse [E] demeurant [Adresse 2]

Opération : ORI (Parcelle AP n°[Cadastre 1] - [Adresse 3])

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

L’an deux mil vingt six et le vingt huit mai,

Nous, Agnès BAURAND, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Lons-le-Saunier, Juge de l’expropriation pour le département du Jura, désignée par ordonnance de Madame Nathalie DELPEY-CORBAUX, Première Présidente de la Cour d’Appel de BESANÇON en date du 10 juillet 2024, en application des articles L 311-5, R 211-1 et R 211-2 et L 211-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

assistée de Honorine CLERGET, Cadre Greffier,

avons rendu le jugement suivant dans l’instance engagée par :

LA COMMUNE DE [Localité 1]
Représenté par son maire en exercice, Monsieur [J] [K]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Assistée par Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

Autorité expropriante

contre :

La société RABBI MEIR BAAL ANES
RCS BOBIGNY n°342 790 557
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Gérants Associés : Monsieur [P] [E] et Madame [A] [Z] épouse [E]

Représentée par Maître Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS

Exproprié

En présence de :

Monsieur [N] [Q], Commissaire du Gouvernement

Et de :

Monsieur [J] [K], maire de la commune de [Localité 1] et des membres du conseil municipal suivants :
Monsieur [H] [X], adjoint à l’habitat
Madame [F] [C], adjointe aux affaire générales
Monsieur [S] [U], chargé des travaux et de l’urbanisme
Madame [V] [W], déléguée au cadre de vie

Monsieur [M] [D], Directeur Général des services de la ville de [Localité 1]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RABBI MEIR BAAL ANES (RMBA), immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 342 790 557, dont le siège social est à [Adresse 1], est propriétaire de plusieurs parcelles sur la commune de [Localité 1] :
[Adresse 5] section AO n° [Cadastre 2] [Adresse 6] section AP [Cadastre 3] [Adresse 7] section AP [Cadastre 4] [Adresse 6] et [Adresse 8] section AP [Cadastre 5]
La société est constituée entre deux associés Madame [A] [Z], épouse [E] et Monsieur [P] [E], qui en est par ailleurs le gérant.

Par délibération du 3 avril 2017, le conseil municipal de [Localité 1] décidait de mettre en œuvre une Opération de Restauration Immobilière (ORI) sur le périmètre du centre-ville ancien et par délibération du 11 avril 2022, il décidait d’engager une DUP-travaux.

L’enquête publique préalable à la DUP se déroulait du 5 au 23 septembre 2022.

Par arrêté du 19 décembre 2022, le préfet du Jura déclarait les travaux de restauration immobilière portant sur les 4 immeubles visés, d’utilité publique.

Les pourparlers entre la commune de [Localité 1] et le représentant légal de la SCI RMBA n’ayant pas aboutis, par délibération du 29 janvier 2024, le conseil municipal décidait de poursuivre la procédure de DUP travaux en vue de la cessibilité des immeubles préalablement à une éventuelle expropriation.

Par ordonnance du 24 septembre 2024, le juge de l’expropriation prononçait le transfert de propriété au profit de l’expropriant.
Par courrier du 17 mars 2025, une offre d’indemnisation était adressée par la commune de [Localité 1] aux deux associés de la SCI RMBA sur les bases suivantes :

[Adresse 9] (section AO n° [Cadastre 6]) : 25.500€Immeubles [Adresse 10] (section AP [Cadastre 7]) et [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) : 64.000€Immeuble [Adresse 11] et [Adresse 8] (section AP [Cadastre 5]) : 95.000€
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, le conseil de la société RMBA refusait cette offre.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 1] revoyait son offre et proposait :

[Adresse 9] (section AO n° [Cadastre 6]) : 29.050€ (25.500€ au titre de l’indemnité principale et 3 550€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeubles [Adresse 10] (section AP [Cadastre 7]) : 39.720€ (35.200€ au titre de l’indemnité principale et 4.520€ au titre de l’indemnité de remploi) ;[Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) : 32.680€ (28.800€ au titre de l’indemnité principale et 3.880€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeuble [Adresse 11] (section AP [Cadastre 5]) : 105.500€ (95.000€ au titre de l’indemnité principale et 10.500€ au titre de l’indemnité de remploi).
Cette offre était également refusée par le conseil de la société RMBA par courrier du 8 aout 2025.
Aux termes de quatre mémoires de saisine reçus par le greffe civil le 27 octobre 2025, la commune de [Localité 1] maintenait ses offres d’indemnisation.

Par quatre mémoires reçus par le greffe civil le 1er décembre 2025, le conseil de la société RMBA présentait les demandes ci-après :

[Adresse 9] (section AO n° [Cadastre 6]) : 73.836€ au titre de l’indemnité principale ;15.736,56€ au titre de la perte locative ;8.633,60€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.
Immeubles [Adresse 10] (section AP [Cadastre 7]) : 214.500€ au titre de l’indemnité principale ;45.585,12€ au titre de la perte locative ;22.450€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.
[Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) : 175.500€ au titre de l’indemnité principale ;27.665,40€ au titre de la perte locative ; 18.500€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.
Immeuble [Adresse 11] (section AP [Cadastre 5]) : 285.500€ au titre de l’indemnité principale ;54.368, 40€ au titre de la perte locative ;29.580€ au titre de l’indemnité de remploi.2.000€ à titre de dommages intérêts3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens à la charge de la commune
Par ordonnance du 29 janvier 2026, le juge de l’expropriation fixait la date de transport sur les lieux au 26 mars 2026 à 09h30.
Le commissaire du gouvernement faisait parvenir ses conclusions au greffe le 16 mars 2026.
Le conseil de la commune produisait un mémoire récapitulatif le 23 mars 2026 dans le cadre duquel il proposait pour l’immeuble situé [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) la somme de 33 797,608€, arrondi à 33 798€, se décomposant comme suit/
29 815 € au titre de l’indemnité principale3 981,60€ au titre de l’indemnité de remploi.
Lors du transport sur les lieux, étaient présents, la commune de [Localité 1], représentée par son Maire en exercice, Monsieur [J] [K], assisté de son conseil, le Commissaire du gouvernement Monsieur [N] [Q] et le conseil de la SCI RMBA.
La date de l’audience était fixée au 26 mars 2026 dans le prolongement du transport sur les lieux.
A cette audience, le juge de l’expropriation autorisait le commissaire du gouvernement à produire, au plus tard le 5 avril 2026, une note en délibéré sur l’éventuelle application d’un coefficient de vétusté aux biens visités et les parties à y répondre, au plus tard le 25 avril 2026.

Concernant l’immeuble [Adresse 3] (section AP n° [Cadastre 1]), le commissaire du gouvernement transmettait une note en délibéré le 2 avril 2026 à laquelle la SCI RMBA répondait le 22 avril 2026 et la ville de [Localité 1], le 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence
La commune de [Localité 1] sollicite que la date de référence de l’immeuble [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) soit fixée au 21/09/2009.

Le commissaire du gouvernement conclut à la même date de référence. Le conseil de la SCI RMBA ne se prononce pas sur ce point.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L 213-4a du code de l’urbanisme, à savoir, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien .
En l’espèce la date d’opposabilité de la dernière modification du plan local d'urbanisme affectant le lieu de situation du bien est le 21/09/2009.
La date de référence sera en conséquence fixée au 21/09/2009

Sur la situation du bien au regard de la zone et sa qualification :
Le territoire de la commune de [Localité 1] est soumis à un plan local d’urbanisme approuvé par délibération du 21/09/2009.
La parcelle, section AP [Cadastre 1] est classée en zone UA par le plan local d’urbanisme.
Il s'agit d'un ensemble bâti. 

Sur la consistance du bien :
Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
L’immeuble de trois niveaux plus combles, mitoyen des 2 côtés, est situé au [Adresse 3] en plein centre-ville, La construction date de 1830. Il comporte un rez-de-chaussée avec deux locaux commerciaux, au 1er étage, un appartement composé de 5 pièces, une cuisine et une salle de bain, et au deuxième étage, un appartement composé de 2 pièces, une cuisine et une salle de bain. La commune mentionne par ailleurs 2 niveaux de caves.
Elle précise que l’immeuble se situe sur un terrain plat d’une superficie de 170 m² et retient une superficie totale de l’immeuble de 585m²
Le commissaire du gouvernement, après vérification auprès du service du cadastre, propose de retenir une surface utile de 582 m². Les parties n’ont pas contesté ce chiffre.
La surface utile retenue est en conséquence de 582 m².

Sur la valeur vénale du bien et la fixation des indemnités :
La commune précise que l’immeuble, comme celui situé [Adresse 10], a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité à l’initiative de la communauté de commune d’[Localité 3] du Jura le 19 juillet 2024 à la suite d’une chute de pierre provenant de la corniche de l’immeuble située au [Adresse 10].
L’expert désigné par ordonnance du tribunal administratif de Besançon évoquait la présence probable de mérule. Il concluait à l’existence d’un danger imminent et à la nécessité d’appliquer la procédure prévue par l’article L511-19 du code de la construction et de l’habitation prévoyant, qu’en pareille hypothèse, « l'autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'elle fixe ».
La commune précise que les travaux de mise en sécurité n’ont pas été réalisés par le propriétaire.
Se fondant sur l’évaluation effectuée par l’agence immobilière Laforêt, elle propose une indemnité de 29 815 € outre une indemnité de remploi de 3 981,60€ et exclut le versement d’une indemnité pour perte locative.
Se référant à un avis des domaines du 4 avril 2022, produit par la commune, qui estime la dépense à 85.180€ sur la base d’une superficie de 582 m², dont 65 766€ à titre d’indemnité principale (valeur vénale du bien), la SCI RMBA souligne le caractère dérisoire de l’offre de la commune.
Elle produit par ailleurs des avis de valeurs de biens à rénover et sollicite, en l’état de ses dernières écritures, que la valeur vénale de l’immeuble soit fixée à 175 500€ au titre de l’indemnité principale.
Le commissaire du gouvernement relève :
- que les valeurs issues de l'étude de marché sont homogènes, puisque la valeur moyenne est de 274,02 €/m2 et la valeur médiane est de 289,02 €/m2 ;
- qu’il s'agit d'immeubles de rapport comportant une partie commerciale au rez-de-chaussée ;
- que, parmi les cinq biens retenus pour la comparaison, trois bénéficient d'un bail commercial pour la partie rez-de-chaussée, tandis que les autres parties des immeubles restent vacante ;
- qu’il existe une forte disparité entre les valeurs extrêmes : la valeur minimale s'élève à 90,76€/m2, tandis que la valeur maximale atteint 422,44€/m2.
Compte tenu des caractéristiques du bien, il propose de retenir la valeur issue de la moyenne des termes de comparaison les plus bas, soit 141,81 €/m2, arrondie à 142€/m2 et de fixer la valeur vénale comme suit : 582m2×142 €/m2 = 82 644 €.
Suite aux transports sur les lieux le 26/03/2026, le commissaire du gouvernement a transmis une note en délibéré datée du 2 avril 2026, enregistrée au greffe le 7 avril 2026.
Afin de tenir compte de la vétusté de l’immeuble, il propose d’appliquer un abattement de 40% à la valeur retenue, soit 142€/m² - 40%= 85,20€/m² et de fixer la valeur vénale à la somme de 49 586 € (582m2×85,20€/m²).

La ville de [Localité 1] conteste cette évaluation et maintient sa proposition en soulignant qu’il y a lieu, à l’instar de ce qui a été fait pour l’immeuble situé [Adresse 10], de choisir le terme de comparaison le plus bas et d’appliquer un taux de vétusté de 40%.
La SCI RMBA conteste le terme retenu et l’application de l’abattement à une base d’évaluation établie à partir des termes les plus bas, ce qui reviendrait à appliquer un abattement sur une base qui en comporte déjà un. Elle fait ensuite valoir que le coefficient de vétusté doit s’appliquer sur la valeur à neuf de l’immeuble, sans la communiquer, et considère qu’il y a lieu par ailleurs d’opérer une distinction entre les différents éléments composant le bien immobilier. Enfin, elle relève que l’évaluation du taux d’abattement est arbitraire.
Il y a lieu effectivement d’utiliser la méthode retenue par le commissaire du gouvernement pour évaluer l’immeuble situé [Adresse 10], les deux immeubles formant un ensemble immobilier qui a évolué de manière manifestement similaire, en retenant la valeur la plus basse, soit 90,76€/m2.
Il sera appliqué un abattement de 40 % pour vétusté. Ce coefficient est appliqué sur la valeur de l’immeuble, déterminée par application de la méthode dite « par comparaison », laquelle consiste à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l'étude objective des ventes de biens soit similaires, soit du moins comparables, au bien exproprié, telle qu'elle ressort des mutations d'immeubles enregistrées sur le marché local.
Le propriétaire ne s’explique pas sur la nécessité de distinguer les différents éléments composant le bien immobilier et n’apporte aucun élément à l’appui de ce moyen qui sera en conséquence écarté.
La valeur vénale est en conséquence fixée comme suit :
90,76 €/m2 - 40 % = 54,46 €
54,46€/m² x 582= 31 695,72€, arrondi à 31 696€

Sur l’évaluation des indemnités :
. Indemnité principale :
Elle correspond à la valeur vénale du bien, soit 31 696€
. Indemnité de remploi :
Elle sera fixée selon la méthode usuellement appliquée et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, par tranches, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000€,15% sur celle de 5.001 à 15.000 € et 10% au-delà, soit :
. (5.000 x 20%) = 1.000 €
. (10.000 x 15%) = 1.500 €
. (16 696 x10%) = 1 669,6 arrondis à 1670€
Total : 4170€ au titre de l’indemnité de remploi.
. Perte locative :
Le bien étant vacant à la date de l’ordonnance d’expropriation du 24 septembre 2024, la SCI RMBA ne peut prétendre au versement d’une indemnité pour perte locative.

Sur les dommages-intérêts sollicités par l’expropriée
La SCI RMBA fait valoir qu’il s’est écoulé près de 6 mois entre l’ordonnance expropriation du 24 septembre 2024 et la première offre présentée par la commune le 17 mars 2025, laquelle proposait une estimation dérisoire et ne comportait aucune mention de l’indemnité de remploi.
Elle estime que ce retard lui a nécessairement causé un préjudice et sollicite une somme de 2000€ à titre de dommages intérêts.
La SCI RMBA ne s’explique cependant pas sur le préjudice que lui auraient causé ces délais.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 1].
Il sera alloué à la SCI RMBA la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,