TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/05696

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,
Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 28 mai 2026
à Me GROSSO [Localité 1]
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EXPEDITION :
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N° RG 25/05696 - N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. VIEUX CYPRES BAT 13, domiciliée : chez SAS SAPHIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [C] [W]
née le 29 Avril 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [E] [V]
né le 19 Juillet 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [W] et M. [E] [V] sont propriétaires en indivision du lot n°5036 au sein de l'immeuble [Adresse 3] [Adresse 4] situé [Adresse 5] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 12 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 4], a mis en demeure Mme [C] [W] et M. [E] [V] de lui payer la somme de 2.111,79 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Il leur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2 257,42 euros le 18 décembre 2022.

Par courrier recommandé avec avis de réception de son conseil du 4 juillet 2025 le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure de régler la somme de 3 933,40 euros au titre du solde débiteur de leur compte de copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] à Marseille (13013), représenté par son syndic en exercice SAPHIE SAS, a fait assigner Mme [C] [W] et M. [E] [V], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

4.234,46 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025,500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, à titre principal,à titre principal, à régler à hauteur de leur quote part les frais en vertu de la clause contractuelle d’aggravation des charges s’élevant à la somme de 696 euros,à titre subsidiaire, à régler à hauteur de leur quote part les frais nécessaires au recouvrement des charges en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’élevant à la somme de 696 euros,1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cités à étude, Mme [C] [W] et M. [E] [V] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 4] produit à l'appui de sa demande :

l’état hypothécaire du 15 juillet 2025 et le règlement de copropriété,les appels de charges, fonds pour travaux, provisions sur charges, pour la période 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, et les relevés de comptes individuels de charges, l'historique du compte au 26 septembre 2025 couvrant la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2025 avec état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4.234,46 euros outre frais nécessaires et dépens,les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2021, 13 janvier 2022, 15 juin 2022, 22 juin 2023, 15 novembre 2024, 6 juin 2025, ,la mise en demeure de payer la somme de 2.111,79 euros adressée le 12 janvier 2022 à Mme [C] [W] et M. [E] [F] mise en demeure du 4 juillet 2025 de payer la somme de 3 933,40 euros,un commandement de payer la somme de 2 257,42 euros en principal en date du 18 novembre 2022,le contrat de syndic du 6 juin 2025 d'une durée de 36 mois.
Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 4] est fondé à réclamer la somme de 4.234,46 euros au titre des charges, provisions sur charges et travaux sur la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2025 incluant l’appel de fonds de travaux du 1er octobre 2025.

Les intérets au taux légal courent à compter de la mise en demeure du 4 juillet 2025 sur la somme de 3 593,40 euros et à compter de l'assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 4] sollicite la condamnation des défendeurs à titre principal, de régler à hauteur de leur quote part les frais en vertu de la clause contractuelle d’aggravation des charges, s’élevant à la somme de 696 euros.

Le règlement de copropriété daté de 1959 prévoit dans son article 13 une clause d’aggravation des charges.

Depuis la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'article 10-1 de cette loi dispose que les frais nécessaires au recouvrement d’une créance sont imputables au seul copropriétaire concerné et vise :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, les frais de mise en demeure à hauteur de 36 euros réclamés et du commandement de payer justifiés à hauteur de 137,73 euros entrent dans champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, concernant les frais dénommés mise en contentieux de 180 euros ne sont pas justifiés car il n'est pas démontré qu'ils correspondent à des diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Enfin, le coût de l'assignation a vocation à être pris en charge dans les dépens et les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En conséquence, la somme globale de 173,73 euros est accordée au titre des frais nécessaires.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [W] et M.[E] [V], succombant, sont condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprennent le coût de l'assignation.

L'équité commande qu'ils soient condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,