TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/02764

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame TERRAL,
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 28 mai 2026
à Me VAISON DE FONTAUBE Jean-Charles
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à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 mai 2026
à Me [Localité 1] Alain
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/02764 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6NHN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [B] veuve [D]
née le 21 Juin 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alain BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant convention verbale conclue en juillet 2021, Mme [I] [B] veuve [D] a donné à bail à Mme [S] [Y] un garage situé en rez-de-chaussée, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [I] [B] veuve [D] a fait signifier à Mme [S] [Y] par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 1 030 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, Mme [I] [B] veuve [D] a fait assigner Mme [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal du garage en application des articles 1217, 1224, 1227 et 1228 du code civil,ordonner l'expulsion de Mme [S] [Y] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 1 120 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2025 ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, soit 70 euros,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le commandement de payer du 11 décembre 2024.
Au soutien de ses prétentions, Mme [I] [B] veuve [D] expose que les échéances de loyers sont demeurées impayées à compter de janvier 2024 malgré un commandement de payer délivré le 11 décembre 2024 et une rencontre du 10 novembre 2024 avec la locataire pour encaissement des loyers s'étant soldée par l'agression physique de son fils par un homme accompagnant Mme [S] [Y] et prétendant être le propriétaire du garage.

Appelée à l'audience du 11 décembre 2025, l'affaire a été renvoyée à la demande des parties, en vue d'un accord, à l'audience du 26 mars 2026

A cette audience, Mme [I] [B] veuve [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa dette à 1 890 euros.

Mme [S] [Y], représentée par son conseil, reconnaît l'existence du bail verbal et la dette à hauteur de la somme de 840 euros. Elle se dit prête à restituer les clefs et demande le rejet de toutes les autres prétentions de Mme [I] [B] veuve [D].

Au soutien de sa position, elle indique contester les sommes de 100 euros et 90 euros réclamées au titre des loyers pour les années 2022 et 2023 en expliquant que le garage loué a été inondé, son véhicule stationné devant le garage, abîmé par les eaux de pluie, ainsi que des objets entreposés à l'intérieur dudit garage alors même qu'il appartient aux termes du règlement de copropriété de la résidence aux copropriétaire d'entretenir les abords du garage, ce qu'elle a demandé vainement à la bailleresse. Elle estime que lors de la rencontre avec Mme [I] [B] veuve [D] en novembre 2024 pour lui régler les loyers et lui remettre les clefs, c'est le fils de celle-ci qui s'est montré agressif et qu'il a été mis fin à cette entrevue par l'intervention de passants.

Elle ne peut se voir reprocher un manquement à son obligation de paiement des loyers alors que le garage donné à bail est inutilisable.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties sont liées depuis juillet 2021, avec effet au 1er août 2021, par un bail verbal portant sur un garage situé en rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier [Adresse 3] moyennant un loyer de 70 euros par mois, un courrier du 16 juillet 2021 adressé à Mme [I] [B] veuve [D] par Mme [S] [Y] la remerciant de mettre à sa disposition ce garage à titre payant et les décomptes produits par la bailleresse établissant qu'un loyer mensuel de 70 euros a été convenu et dû, dès le mois d'août 2021.

Il n'est pas plus contesté que ce bail est soumis aux seules dispositions du code civil.

Mme [S] [Y] produit des photographies figurant un niveau d'eau de pluie important à mi-hauteur des roues de voitures stationnées dans une résidence sur des emplacements de parkings extérieurs ainsi qu'une voiture bleue avec de l'eau de pluie à hauteur de mi-portière stationnée sous un arbre puis remorquée et l'intérieur d'un garage inondé avec les cartons posés au sol comme sur une palette en bois totalement imbibés d'eau.

Néanmoins, ces photographies ne sont pas datées et ne permettent ni d'identifier le garage loué ni le véhicule en cause, aucune autre pièce n'étant produite par la locataire. La durée de ce sinistre n'est pas plus précisée et Mme [S] [Y] ne produit pas d'élément justifiant qu'elle aurait signalé à un quelconque moment à sa bailleresse le caractère inutilisable du garage donné à bail ni même les dégâts subis.

Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance du bien loué et le caractère inutilisable du garage n'est donc pas démontré et ne saurait donc justifier un défaut d'exécution par la locataire de son obligation de paiement des loyers.

Par ailleurs, Mme [S] [Y] ne conteste pas être redevable des loyers pour l'année 2024, soit la somme totale de 840 euros. Elle ne conteste pas plus ne pas avoir donné congé et restitué les clefs du garage loué. Mme [I] [B] veuve [D] produit son dépôt de plainte et celui de son fils M. [T] [D], faisant état de violences physiques subies par celui-ci de la part d'un homme non identifié qui se serait présenté comme l'époux de Mme [S] [Y], le 10 novembre 2024, à l'ocassion du rendez-vous convenu entre sa mère et sa locataire pour le paiement des loyers de l'année 2024.

Il est égalment constant que Mme [S] [Y] n'a pas déféré au commandement de payer la somme de 1 030 euros en principal au titre de l'arriéré de loyer, signifié par remise à étude le 11 décembre 2024, comprenant les sommes de 100 euros et 90 euros contestées au titre des années 2022 et 2023 et qu'elle est toujours en possession des clefs.

Néanmoins, il résulte des décomptes produits que les sommes réclamées à Mme [S] [Y] dans le cadre de la présente instance ne portent que sur les loyers impayés à compter de janvier 2024 et jusqu'en avril 2025.

La locataire ne justifie d'aucun règlement sur cette période ni en cours d'instance. Le défaut de paiement des loyers durant près d'un an et demi constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, à compter de l'assignation, soit le 9 avril 2025, comme le demande la bailleresse.

En outre, il n'y a pas lieu de donner acte à Mme [S] [Y] de son accord pour restituer les clefs du garage alors même qu'elle s'y maintient sans payer la moindre contrepartie depuis de nombreux mois.

Mme [S] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 9 avril 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément aux prévisions du bail, le bailleur pourra faire procéder à l'enlèvement du véhicule et à son transfert dans tout autre endroit de son choix, aux frais et risques du preneur, ce qui est conforme à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [S] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Mme [I] [B] veuve [D] produit un décompte démontrant que Mme [S] [Y] reste lui devoir la somme de 1 120 euros correspondant à l'arriéré des loyers impayés et indemnités d'occupation du 1er janvier 2024 au 30 avril 2025.

Pour la somme au principal, Mme [S] [Y] est donc condamnée au paiement de cette somme.

Mme [S] [Y] est également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 70 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 n'entre pas dans les dépens mais son montant à vocation à être pris en compte dans la fixation de l'indemnité de procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui est donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS