TJ 13055, 28 mai 2026, RG 24/06182

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,
Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 28 mai 2026
à Me REYMOND Aurélie
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 mai 2026
à Me BERG Delphine
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06182 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5Q6Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [A] [T] [I] [R] [L] épouse [N] [G]
née le 27 Décembre 1948 à [Localité 1], domiciliée : chez SAS GUIS IMMOBILIER (Administrateur de biens), [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [S]
née le 28 Mai 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Delphine BERG, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 5 février 2026 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé du litige, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 26 mars 2026 en invitant :

Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G] à justifier de la notification à la préfecture des Bouches du Rhône de l'assignation du 25 septembre 2024 visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 29 août 2022 la liant à Mme [V] [S] et subsidiairement à voir prononcer la résiliation de ce bail, pour impayés de loyers,les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité de ces demandes

A l'audience du 26 mars 2026, les parties ont été autorisées à déposer leurs écritures et pièces.

Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G], représentée par son conseil, aux termes de ses dernières conclusions se désiste de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation et porte sa demande de condamnation de Mme [V] [S] à lui payer la somme de 6 723,31 euros au titre du compte de fin de location, déduction faite du dépôt de garantie, et la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des commandements de payer et justifier d'une assurance des 10 novembre 2023 et 29 février 2024. Elle demande que l'ensemble des prétentions de Mme [V] [S] soient rejetées.

Elle fait valoir que Mme [V] [S] a donné congé par courrier du 2 janvier 2026 et a restitué le logement et les clefs le 6 février 2026 de sorte qu'elle ne sollicite plus la résiliation du bail et l'expulsion et qu'il importe donc peu que l'assignation ait été dénoncée ou non à la préfecture. Elle ajoute que l'état des lieux de sortie établit des désordres affectant le parquet du séjour et des désordres électriques dans la chambre outre des joints d'étanchéité dans la salle de bain absents ou défectueux, un carrelage dans cette pièce d'eau et des éléments dans la cuisine très sales, tous imputables à la locataire au titre d'un manquement à son obligation d'entretien. La reprise de ces désordres a fait l'objet d'un devis d'un montant de 1 468,50 euros. Le décompte de fin de location porte sur une dette au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives d'un montant de 6 723,31 euros, déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 730 euros. Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G] estime qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, l'infestation du bien loué par des puces de plancher en juin et juillet 2024 étant survenue plus de deux ans après l'entrée dans les lieux de Mme [V] [S] et n'ayant affectée que son logement, de sorte que la présence de ces nuisibles résulte d'un défaut d'entretien de la locataire, en violation des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [S], représentée par son conseil, n'a pas pris de nouvelles écritures et ne dépose pas de nouvelles pièces suite à la réouverture des débats.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyer et de charges et les dégradations locatives

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En outre, en application des dispositions du c) et du d) de ce même article, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, Mme [V] [S] a donné congé par courrier recommandé du 2 janvier 2026. L'état des lieux de sortie a été établi le 6 février 2026 contradictoirement entre les parties. Il n'est pas produit d'état des lieux d'entrée.

Cependant, Mme [V] [S] ne conteste ni l'existence ni le montant des réparations locatives qui lui sont imputées, tenant aux désordres relevés dans l'état des lieux de sortie sur le parquet du séjour, les joints de la salle de bain, les équipements de la cuisine et une goulotte bricolée dans la chambre 1 ni le devis de l'entreprise BAICAT.

Dans ces conditions, il ressort du dernier décompte établi par le bailleur que Mme [V] [S] reste redevable de la somme de 6 723,31 euros, arrêtée au 11 février 2026 au titre des loyers et chargés impayés et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 730 euros.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l'espèce, il est constant que lors de l'entrée dans les lieux de Mme [V] [S], le 29 août 2022, et jusqu'en juin 2024, le bien loué n'a pas été affecté de désordres tenant à une infestation par des puces dans le plancher.

Il n'est pas plus contesté que quatre interventions de deux professionnels différents ont été nécessaires pour mettre un terme à cette infestation en juin et juillet 2024.

Si Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G] produit un mail de la société Citya du 25 juin 2024, syndic de l'immeuble, indiquant à la société Guis immobilier gestionnaire du bien loué, que selon un retour du conseil syndical les puces ne sont que dans l'appartement privatif et que les parties communes n'ont pas été traitées, il convient de relever que, d'une part, cette même société Guis immobilier indiquait le 17 juin 2024 à Mme [V] [S] que : « le syndic va traiter les parties communes car vous n'êtes pas seule » et que le 16 juillet 2024, l'entreprise Insecticlean écrivait dans un mail à Mme [V] [S] que lors de son arrivée, il avait été constaté une infestation significative de puces, affectant plusieurs zones de son domicile « ainsi que des parties communes et l'ascenseur de l'immeuble ».

Ce professionnel ajoute : « il est apparu que cette infestation pouvait poser des risques sanitaires sérieux et nécessitait une désinsectisation professionnelle immédiate. »

Au vu de ces éléments, Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G] ne rapporte pas suffisamment la preuve qui lui incombe, que l'infestation du logement loué, certes apparue près de deux ans après l'entrée dans les lieux, est imputable à Mme [V] [S] en raison d'un manquement à son obligation d'entretien de l'appartement donné à bail, un tel manquement ne pouvant résulter du simple constat de la présence de ces nuisibles. Il n'est pas démontré de quelle manière la locataire serait responsable, par son fait, de l'introduction et de la prolifération de ces insectes dans le logement qu'elle occupe avec son fils de 7 ans quand bien même le logement en était exempt lors de la prise à bail et durant de nombreux mois d'autant que le doute subsiste sur l'infestation d'autres parties de l'immeuble.

Dans ces conditions, la responsabilité du bailleur est engagée pour avoir manqué à son obligation de de délivrer et maintenir le logement loué exempt d'une telle infestation de nuisibles dont il n'est pas contesté qu'elle a eu pour conséquence de rendre totalement impropre à l'habitation l'appartement loué compte tenu de son importance et de sa persistance.

Il est par ailleurs établi par Mme [V] [S] qu'il en a résulté pour elle un préjudice matériel tenant aux frais de la première désinsectisation pour un montant de 420 euros et à des frais de relogement entre le 10 juin 2024 et le 22 juillet 2024 pour un montant de 2 592,45 euros.

De même, Mme [V] [S] est fondée à réclamer le remboursement des sommes versées sur cette même période au titre des loyers alors même qu'elle ne pouvait occuper le bien, soit les sommes de 563 euros en juin 2024 et de 572 euros en juillet 2024, ayant subi à ce titre un préjudice de jouissance total.

Il convient enfin d'allouer à Mme [V] [S] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral pour avoir été contrainte se reloger en urgence pendant près de deux mois avec son fils.

Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G], est donc condamnée au paiement de ces sommes.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
la locataire est débitrice de la somme de 6 723,31 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,la bailleresse est débitrice de la somme de 3 012,45 euros au titre du préjudice matériel, de celles de 563 euros et de 572 euros au titre du trouble de jouissance et de celle de 500 euros au titre du préjudice moral de la locataire.
Il en résulte que Mme [V] [S] est condamnée au paiement de la somme de 2 075,86 euros à Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G] au titre du solde de tout compte entre les parties.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas les coûts des deux commandements de payer du 10 novembre 2023 et 29 février 2024 dont la dénonce à la préfecture et partant, la conformité aux exigences légales de la mise en œuvre de la procédure de constatation de la clause résolutoire n'est pas démontrée.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Mme [E] [R] [L] épouse [N] [G] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS