TJ 78646, 28 mai 2026, RG 25/02692

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
28 MAI 2026

N° RG 25/02692 - N° Portalis DB22-W-B7J-TAPS
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce de Versailles sous le numéro 304 497 183 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [X] [P] [N]
demeurant [Adresse 4],
[Localité 1],

représentée par Maître Charlyne HURTEVENT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Monsieur [S] [K] [N]
demeurant [Adresse 4],
[Localité 1],

bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2025-009489 du 16/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2],

représenté par Maître Charlyne HURTEVENT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 14 Mai 2025 reçu au greffe le 16 Mai 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 26 Mars 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [K] [N] et Mme [X] [P] [N] sont propriétaires des lots n°52, 90 et 128 au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Faisant grief à M. [S] [N] et Mme [X] [N] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à Montesson (78360) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, a, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, fait assigner M. [S] [N] et Mme [X] [N] devant le tribunal de céans, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de15.422,87 euros au titre de l’arriéré de charges.

Aux termes de ses conclusions d'actualisation notifiées par voie électronique le 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, demande au tribunal, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 220 du code civil, de :
- condamner solidairement M. et Mme [N] au paiement de la somme de 15.882,76 euros en principal, appel de charges du quatrième trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 472,52 euros à compter du 12 mai 2023, puis sur celle de 13.644,39 euros à compter du
19 janvier 2024, puis sur celle de 14.704,84 euros à compter
du 20 septembre 2024, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation desdits intérêts à chaque annuité échue ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.900 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 1.800 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de sommation de payer ;
- débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par la voie électronique le
3 décembre 2025, M. [S] [N] et Mme [X] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1343-5 du code civil et L.722-5 du code de la consommation, de :
- leur accorder un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires ;
- suspendre toute mesure d’exécution pendant ce délai ;
- rejeter la demande de dommages-intérêts et de frais irrépétibles, en l’absence de mauvaise foi du débiteur ;
- statuer en équité au titre de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [S] [N] et Mme [X] [N] pour les lots n°52, 90 et 128,
- une mise en demeure en date du 12 mai 2023 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 472,52 euros,
- un courrier de relance en date du 9 novembre 2023 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 13.347,46 euros,
- une mise en demeure en date du 19 janvier 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 13.644,39 euros,
- un courrier de “mise au contentieux” en date du 15 mars 2024 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 13.672,39 euros,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs le 20 septembre 2024 pour un montant de 14.704,84 euros, dont 195,32 euros de coût d’acte,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er avril 2023 au
7 octobre 2025 pour un solde débiteur de 15.882,76 euros, dont
14.720,24 euros au titre des charges,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au
31 décembre 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
9 mai 2023 et 12 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.720,24 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

M. [S] [N] et Mme [X] [N], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal sur la somme de 472,52 euros à
compter du 12 mai 2023, puis sur celle de 13.644,39 euros à compter
du 19 janvier 2024, puis sur celle de 14.704,84 euros à compter du
20 septembre 2024, puis à compter de l’assignation pour le surplus

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 19 mai 2023, date de distribution de la mise en demeure du
12 mai 2023, pour la somme alors exigible de 472,52 euros, à compter
du 22 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure du
19 janvier 2024, pour la somme alors exigible de 13.546,39euros, à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 14.260,35 euros et à compter du 5 décembre 2025, date de notification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, s’il n’est pas contesté que M. [S] [N] et Mme [X] [N] n’ont pas régulièrement payé leurs charges de copropriété, ces derniers justifient de difficultés financières, liées notamment à l’arrêt de travail de M. [S] [N]. Il sera relevé par ailleurs qu’ils n’ont jamais totalement cessé de procéder à des réglements, et que la majeure partie de la dette de charges résulte d’appels de fonds très importants pour les travaux de ravalement.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi des défendeurs et sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] [N] et Mme [X] [N] sollicitent des délais de paiement. Ils indiquent avoir une capacité de remboursement de 80 euros par mois, et, en cas de stabilisation salariale, de 640 euros par mois.

Ils versent aux débats un projet de plan de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines dont il résulte un passif total de 226.098,88 euros.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande en faisant valoir qu’une capacité de remboursement de 80 euros mensuels est totalement incompatible avec le règlement des charges courantes, mais aussi avec un échéancier, même sur 24 mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera relevé que les défendeurs ne justifient pas de garanties suffisantes permettant d'accorder des délais de paiement.

La demande de délais formée par M. [S] [N] et Mme [X] [N] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. [S] [N] et Mme [X] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer, aucun texte ne rendant une telle sommation de payer obligatoire avant l’engagement de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [S] [N] et Mme [X] [N] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS