TJ 78646, 28 mai 2026, RG 25/00648

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
28 MAI 2026

N° RG 25/00648 - N° Portalis DB22-W-B7J-SWNQ
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] sise [Adresse 2] représenté par son syndic, L2CA, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 530 035 070 dont le siège est sis [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Julien GUILLOT de la SELARL GUILLOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La SCI IMMOBLE, société civile immobilière dont le siège social est situé au [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean NGAFAOUNAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nicolas DUVAL de la SELARL NOUAL DUVAL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 22 Janvier 2025 reçu au greffe le 03 Février 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 26 Mars 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI IMMOBLE est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 4, 5, 11, 12 et 103 au sein de la [Adresse 5] [Adresse 1], sise [Adresse 1] à Mantes-la-Jolie (78200).

Faisant grief à la SCI IMMOBLE de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], lui a, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1] à Mantes-la-Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société L2CA, a, par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, fait assigner la SCI IMMOBLE devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamner à lui régler la somme de 35.436,73 euros au titre de l’arriéré de charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles L.221-4 et suivants du code de l'organisation judiciaire, de l’article 44 du code de procédure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1240, 1342-10 et 1343-2 du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- le recevoir en son action ;
- l’en déclarer bien fondé ;
En conséquence :
- condamner la SCI IMMOBLE à lui payer la somme totale de 36.485,08 + 1.000 euros,
correspondant à :
- 36.485,08 euros selon décompte arrêté au 16/10/2025, à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 18/11/2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
- 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SCI IMMOBLE à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également
intérêts ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- condamner la SCI IMMOBLE aux entiers dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par la voie électronique le 11 juin 2025, la SCI IMMOBLE demande au tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1342-10 du code civil, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- juger que la SCI IMMOBLE devra être dispensée de participation aux frais de procédure ;
- rejeter l’exécution provisoire de droit ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2] à payer à la SCI IMMOBLE la somme de
1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean NGAFAOUNAIN par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI IMMOBLE pour les lots n°1, 2, 3, 4, 5, 11, 12 et 103,
- un courrier de relance en date du 3 février 2023 adressé par le syndic
au gestionnaire des biens de la défenderesse pour un montant de
24.041,43 euros,
- une mise en demeure en date du 13 mars 2023 adressée par le syndic
au gestionnaire des biens de la SCI IMMOBLE pour un montant de
24.095,43 euros,
- une mise en demeure en date du 29 février 2024 adressée par le syndic
au gestionnaire des biens de la SCI IMMOBLE pour un montant de
31.215,12 euros,
- une mise en demeure en date du 23 mai 2024 adressée par le syndic
au gestionnaire des biens de la SCI IMMOBLE pour un montant de
33.073,89 euros,
- une mise en demeure en date du 19 septembre 2024 adressée par le
syndic au gestionnaire des biens de la SCI IMMOBLE pour un montant
de 33.438,32 euros,
- une mise en demeure en date du 18 novembre 2024 adressée par le
syndic au gestionnaire des biens de la SCI IMMOBLE pour un montant
de 35.436,73 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 2 juillet 2022 au 14 novembre 2024 pour un solde débiteur de 35.436,73 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2020
au 31 décembre 2024,
- la répartition de charges pour les exercices 2022, 2023, 2024 et 2025,
- la “liste des copropriétaires débiteurs/créditeurs” à la fin des exercices 2012, 2013, 2014, 2015, 2018 et 2019,
- l’état des dettes et créances pour les exercices 2017 et 2018,
- les relevés eau froide pour la période 2019-2021, du 1er octobre 2022
au 30 novembre 2023, du 30 novembre 2023 au 28 janvier 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 16 juin 2015,
14 juin 2016, 26 juin 2017, 22 septembre 2017, 11 juin 2018, 27 juin 2019,
7 septembre 2020, 20 octobre 2022, 30 novembre 2023, 8 janvier 2024, ayant approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Il sera relevé, à titre liminaire, que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le relevé de compte arrêté au 16 octobre 2025 qu’il évoque dans ses dernières conclusions, ce dernier n’étant au demeurant pas expressément visé dans son bordereau de communication de pièces. Seul un relevé de compte arrêté au 14 novembre 2024 est produit aux débats.

Comme le soutient la SCI IMMOBLE, le décompte produit aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permet pas de retracer les sommes portées
au débit et au crédit de la défenderesse pour la période antérieure au
2 juillet 2022, la mention d’un “solde antérieur” ne permettant pas au tribunal de vérifier la nature et le quantum des sommes décomptées, ni même si elles sont effectivement afférentes aux exercices dont les comptes ont été approuvés par les assemblées générales susvisées.

La somme de 18.907,77 euros sera donc déduite des sommes dues.

Il en sera de même de la somme de 12.620,93 euros que la défenderesse justifie avoir versée en réglement des sommes portées au relevé de compte à compter du 1er janvier 2023, déduction faite des frais.

Les sommes correspondant à des frais et non à des charges, soit un montant total de 359,82 euros, seront également déduites des sommes dues.

La défenderesse reste donc redevable d’une somme de 3.548,21 euros (35.436,73 - 18.907,77 - 12.620,93 - 359,82) au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 novembre 2024, ce qui correspond à l’appel de provisions du 4ème trimestre 2022, et à l’apurement 2019-2021, lesquels sont justifiés par la production des pièces comptables correspondantes. Il sera à cet égard relevé que la défenderesse est mal fondée à contester le montant de l’apurement 2019-2021 porté à son débit tout en se prévalant de la régularisation faite à son crédit - pour un montant supérieur - pour la même période.

La SCI IMMOBLE sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.548,21 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 359,82 euros correspondant aux honoraires de quatre mises en demeure et d’une sommation de payer.

Le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de mises en demeure et sommation de payer à la défenderesse avant de l’assigner.

Seuls les frais de la mise en demeure du 29 février 2024, dont il est justifié qu’elle a effectivement été adressée à la défenderesse, seront retenus au
titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour un montant
de 54 euros.

La SCI IMMOBLE sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 18 novembre 2024.

Ladite lettre ayant été distribuée le 21 novembre 2024, les sommes dues porteront intérêts à compter de cette date.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 22 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, compte tenu du contentieux existant entre les parties relativement aux charges d’eau, lequel est notamment justifié par la production aux débats par la défenderesse de plusieurs courriers échangés avec le syndic, la mauvaise foi de la SCI IMMOBLE n’est pas démontrée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 6 et 7 “Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce, la SCI IMMOBLE succombant partiellement, il n’y a pas lieu de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les autres demandes

La SCI IMMOBLE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI IMMOBLE sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande fomulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS