TJ 34032, 28 mai 2026, RG 23/02536

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/295

AFFAIRE : N° RG 23/02536 - N° Portalis DBYA-W-B7H-E3C4Z

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. CJG
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°901 379 677
prise en la personne de son représentant légal en exercice
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par : Maître Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES :

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOLAGI
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 3]

SAS SOLAGI
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°622 20 247
prise en la personne de son représentant légal en exercice
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 3]

Tous deux représentés par : Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Patrick CHEVRIER,Magistrat Honoraire Juridictionnel siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 février, différée en ses effets au 12 Mars 2026, ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 26 Mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI CJG est propriétaire de deux lots (N° 56 à usage d’appartement et n° 118 à usage d’aire de stationnement extérieur) dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] au Cap d’Agde.

La copropriété est représentée par son syndic en exercice, la société SOLAGI.

Des travaux ont été réalisés dans le lot de la SCI CJG.

Selon acte d’huissier délivré le 2 octobre 2023, la SCI CJG a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] (le SDC) aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 4 août 2023 ou l’annulation de toutes ses résolutions et notamment des résolutions 38 à 42 de cette assemblée générale.

Le SDC a constitué avocat.

Par ordonnance d’incident du 4 juillet 2024, la jonction a été ordonnée avec l’instance engagée par le SDC contre la même SCI aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à démolir diverses installations réalisées sans autorisation (24-426).

La SCI CJG a fait assigner la SAS SOLAGI aux fins d’obtenir sa condamnation à réparer ses préjudices à raison des fautes personnelles du syndic de la copropriété.

La jonction a été ordonnée le 15 janvier 2025.

Par ordonnance d’incident du 18 décembre 2025, la SCI CJG a été déboutée de sa demande de jonction avec une instance l’opposant au SDC à propos d’une demande de réalisation de travaux dans les parties communes (RG 25-608).

La SAS SOLAGI n’a pas conclu au fond bien qu’ayant constitué avocat et conclu sur incident de jonction.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026 différée en ses effets à la date du 12 mars 2026.
***

Selon les dernières conclusions n° 3, déposées le 18 février 2026, la SCI CJG demande de :
«DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
PRONONCER l'annulation de l'entière assemblée du 04 août 2023,
PRONONCER l'annulation de toutes les résolutions de l'assemblée du 04 août 2023, PRONONCER l'annulation des résolutions 38 à 42 de l'assemblée du 04 août 2023,
ORDONNER au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de communiquer au besoin sur incident de la mise en état, sous bordereau, sous astreinte de cent euros par jour de retard les pièces suivantes : la feuille de présence de l'assemblée du 04 août 2023, les formulaires de vote par correspondance de l'assemblée du 04 août 2023 et les pouvoirs des copropriétaires représentés à l'assemblée du 04 août 2023,
JUGER que la SAS SOLAGI a outrepassé ses pouvoirs en formulant de manière erronée des projets de résolutions qui auraient dû émaner de la SCI CJG,
JUGER que la SAS SOLAGI a excédé ses pouvoirs et manqué à son obligation de confidentialité en diffusant un courrier privé qui lui était exclusivement adressé,
EN CONSÉQUENCE
CONDAMNER la SAS SOLAGI au paiement de 15.000 € au titre de la perte de chance de voir les travaux de la SCI CJG ratifiés lors de l'assemblée générale du 28 août 2023,
CONDAMNER la SAS SOLAGI au paiement de 5.000 € au titre du préjudice moral,
CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS SOLAGI à payer à la SCI CJG la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l'instance, le tout au profit de l'avocat de la demanderesse, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
LE CONDAMNER aux entiers dépens en dispensant la demanderesse de cette charge par application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10juillet 1965,
JUGER n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire concernant les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5],
JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire concernant les demandes présentées par la SCl CJG. »

Le SDC a conclu pour la dernière fois au fond le 20 mars 2025, demandant au tribunal de :
«DÉBOUTER la SCI CJG de sa demande d’annulation de l’entière assemblée du 04 août 2023 ; DÉBOUTER la SCI CJG de sa demande d’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée du 04 août 2023 ;
DÉBOUTER la SCI CJG de sa demande d’annulation des résolutions n° 38 à 42 de l’assemblée du 04 août 2023 ;
CONDAMNER la SCI CJG à démolir la pergola, le climatiseur, la porte palière, le volet roulant et la porte de placard réalisés sans autorisation du Syndicat des copropriétaires, et à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte de 300 € par jour de retard commençant à courir 1 mois après la signification de la décision à intervenir pendant un délai de 2 mois passé quel délai il sera à nouveau statué.
CONDAMNER La SCI CJG à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER la SCI CJG à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTER la SCI CJG de sa demande de dispense de mise à sa charge des frais de l’instance visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 août 2023 :

La société CJG expose qu’elle a entrepris des travaux de rénovation au sein de son appartement. Le planning des travaux de l'appartement a été retardé en raison de la période de crise sanitaire liée au COVID, de sorte que ces travaux devaient être réalisés le plus rapidement possible. L'objectif pour la SCI CJG était initialement de faire de ce logement une résidence principale et non un investissement locatif saisonnier, ce qui a impliqué des travaux de rénovation énergétique. Lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 4 août 2023, les demandes d'autorisation de réaliser certains travaux par la société CJG ont été rejetées.

La demanderesse conteste la force probante du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse et la validité des votes adoptés lors de l'assemblée du 4 août 2023, pour absence de feuille de présence, pour absence de validité des formulaires de vote par correspondance, pour absence de validité de constitution du bureau de séance, pour comptabilisation illicite des votes et des millièmes des copropriétaires présents, représentés et ayant voté par correspondance, pour absence de validité des pouvoirs des copropriétaires représentés et pour abus de majorité et de droit de l'assemblée quant aux votes des résolutions 38, 39, 40, 41 et 42 de l'assemblée. Ces demandes sont formulées sur le fondement des articles 8, 17-1-A, 18, 22, 25 et 43 de la loi du 10juillet 1965et7,9, 9b1s, 11, 14, l5 et l7dudécretdu 17mars 1967.

Elle soutient que le procès-verbal de l'assemblée du 4 août 2023 indique que 27 copropriétaires totalisant 4945/10000 tantièmes de copropriété sont présents et représentés tandis que 32 sont absents et non représentés pour un total de 5055/10000 tantièmes de copropriété.
Il n'indique pas si des mandats ont été distribués et les noms et le nombre des copropriétaires qui ont eu recours par un pouvoir à un mandataire ou non et encore à un formulaire de vote par correspondance de sorte que le procès-verbal de l'assemblée n'est pas conforme aux dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967. Étant dénué de force probante, le procès-verbal ne peut pas valider la tenue de l'assemblée qui sera annulée dans son ensemble.

En second lieu, la SCI CJG affirme que le procès-verbal ne contient aucune précision quant au respect des dispositions de l'article 14 du décret 1967. S'il est produit par le syndicat des copropriétaires [E] [I] la feuille de présence, celle-ci ne mentionne pas les noms et domiciles des mandataires de sorte que celle-ci n'est pas conforme à l'article 14 du décret du 17mars 1967. La feuille de présence ne mentionne pas si les copropriétaires sont physiquement présents ou s'ils sont représentés. Il n'est pas mentionné si les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. Il n'est pas non plus indiqué que quelques copropriétaires auraient voté par correspondance.

En troisième lieu, la demanderesse plaide que le procès-verbal de l'assemblée du 4 août 2023 indique que des copropriétaires ont été représentés sans autre précision de sorte qu'en l'état l'assemblée sera annulée par application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Si le syndicat des copropriétaires [E] [I] produit six pouvoirs, il est impossible d'en vérifier l'exactitude et la corrélation avec ceux-ci dans la mesure où la feuille de présence ne mentionne ni les noms des mandataires ni leur domicile.

Puis, la SCI CJG soutient que le procès-verbal n'indique pas que des copropriétaires ont voté par correspondance, mais cette carence ne signifie pas qu'aucun copropriétaire n'a voté par correspondance. Si le syndicat des copropriétaires [E] [I] produit les formulaires de correspondances, il n'en demeure pas moins que les dispositions de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées.

Elle invoque l’absence de validité du bureau de séance pour réclamer l’annulation de la deuxième résolution qui déclare qu'après délibération, l'assemblée nomme à la fonction de scrutateur deux personnes, mesdames [J] (119èmes) et [Localité 4]. Néanmoins, il résulte du règlement de copropriété que « les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l'assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire ». (p.39) Selon le règlement de copropriété les deux scrutateurs ne sont pas élus mais désignés et en répondant au critère du nombre de millièmes de copropriété. Selon le procès-verbal de l'assemblée du 4 août 2023, les deux scrutateurs <élus> ne possèdent pas chacun un nombre de millièmes de copropriété supérieur aux millièmes par exemple des copropriétaires [W] (197èmes) ou Pages (236èmes) présents à l'assemblée. La deuxième résolution sera annulée pour excès de pouvoir et abus de droit et pour manquement aux dispositions particulières contractuelles et impératives du règlement de copropriété qui a la nature d'un contrat par application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. L'annulation de la deuxième résolution entraîne par voie de conséquence l'annulation de l'entière assemblée du 4 août 2023 parce que le règlement de copropriété exige la désignation de deux scrutateurs au titre de la formation du bureau de séance qui est obligatoire selon le même règlement de copropriété.

La demanderesse déduit de ce qui précède l’absence de validité des votes adoptés.

Le SDC réplique en substance que :

La SCI CJG est irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale car elle n’est pas opposante ou défaillante sur l’ensemble des résolutions votées lors de cette assemblée en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle a adressé son formulaire de votes par correspondance sur l’extranet du Syndic le 13 juillet 2023. (pièce 12).

Subsidiairement, le SDC considère que l’assemblée générale du 4 août 2023 et son procès-verbal sont valides.
. La feuille de présence est communiquée. (pièce 2)
. Les pouvoirs en blanc qui avaient été adressés au syndic ont été distribués en début de séance par Madame [B] en tant que présidente de séance. Ils sont produits aux débats.
. Les votes par correspondance sont parfaitement réguliers.
. La résolution n°2 à été adoptée par les 27 copropriétaires votants, lesquels ont totalisé 4945 / 4945 tantièmes. (pièce 1) Par conséquent, la demanderesse a voté en faveur de la résolution adoptée. N’étant donc ni défaillante, ni opposante, elle n’a pas qualité à agir en annulation de la résolution n° 2 Surabondamment, le règlement de copropriété de la [Adresse 2] a été modifié suivant acte en date du 5 janvier 2006, publié aux services de la publicité foncière en date du 15 juin 2006 (pièce 13). L’article 58, dans sa nouvelle rédaction, stipule que : «le scrutateur est élu par l’assemblée générale dans les mêmes conditions que le président de séance». Or, le président de séance est élu : « Parmi les copropriétaires présents ayant recueilli le plus grand nombre de suffrages ». En outre, ce nouvel article, conformément aux dispositions d’ordre public de la Loi du 10 juillet 1965, admet que n’importe quel copropriétaire puisse être désigné comme scrutateur, et ce, indépendamment du nombre de tantième. Les scrutateurs désignés lors de l’assemblée générale du 04 août 2023 ont en conséquence été valablement élus.
Sur ce,

Sur la recevabilité de la demande de nullité du procès-verbal de l’assemblée générale :

Selon le deuxième alinéa de l‘article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la feuille de présence de l’assemblée générale (pièce n° 2 du SDC) que la SCI CJG, représentée par Monsieur [H] [R], a émargé ce document. Elle doit être considérée comme présente à ladite assemblée générale.
Ainsi, le SDC soutient justement que la SCI CJG n’a pas la qualité de copropriétaire défaillant puisqu’elle a adressé son formulaire de votes par correspondance sur l’extranet du Syndic le 13 juillet 2023 (pièce 12).

La lecture du procès-verbal établit en outre que la plupart des résolutions ont été adoptées à l’unanimité des voix des copropriétaires présents dont la SCI CJG.

Celle-ci est donc irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale et du procès-verbal qu’elle n’argue pas de faux.

Sur la demande d’annulation des résolutions 38 à 42 de l'assemblée générale du 04 août 2023 :

La SCI CJG sollicite aussi l'annulation des résolutions 38 à 42 figurant au procès-verbal de l'assemblée du 04 août 2023.

Elle expose que le syndic a inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée du 4 août 2023 ces résolutions concernant directement ses lots en rappelant l'obligation pour un copropriétaire de solliciter une autorisation de l'assemblée pour des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, autorisation qui fait défaut en l'espèce. Elle conteste avoir porté atteinte à l'immeuble qui a été amélioré et encore moins aux droits des autres copropriétaires.
Selon la demanderesse, les projets de résolution contenus dans la convocation à l'assemblée et dans le procès-verbal de l'assemblée précisent qu'à l'occasion des travaux réalisés, la destination de l'immeuble a été respectée et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. La résolution 38 portant sur l'autorisation à donner à la concluante pour la pose d'une pergola sur la terrasse puis la résolution 39 sur la pose d'un climatiseur, puis la résolution 40 sur une porte palière changée et la résolution 41 concerne le recouvrement d'une porte d'un placard tout en conservant l'état initial et en tenant compte du style imposé par l'appartement n°55. Les résolutions 38 à 41 ont toutes été refusées et par la résolution 42 le syndic a reçu de l'assemblée l'autorisation d'ester en justice contre la demanderesse.

Selon la SCI CJG, ces résolutions 38 à 41 n'ont pas été inscrites par application des modalités de l'article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 25 b) de la loi du 10juillet1965 de sorte que la requérante n'a pas pu présenter aux copropriétaires une demande explicite non pas d'autorisation d'effectuer des travaux déjà réalisés par et aux frais de la demanderesse mais une demande de ratification a posteriori des travaux qui ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires. Ainsi, elle a été privée de la protection du statut de la copropriété de sorte que l'assemblée n'a pu se prononcer qu'à partir des seuls éléments partiels produits par l'auteur de la convocation de l'assemblée, assemblée dès lors qui ne pouvait être que négative à l'encontre de la demanderesse puisque celle-ci est désignée comme coupable par la diffusion de courriers échangés entre elle et le syndic. Il convient de préciser qu'il s'agissait d'échanges strictement privés uniquement destinés au représentant du syndic nominativement désigné.
Elle ajoute que certains copropriétaires avaient obtenu les autorisations de travaux lors d’assemblées générales antérieures.
La SCI CJG affirme que les agissements du syndic sont fautifs dans la mesure où celui-ci a communiqué délibérément des missives strictement confidentielles et dont il était le seul destinataire dans l'unique but d'orienter le sens des votes négatifs. Il a également outrepassé ses pouvoirs en inscrivant ces projets de résolution tels qu'ils ont été rédigés. En conséquence le refus est abusif et l'assemblée excède ses pouvoirs d'autant que le syndicat indique dans les résolutions figurant à l'ordre du jour de la convocation de l'assemblée et à nouveau dans le procèsverbal de l'assemblée que les travaux ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble et le syndicat ne retient pas dans les mêmes documents que les travaux portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Le SDC réplique en substance que les travaux litigieux ont été réalisés par la SCI CJG dans les parties communes, sans autorisation préalable. Ainsi donc, les résolutions 38 à 41 s’analysent en une demande de ratification à posteriori. Or ces résolutions ont été rejetées. Par l’adoption de la résolution n°42, le Syndicat des copropriétaires a entendu donner pouvoir au Syndic d’ester en justice contre la SCI CJG
Selon le défendeur, l’avis de l’assemblée générale a été parfaitement éclairé. L’ensemble des copropriétaires avait connaissance de la réalisation de travaux en dépit de l’absence d’autorisation préalable. Plus encore, les copropriétaires ont eu connaissance de la teneur des travaux puisque ces derniers affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Il s’agit en effet de la pose d’une pergola sur une terrasse, de la pose d’une climatisation, la pose d’une porte palière et d’un volet roulant ainsi que la pose d’une porte du placard technique. Par essence, ces installations sont visibles par tous les copropriétaires
En outre, le refus d’autorisation supportée par la SCI CJG n’est pas un cas isolé. Plus encore, le refus d’autorisation en cause ne saurait être mis sur le même plan que les autorisations accordées à d’autres propriétaires. En effet, les travaux réalisés par la SCI CJG sont spécifiques en ce qu’ils n’ont pas été précédés d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.
L’assemblée générale ne saurait approuver le comportement d’un copropriétaire qui visait à la mettre « devant le fait accompli ». Il n’est pas abusif de leur part de refuser la ratification des travaux a posteriori, dès lors que ceux-ci n’ont pas été autorisés.

Ceci étant exposé,

Il n’y a pas d’abus de majorité dans le fait de refuser d’autoriser a posteriori des travaux irréguliers réalisés par un copropriétaire dans les parties communes.

La simple lecture des résolutions soumises au vote des copropriétaires, n°s 38, 39, 40 et 41, établit qu’elles contiennent la proposition de validation des travaux entrepris par la SCI CJG avant d’avoir obtenu l’autorisation d’affecter les parties communes de la [Adresse 2].
Le résultat des votes est négatif avec des résultats variables selon le type de travaux en cause, provoquant ainsi le rejet des résolutions pour défaut de majorité.

Ainsi, les critiques émises par la demanderesse sont inopérantes dès lors que la régularité de l’assemblée générale et des votes est parfaite tandis que les résultats permettent de corroborer l’existence de débats pour chacune des résolutions attaquées par la SCI CJG.

À cet égard, si des demandes d’autorisation préalables ont été accueillies antérieurement, il existe une différence notable avec la situation litigieuse puisque la SCI CJG n’a pas sollicité d’autorisation avant de réaliser les travaux affectant les parties communes, ce qui peut constituer un élément essentiel du refus de validation a posteriori pour certains copropriétaires.

En conséquence, il n’existe aucun motif d’annulation desdites résolutions pour abus de majorité ou travestissement des faits relatés dans les projets de résolution.

La SCI CJG doit être déboutée de ses prétentions de ce chef.

Sur la résolution relative à la pose d’un climatiseur (n° 39) :

Selon la SCI SJG, la climatisation litigieuse n'implique pas nécessairement l'obligation de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. En effet, une autorisation est nécessaire seulement si la pose de la climatisation modifie l'aspect extérieur de l'immeuble ou affecte les parties communes. Or, en l'espèce, l'unité extérieure est installée sur une partie privative au sein du lot de copropriété de la société CJG sans altérer l'aspect extérieur de l'immeuble.

Le procès-verbal de constat dressé le 9 janvier 2024 à la requête du SDC (pièce n° 14 du défendeur) établit qu’un poste de climatisation a été installé sur le balcon du lot n° 56 appartenant à la SCI CJG. Il est installé sur le muret extérieur, à caractère collectif, et se prolonge à l’extérieur pour l’évacuation de l’air chaud selon la photographie figurant en page 4 du PV de constat.
Même si le rapport de a société BATEXPERT produit par la SCI SJG évoque l’absence de « dissonance visuelle depuis l'espace commun ni depuis la voie publique et qu'elle s'avère moins visible que d'autres dispositifs de climatisations similaires installés dans la même résidence (cf. page 13 et page 10 du rapport) », le vote majoritaire des copropriétaires n’est entaché d’aucune erreur manifeste d’appréciation puisque l’installation litigieuse est bien visible depuis l’extérieur et qu’elle affecte les parties communes.

Enfin, le débat sur l’éventuelle inadaptation de l’immeuble au regard des performances énergétiques, qui aurait nécessité des travaux de rénovation, est inopérant et tardif dès lors qu’aucune autorisation préalable n’a été requise, alors qu’une demande préalable aurait permis un échange approprié à ce sujet avec le SDC.

La demanderesse est donc mal fondée en sa prétention relative au caractère peu apparent ou privé de l’installation du climatiseur.

Sur la résolution relative au remplacement de la porte palière et l’installation d’un volet roulant (résolution n° 40) :

Selon la SCI, le règlement de copropriété stipule qu'une porte palière est une partie privative. Celle-ci étant vétuste et dégradée, la SCI CJG a réalisé une simple mesure conservatoire en la remplaçant par une porte isolante contemporaine. La couleur gris clair est acceptée par affichage de sorte que cela ne modifie pas l'aspect extérieur de l'immeuble ni ne porte atteinte à la destination de celui-ci.
En outre, la photo en page 8 du procès-verbal de Me [M] du 1er mars 2024 (pièce n° 8 de la demanderesse) démontre qu'il n'y a aucune atteinte aux parties communes, aucun empiétement. Il importe d'ajouter que l'appartement 56 est situé dans un couloir sans issue, ce qui signifie qu'aucun copropriétaire ni usager n'a à circuler devant cet appartement de sorte qu'il n'y aucune atteinte visuelle de quelque nature que ce soit. Le rapport dressé par BAT EXPERT 34 précise que les volets roulants positionnés dans la coursive de même teinte que ceux de l'appartement voisin numéro [Adresse 6] participent à une harmonisation de cet espace commun (cf.page 13) et assure une continuité visuelle (cf.page 4 et page 8). Enfin, afin de clore définitivement le débat, la jurisprudence admet que ne constituent pas des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, au sens du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l'immeuble en copropriété et n'ont pas d'impact sur l'harmonie de l'immeuble (Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 6juin 2012, n° 10/17189, Civ. 3ème, 11 mai 1999, n° 93- 10477).

Sur ce,

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 août 2023, deux copropriétaires sur 27 ont voté en faveur de la régularisation des travaux, dont cinq abstentions. La majorité n’a donc pas adhéré à l’analyse émanant du constat d’huissier dressé dans le cadre de la présente instance.

Pourtant, l’examen des photographies produites démontre clairement l’absence d’empiétement sur les parties communes des installations, leur cohérence avec l’appartement voisin et leur invisibilité de l’extérieur de la résidence alors qu’au contraire, ces volets roulants proposent une vision homogène et plus harmonieuse du couloir commun.

En conséquence, il y a leu de relever l’erreur manifeste d’appréciation de l’assemblée générale à ce sujet en annulant la résolution n° 40 ayant refusé d’autoriser a posteriori les travaux entrepris par la SCI CJG.

3/ Sur la pergola bioclimatique (résolution n° 38) :

Selon la SCI CJG, le lot 56 comportait déjà avant l'acquisition de la société CJG une pergola ou un abri de terrasse. Elle n'a fait que remplacer cet abri très vétuste par une pergola bioclimatique. Dès lors, on voit mal en quoi cela pourrait affecter l'aspect extérieur de l'immeuble et ce d'autant qu'il s'évince de photographies de l'immeuble et du constat du commissaire de justice du 1 mars 2024 que de nombreuses pergolas et vérandas ont été installées. Enfin, l'installation d'une pergola n'affecte pas les parties communes de l'immeuble et ce d'autant qu'une ancienne était déjà existante.

Sur ce,

La comparaison des photographies figurant dans les constats d’huissier versés aux débats par les parties permet de relever que la pergola bioclimatique installée par la SCI CJG est unique dans la résidence et diffère manifestement des vérandas déjà installées dans les lots de même type au dernier étage de l’immeuble en cause.

Les copropriétaires ont donc voté en pleine connaissance de cause puisque cette installation litigieuse est bien visible de l’extérieur et crée une distorsion esthétique avec les vérandas existantes au même étage.

Il n’existe donc aucune erreur manifeste d’appréciation alors que le vote relatif à cette demande de régularisation a conduit à une majorité étroite de refus.

Il n’existe donc aucun motif d’annulation de la résolution n° 38.

Sur les autres résolutions (n° 41 et 42) :

La SCI CJG ne conclut pas spécifiquement sur ces deux résolutions.

La résolution n° 41 porte sur l’installation des portes du placard technique au fond du couloir tandis que la résolution n° 42 autorise le Syndic du SDC à ester en justice.

S’agissant du placard technique, celui-ci est commun à la copropriété et la SCI CJG ne pouvait décider unilatéralement sans accord de la copropriété de modifier les portes. La réalisation de ces travaux a bien pour effet la « privatisation » des placards dans le couloir.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler ces deux résolutions.

Sur les demandes dirigées contre la SAS SOLAGI :

La SCI CJG sollicite la condamnation de la SAS SOLAGI au paiement de 15.000 € au titre de la perte de chance de voir les travaux de la SCI CJG ratifiés lors de l'assemblée générale du 28 août 2023, de 5.000 € au titre du préjudice moral et d’une indemnité, in solidum avec le SDC, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, elle ne justifie d’aucune faute avérée de la part de la SAS SOLAGI, ayant agi dans le cadre de ses missions de syndic de la copropriété en rédigeant de façon impartiale les résolutions critiquées tandis qu’elle n’a pas appelé en cause cette société à titre personnel.

Il convient de rejeter les demandes d’indemnités dirigées contre la SAS SOLAGI en qualité de syndic de la copropriété de la [Adresse 2].

Sur les demandes du SDC à l’encontre de la SCI CJG à titre personnel :

La SCI CJG formule des prétentions directement à l’encontre de la société SOLAGI alors que celle-ci n’est assignée qu’en qualité de syndic du SDC.

Toutes ses demandes sont donc irrecevables à ce titre.

Sur les demandes du SDC :

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI CJG à démolir les installations mise en œuvre illégalement et à remettre les lieux en leur état antérieur, et ce sous astreinte.

Il est bien fondé à obtenir la remise en état des parties communes par le retrait des installations ayant été refusées par l’assemblée générale du 4 août 2023.

Ainsi, la SCI CJG devra retirer les éléments suivants correspondant aux résolutions n° 38, 39 et 41 figurant au procès-verbal de l'assemblée du 4 août 2023, soit :
. Démolition de la pergola, (n° 38)
. Retrait du climatiseur des parties communes, (n° 39)
. Retrait du volet roulant sur la porte de placard du local technique (n° 41).

Cette obligation sera assortie d’une astreinte jusqu’à la remise en état des lieux susvisés.

Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui constitue la mesure appropriée pour assurer l’exécution rapide des obligations de la SCI CJG ou de nouvelles discussions avec le SDC.

La SCI CJG supportera les dépens.

Elle doit être condamnée à payer au SDC une indemnité de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS