TJ 91228, 28 mai 2026, RG 25/00864

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 25/00864 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUT2

NAC : 72A

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [E] est propriétaire des lots 47 et 63 dépendant de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 2].

Par assignation en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL A2C IMMO, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
le recevoir en son action et l’en déclarer fondé,condamner Mme [Z] [E] à lui payer les sommes de :. 29.798,3O euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er novembre 2024, appel du 2ème travaux rénovation chauffage et subventions collectives inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 150,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de l'acte introductif d'instance,rejeter toute demande de délais,si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,condamner Mme [Z] [E] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [Z] [E], bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 26 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 13 décembre 2023 au 30 octobre 2024,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 30 janvier 2024, 3 juin 2024 et 10 juin 2024,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 1er novembre 2024, « tx ravalement menuis ventil 2 » et subventions collectives inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 29.798,30 euros.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’élève à la somme de 29.798,30 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Mme [Z] [E] à payer les charges de copropriété cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour réaliser les travaux votés en assemblée générale, et ce, alors même qu’un prêt collectif à taux zéro pour les copropriétaires éligibles à adhésion volontaire a été proposé aux copropriétaires pour financer leur quote-part.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 150,00 euros au titre des frais de recouvrement comprenant des frais de relance (06/06/2024) et des frais de mise en demeure (12/06/2024). Cependant, il ne produit qu’un seul accusé de réception associé à un courrier expédié le 25 mai 2023 qui ne correspond pas aux frais demandés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [Z] [E], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Mme [Z] [E] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS