TJ 91228, 28 mai 2026, RG 24/07707

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/07707 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSSB

NAC : 72A

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 3] dont les références cadastrales sont Section AL n° [Cadastre 1], représenté par son Syndic en exercice, la Société ATRIUM GESTION, SAS au capital de 92.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 632 018 503, ayant son siège social [Adresse 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [T] [U] [A] [W], demeurant [Adresse 6]

défaillant

Madame [L] [P] épouse [A] [W], demeurant [Adresse 6]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] sont propriétaires du lot 372 dépendant de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 5].

Par assignation en date du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
condamner solidairement, à tout le moins in solidum, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] à lui payer la somme en principal de 7.211,96 euros à titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 et représentant :. 5.550.36 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,
. 1661.60 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
assortir la condamnation prononcée d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :. de la mise en demeure notifiée par le cabinet ATRIUM GESTION, syndic, en date du 14 mai 2024 d’avoir à payer la somme de 5.479.93 euros,
. de l’assignation pour le surplus,
ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,condamner solidairement, à tout le moins in solidum, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] à lui payer la somme de 2.800,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner solidairement, à tout le moins in solidum, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] à lui payer la somme de 1.500.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment les frais de signification ainsi que de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Me Eric AUDINEAU, du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions n°1, signifiées par commissaire de justice le 29 août 2025 aux défendeurs dédaillants, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a actualisé ses demandes comme suit :

condamner solidairement, à tout le moins in solidum, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] à lui payer la somme en principal de 9.851.61euros à titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2022 au 31 juillet 2025 et représentant :. 7.113,28 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,
. 2.761,61 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
.66,43 euros au titre des frais d’huissier relevant des dépens,
assortir la condamnation prononcée d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :. de la mise en demeure notifiée par le cabinet ATRIUM GESTION, syndic, en date du 14 mai 2024 d’avoir à payer la somme de 5.479.93 euros,
. de l’assignation pour un montant de 7.511,96 euros,
. des conclusions d’actualisation pour le surplus,
ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,condamner solidairement, à tout le moins in solidum, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner solidairement, à tout le moins in solidum, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] à lui payer la somme de 2.000.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment les frais de signification ainsi que de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Me Eric AUDINEAU, du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 26 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit au soutien de ses prétentions :
le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,le contrat de syndic,les appels de fonds et relevés individuels de charges, de l'appel du 11 octobre 2022 à l'appel du 7 juillet 2025,les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 mars 2018, 24 mai 2022, 30 mars 2023, 25 mars 2024 et 24 mars 2025, ainsi que les attestations de non recours,un décompte actualisé des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2025, provision charges courantes 10.2024-09-2025 – appel n° 4 01/07, ratification éclairages parties communes, délégation réfection 2 chaufferie par ASL chauffage et modilisation-240325-47 carrelage local om pg 11) inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.113,58 euros.
Cependant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne produit pas l’appel de charges courantes, fonds travaux et appel travaux du 1er janvier 2023. Il convient donc de déduire du montant de la créance, la somme de 705,55 euros, se décomposant comme suit :
Ag 24052022 reso. 39.1 luminaires esc.pg 11 : 7,79 €Ag 24052022 reso.39.2 luminaires paliers pg 11 :29,30 €Fonds travaux – appel n° 2/4 01/01 :34,41 €Charges courantes 10.22-09.2023 – Appel n° 2 : 634,05 €
Au final, l’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’élève à la somme de 6.408,03 euros (7.113,58 € - 705,55 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025, pour la période du 1er octobre 2022 (charges courantes 2023 – appel n° 1/4 01/10, fonds travaux et travaux) au 1er juillet 2025 (charges courantes 10.2024-09.2025 – appel n°4/4 01/07, fonds travaux, travaux et mobilisation fonds travaux) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date de présentation de la mise en demeure du 14 mai 2024, sur la somme de 3.696,78 euros, à compter du 12 décembre 2024, date de l'assignation sur la somme de 1.853,58 euros et à compter du 29 août 2025, date de signification des conclusions d’actualisation, sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants aux termes de l'article 220 du code civil.

En conséquence, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement, à tout le moins in solidum, au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal d'instance de Longjumeau du 20 décembre 2018 et par jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 12 mai 2023, cette dernière décision portant sur les charges de copropriété et appels fonds travaux arrêtés au 1er juillet 2022 (période du 01 janvier 2019 au 1er juillet 2022). Bien que les sommes dues au titre de la dernière condamnation aient été réglées, les défendeurs se sont abstenus de payer les charges courantes postérieures à cette décision.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété, déjà en grande difficulté, et ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] un préjudice distinct de celui résultant d'un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 650,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 2.671,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Cependant, d’une part les honoraires de suivi de dossier ne relèvent pas des frais nécessaires, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle et d’autre part, qu’aucun justificatif de l’inscription hypothèque n’est produit.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W], qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés par Me Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [T] [U] [A] [W] et Mme [L] [P] épouse [W] seront également solidairement condamnés à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS