TJ 06088, 28 mai 2026, RG 23/01393

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

SECRETARIAT GREFFE
MINUTE
(Décision Civile)

1 Grosse délivrée
à Me Nathalie ELMOZNINO

1 Grosse
délivrée
à Me Maeva BINIMELIS

le

Copie Noataire
le

JUGEMENT : [W] [L] C/ [J] [Z]
N° MINUTE : 26/
DU 28 Mai 2026
1ère Chambre cab A
N°de Rôle : N° RG 23/01393 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OYDL

DEMANDEUR:

[W] [L]
née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1].

Représentée par Me Nathalie ELMOZNINO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR :

[J] [Z]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame CHARLES
Greffier : Mme HELAL présente uniquement aux débats.

DEBATS

A l’audience publique du 13 janvier 2026
le prononcé du jugement étant fixé au 31 Mars 2026, délibéré prorogé au 28 mai 2026

DELIBERE

Par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

NATURE DU JUGEMENT
contradictoire en premier ressort et au fond.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [Z] et Madame [W] [L] ont vécu ensemble. Ils ont acquis en indivision, à concurrence de la moitié en pleine propriété chacun, par acte authentique en date du 20 mai 2021, un bien immobilier sis [Adresse 2].

Le bien immobilier a été vendu le 02 juin 2025, par acte authentique reçu par Maître [R] [E] Notaire associés à [Localité 1] , moyennant le prix de 540.000 euros (à concurrence de 20.000 euros concernant les meubles et de 520.000 euros concernant le bien immobilier).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2023, Madame [L] a fait assigner Monsieur [Z] devant le Juge aux affaires familiales de ce siège aux fins de liquidation et partage.

Par jugement avant-dire droit du 30 août 2024, la réouverture des débats a été ordonnée avec révocation de l’ordonnance de clôture afin que Monsieur [Z] clarifie ses demandes et que chaque partie formule des prétentions au titre des créances qu’elles sont susceptibles de détenir à l’encontre de l’indivision en vertu de l’article 815-13 du code civil.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 28 août 2025, Madame [L] sollicite :
- la liquidation et le partage des intérêts pécunières et patrimoniaux des parties,
- désigner Maître [R] [E], notaire à [Localité 1], afin d’établir les comptes de liquidation-partage de l’indivision [L] [Z], l’acte de partage et le partage du prix de vente, pour procéder aux opérations sous la surveillance d’un juge commis
- ordonner que, dans le délai d’un an suivant sa désignation, le notaire dresse un état liquidation établissant les comptes entre copartageants, la masse partageable et les droits des parties
- désigner un juge commis
- fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 2000 euros au profit de l’indivision et à charge de Monsieur [Z] à compter du 1er août 2022 jusqu’au 1er juin 2025
- fixer la créance de Madame [L] à l’égard de l’indivision à la somme de 43.770,98 euros
- fixer la créance de Monsieur [Z] à l’égard de l’indivision à la somme de 179.469,95 euros
- ordonner que le notaire désigné procède conformément aux dispositions de l’article 1365 du code civil
- en tout état de cause, débouter Monsieur [Z] de ses demandes
- condamner Monsieur [Z] à lui payer à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 14 novembre 2025, Monsieur [Z] sollicite quant à lui :
- ordonner la liquidation partage du prix de vente de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 2] après remboursement du crédit immobilier soit, la somme de 279.315,89 € ;
- dire et juger que l’indivision [Z] [L] se compose comme suit :
- ACTIF :
Prix de vente de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2]……………………………………………………………………...............540.000 €
Indemnité d’occupation………………………………………………………………...22.140 €
- PASSIF :
Crédit immobilier restant dû………………………………………………………260.684,11€
Apport personnel de Monsieur [Z]…………………………………………100.000,00 €
Travaux d’amélioration de l’immeuble par Monsieur [Z].…………………..80.808,35 €
Remboursement du crédit par Monsieur [Z].………………………………... 41.711,76 €

Remboursement du crédit par Madame [L]……………………………………16.463,28 €
MASSE A PARTAGER …………………………………………………………...62.472,50 €

- Fixer la créance de Monsieur [Z] à l’égard de l’indivision à la somme de 233.590,11 €
- Fixer la créance de Madame [L] à l’égard de l’indivision à la somme de 27.533,28 €
- Ordonner le partage de la somme de 18.192,50 € par moitié ;
- Renvoyer les parties devant tel Notaire qu’il plaira pour dresser l’acte de partage
En tout état de cause,
- débouter Madame [L] de l’ensemble de ses prétentions,
- condamner Madame [L] au paiement d’une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du même jour .

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 puis prorogée au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur le partage des intérêts pécuniaires des parties

Il résulte de l’article 815 du Code civil que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. L’article 840 du Code civil prévoit que “le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestation sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837".

En l’espèce, alors qu’aucun partage amiable n’a abouti, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties.

Il conviendra de vérifier dans un premier temps la composition de la masse indivise et le sort des biens indivis, les créances entre indivisaires, avant de faire les comptes d’administration de l’indivision.

Sur le patrimoine indivis

Conformément aux dispositions de l’article 829 du Code civil, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage. Cette date est la plus proche possible du partage.

Les biens immobiliers indivis ont été vendus en cours d’instance, le 02 juin 2025, par acte authentique reçu par Maître [R] [E] Notaire associés à [Localité 1], moyennant le prix de 540.000 euros (à concurrence de 20.000 euros concernant les meubles et de 520.000 euros concernant le bien immobilier).

Sur le passif indivis

L’emprunt immobilier grevant les biens immobiliers indivis a été remboursé de manière anticipée le 03 juin 2025 pour la somme de 260.684,11 euros.

Sur les créances entre concubins

Ces créances ont pour objet de rétablir les transferts de valeur intervenus entre les patrimoines de chacun et ne portant pas sur un bien indivis. En l’absence de régle spécifique sur ce point, il convient d’appliquer les règles de droit commun et de prescription de droit commun (article 2224 du Code civil).

Il appartient à celui qui invoque l’existence d’une créance de prouver celle-ci en application de l’article 1353 du Code civil c’est à dire d’établir, outre l’obligation qui en est la source (prêt, donation révoquée...), d’une part qu’il a fourni des fonds propres à son co-indivisaire et d’autre part que ce dernier les a utilisés au profit de son patrimoine propre.

→ L’apport initial lors de l’acquisition du bien indivis

Le cas où l’un des indivisaires fait un apport de deniers dans une proportion dépassant ses droits au moment de l’acquisition d’un bien indivis, correspond à un paiement pour autrui, l’indivision n’existant pas encore au moment de l’apport. Cet indivisaire est alors créancier de son co-indivisaire et non de l’indivision.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte en euro établi par l’étude de notaire lors de l’acquisition du bien immobilier indivis que sur une somme globale due de 434.079,50 euros, les acquéreurs se sont acquittés du prix grâce à des fonds propres d’un montant de 134.219 euros (15.000 euros + 5490 euros + 113.729 euros) et à un prêt immobilier auprès de la [1] de 300.000 euros.

Monsieur [Z] établit par la production des relevés bancaires de quatre virements, en date du 11 mai 2021, depuis son compte de dépôt personnel et de comptes épargnes vers le compte-joint du couple d’un montant global de 100.000 euros (23.229,49 euros, 12.132,90 euros, 21.007,05 euros, 43630,66 euros).
Il relève tant du relévé de compte en euro établi par le notaire que du compte joint du couple que la somme de 113.729,00 euros a été versée à l’étude notariale le 18 mai 2021.

Madame [L] qui fait valoir qu’elle a apporté en propre lors de l’acquisition du bien la somme de 22.008,21 euros, correspondant aux frais de notaire, ne communique pas les pièces pour en justifier.
Néanmoins, Monsieur [Z] reconnaît qu’elle a contribué en propre à concurrence de 16.463,28 euros.

Il résulte du relevé de compte en euro établi par le notaire que Madame [L] a versé 19.490 euros en deux virements le 23 mars 2021 et le 24 mars 2021.

S’agissant des 13.729 euros au delà des 100.000 euros apportés en propre par Monsieur [Z], versés le 18 mai 2021, il y a lieu de considérer, faute de rapporter la preuve par l’une ou l’autre des parties qu’il s’agit de fonds propres, que la somme a été apportée à concurrence de moitié par Madame [L] et de moitié par Monsieur [Z] soit 6864,50 euros chacun.

En conséquence , il sera retenu que les ex-concubins ont financé le bien :
- à concurrence de 300.000 euros par un prêt immobilier solidaire
- à concurrence de 106.864,50 euros par Monsieur [Z]
- à concurrence de 26.354,50 euros par Madame [L]

Ainsi sur la somme de 133.219 euros payés comptant par les acheteurs (soit 66.609,50 euros par propriétaire indivis), Monsieur [Z] a apporté la somme de 106.864,50 euros soit 40.255 euros au delà de sa quote-part de propriété indivise.

Il détient donc une créance à l’encontre de Madame [L] de 40.255 euros.

Sur les créances des indivisaires contre l’indivision

Les comptes d’administration de l’indivision ont pour objet de rétablir les transferts de valeur intervenus entre la masse indivise et le patrimoine personnel de l’un des indivisaires.

Il résulte de l’article 815-13 du Code civil que “lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorées”. Constituent une dépense de conservation : le règlement des échéances de l’emprunt contracté pour financer l’immeuble indivis, l’assurance habitation, l’impôt foncier, les charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle par un des indivisaires.

Pour le remboursement des dépenses d’amélioration du bien, il s’agit de déterminer dans quelle proportion la valeur de l’immeuble indivis a été augmentée en raison de cette amélioration, étant précisé que les juges du fond peuvent souverainement fixer, selon l’équité, l’indemnité due par l’indivision à un indivisaire, à une somme supérieure à la dépense faite mais inférieure au profit subsistant.

Pour le remboursement des dépenses nécessaires à la conservation du bien, il doit être tenu compte à l’indivisaire, selon l’équité, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant, ce profit se déterminant d’après la proportion dans laquelle les deniers de l’indivisiaire ont contribué à la conservation du bien indivis.

Sur ce :

→ le remboursement du crédit immobilier

* Madame [L] soutient qu’elle a remboursé seule l’emprunt immobilier entre mai 2021 et juillet 2022 à concurrence de 20.325,10 euros, incluant des frais de dossier et garanties bancaire et des frais intercalaires. Elle n’en justifie pas, cependant Monsieur [Z] reconnaît que Madame [L] s’est acquittée seule du remboursement du crédit immobilier sur la période du mois de juillet 2021 au mois de décembre 2021 (soit 6 mois à 1392,11 euros) et sur la période du mois de janvier 2022 à juillet 2022 (soit 7 mois à 1158,66 euros).

Madame [L] détient donc une créance à l’encontre de l’indivision de 8352,66 euros + 8110,62 euros soit 16.463,28 euros.

* Monsieur [Z] soutient qu’il a remboursé seul le crédit immobilier depuis le mois de juin 2022. Il y a lieu de noter qu’il existe une contradiction entre ses déclarations puisqu’il a reconnu que Madame [L] avait remboursé seule l’emprunt jusqu’au mois de juin 2022 inclus.

Au vu des déclarations des parties et des pièces produites, il y a lieu de retenir que Monsieur [Z] a remboursé seul l’emprunt immobilier à compter du mois de septembre 2022 jusqu’au mois de mai 2025 inclus soit 1158,66 euros sur 33 mois, soit 38.235,78 euros.

Monsieur [Z] détient donc une créance à l’encontre de l’indivision de 38.235,78 euros.

→ les primes d’assurance

Elles incombent à l’indivision et donnent lieu à remboursement en tant qu’ “impenses nécessaires à la conservation du bien indivis”.

Madame [L] fait valoir qu’elle s’est acquittée d’une assurance “propriétaire non occupant” qui semble correspondre à une partie non occupée du bien immobilier indivis. En tout état de cause, si elle transmet les avis d’échéance, elle ne justifie pas de leur paiement à partir de fonds propres.

Elle sera déboutée de sa demande de créance à ce titre.

→ la facture [2]

Madame [L] fait valoir qu’elle s’est acquittée pour le compte de l’indivision d’une facture [2]. Cependant elle ne communique pas les pièces permettant de retenir que cette facture incombait à l’indivision .

Elle sera déboutée de sa demande de créance à ce titre.

→ les travaux d’amélioration du bien indivis

En application de l’article 815-13 du code civil lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Les dépenses d’entretien courants et notamment celles liées à l’occupation du bien par un indivisaire ne sont pas susceptibles d’un remboursement par l’indivision à l’indivisaire ayant exposé la dépense. Ainsi les simples travaux d’entretien ne donne pas lieu à créance.

Monsieur [Z] fait valoir qu’il a financé des travaux ayant permis l’amélioration du bien indivis à concurrence de 80.808,35 euros, en faisant l’acquisition de divers matériaux ayant permis des travaux qu’il a lui même effectués.

Il communique pour se faire des factures de magasins et des tickets de caisse, pour certains peu lisibles, sans prendre la peine de détailler les sommes pour justifier du montant total sollicité, ni d’expliquer la destination des divers achats effectués. Or certaines dépenses sont manifestement des dépenses d’entretien du bien courant tandis que d’autres ont permis son amélioration.

Toutes les contestations de Madame [L] apparaissent pertinentes, en ce que ce sur certaines factures produites par Monsieur [Z] est mentionné manuscritement les mentions “ cadeau de Noël à [J] “ , “cadeau d’anniversaire” ou qu’il s’agit d’un simple devis ou d’achats sans lien établi avec le bien indivis.

Au final, il conviendra de retenir au profit de Monsieur [Z] une créance à l’encontre de l’indivision de 52.392,28 euros s’agissant des travaux correspondant à la somme admise par Madame [L].

→ l’indemnité d’occupation

L’article 815-9 du Code civil dispose dans son dernier alinea que “l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”. L’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation qui peut être fixé à 20%. Elle est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire, cette indemnité étant considérée comme le substitut du revenu qu’aurait pu produire le bien litigieux, s’il avait été mis en location par exemple. Cette indemnité d’occupation est en tout état de cause régie par l’article 815-10 alinéa 2, et notamment la prescription quinquennale à compter du jour où elle aurait pu être perçue (NB: cf cas d’interruption de cette prescription).

Il peut habituellement être retenu une valeur locative annuelle correspondant à environ 3.5% de la valeur du bien.

Madame [L] fait valoir que depuis son départ du bien immobilier indivis, au mois de juillet 2022, Monsieur [Z] en jouit privativement.

Monsieur [Z] oppose qu’il n’occuppe que le premier étage du bien d’une surface de 41 m2, ce que conteste Madame [L] qui soutient que les travaux réalisés ont permis de réunir les deux appartements et qu’il résulte d’ailleurs de l’avis de valeur de l’agence [3] qu’il s’agit bien d’une seule et même maison au regard de la mention “possibilité de refermer le deuxième étage pour en faire un trois pièces.”

Elle justifie par ailleurs que Monsieur [Z] a communiqué une facture pour l’ouverture de la trémie qui a été réalisée dans la maison pour l’installation de l’escalier intérieur et que les diagnostic immobiliers mentionnent une maison de 5 pièces principales avec trois chambres comme le mandat de vente signé par Monsieur [Z] en date du 25 décembre 2024 qui désigne une maison individuelle de 5 pièces.

Ainsi que Monsieur [Z] fasse ou non usage de l’ensemble des pièces du bien indivis, il est établi qu’il s’agit d’une maison individuelle dont il jouissait exclusivement et privativement.

Il y a donc lieu d’évaluer l’indemnité d’occupation due à l’indivision sur l’intégralité du bien indivis. Prenant en compte que le bien immobilier a été vendu pour le prix de 520.000 euros (hors mobilier), il y a lieu de fixer la valeur locative annuelle du bien à 3,5% de sa valeur vénale soit 18.200 euros. Tenant compte du caractère précaire de l’occupation, il y a lieu d’appliquer un correctif à la baisse de 20% soit une indemnité d’occupation annuelle qui sera fixée à la somme de 14560 euros soit 1213, 33 euros par mois.

L’indemnité d’occupation due s’étend sur la période du mois d’août 2022 jusqu’au mois de mai 2025 inclus, soit 1213,33 euros sur 34 mois, soit 41.253,22 euros.

La créance détenue par l’indivision à l’encontre de Monsieur [Z] est donc de 41.253,22 euros.

Sur la désignation d’un notaire

L’article 1361 du Code de procédure civile prévoit que “le Tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le Tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage”.

L’article 1364 du Code de procédure civile prévoit par ailleurs que “si la complexité des opérations le justifie, le Tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le Tribunal”.

Compte tenu des éléments ci-dessus développés tranchant l’ensembles des désaccords des parties,et en l’absence de réelle complexité des opérations de partage, sous réserve de la finalisation des comptes, Maître [R] [E], notaire à [Localité 1], sera désigné pour dresser l’acte de partage conformément à la présente décision, sans intervention d’un Juge commis, conformément aux dispositions de l’article 1361 du Code Civil.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au vu de la nature familiale du litige et des circonstances de la cause, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Pour des raisons d’équité, il ne sera pas fait droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS