TJ 06088, 28 mai 2026, RG 21/00818

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [H] [U] [L], [Q] [M], [T] [V], [J] [G] [B] [W] épouse [R], [N] [X] [F] [Y], [A] [E], [I] [D] [C] [S], [P] [K] [Z], [VV] [KM] [IV], [VZ] [MG] [AN] [Z], [U] [SE] [ZI] [CA], [OX] [UT], [JX] [CC], [EX] [MY], [HN] [EL], [CS] [RF], [KC] [FL] c/ S.D.C. de l’immeuble L’IMPERIAL, S.A.S. [OB] [FE] EASY IMMOBILIER
N° 26/
Du 28 Mai 2026
4ème Chambre civile
N° RG 21/00818 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NKSH

Grosse délivrée à

la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO

la SELARL DAVID JACQUEMIN

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 20 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [H] [U] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [Q] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3] (Italie)
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [T] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [J] [G] [B] [W] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [N] [X] [F] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [A] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [I] [D] [C] [S]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Monsieur [P] [K] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [VV] [KM] [IV]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [VZ] [MG] [AN] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [U] [SE] [ZI] [CA]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [OX] [UT]
[Adresse 6]
[Localité 6] (Estonie)
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [JX] [CC]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [EX] [MY]
[Adresse 7]
[Localité 7]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [HN] [EL]
[Adresse 8]
[Localité 8]
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [CS] [RF]
[Adresse 9]
[Localité 9] (Italie)
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [KC] [FL]
[Adresse 10]
[Localité 3] (Italie)
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble L’IMPERIAL pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS [OB] [FE] EASY IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 11] à [Localité 10], pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 12]
[Localité 2]
représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.S. [OB] [FE] EASY IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 11]
[Localité 2]
représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [L], M. [VZ] [Z], M. [U] [CA], M. [OX] [UT], M. [JX] [CC], M. [EX] [MY], M. [HN] [EL], M. [CS] [RF], M. [KC] [FL], M. [Q] [M], M. [T] [V], Mme [J] [W] épouse [R], M. [N] [Y], M. [MK] [E], M. [I] [S], M. [P] [Z] et M. [VV] [IV] sont propriétaires dans un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 13] » situé [Adresse 12] à [Localité 10].

Le syndic, la société [OB] [FE] exerçant sous l’enseigne Easy [Localité 10], a convoqué une assemblée générale pour le 9 décembre 2020 en indiquant qu’elle se tiendrait exclusivement par correspondance du fait des restrictions liées à la crise sanitaire.

Par actes de commissaire de justice du 26 février 2021, M. [O] [L], M. [VZ] [Z], M. [U] [CA], M. [OX] [UT], M. [JX] [CC], M. [EX] [MY], M. [HN] [EL], M. [CS] [RF], M. [KC] [FL], M. [Q] [M], M. [T] [V], Mme [J] [W] épouse [R], M. [N] [Y], M. [MK] [E], M. [I] [S], M. [P] [Z] et M. [VV] [IV] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » et la société [OB] [EU] Easy Immobilier devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 en son entier à titre principal, des résolutions n°5, 29, 31, 32 à titre subsidiaire, ainsi que la condamnation de l’ancien syndic à leur payer la somme de 9.252,41 euros de dommages-intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er juin 2023, M. [O] [L], M. [VZ] [Z], M. [U] [CA], M. [OX] [UT], M. [JX] [CC], M. [EX] [MY], M. [HN] [EL], M. [CS] [RF], M. [KC] [FL], M. [Q] [M], M. [T] [V], Mme [J] [W] épouse [R], M. [N] [Y], M. [MK] [E], M. [I] [S], M. [P] [Z] et M. [VV] [IV] sollicitent :

- à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 en son entier,

- à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions n°5, 29, 31 et 32 de cette même assemblée,

- en tout état de cause :

• la condamnation de la société [OB] [EU] Easy Immobilier à leur payer la somme de 9.252,41 euros de dommages-intérêts,

• la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » et de la société [OB] [EU] Easy Immobilier à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils relatent que l’assemblée générale du 9 décembre 2020 s’est réunie de façon dématérialisée en raison des restrictions sanitaires dans les locaux du syndic qui leur a imposé un vote par correspondance.

Ils contestent leur défaut de qualité à agir car ils sont tous copropriétaires au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] », ce que le syndic qui tient à jour la liste des copropriétaires ne peut ignorer d’autant que leurs noms figurent sur le procès-verbal de l’assemblée litigieuse.

Ils estiment également que leur action n’est pas forclose en rappelant que la preuve de la date de notification du procès-verbal incombe au syndic, ce qu’il ne fait pas. Ils soutiennent que le syndicat ne justifie que leur action a été initiée après l’écoulement du délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils indiquent d’ailleurs que la lettre de transmission du procès-verbal de l’assemblée litigieuse adressée le 28 décembre 2020 à M. [O] [L] est produite et que ce procès-verbal comporte la mention suivante « Fait dans les bureaux du syndic le 09/12/2020. Notifié le 08/01/2021 ».

Ils ajoutent également que M. [HN] [EL] et M. [N] [Y] étaient absents et donc défaillants lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 de sorte qu’ils sont recevables à solliciter son annulation de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 en son entier.

Ils souligne que la demande d’annulation vise le procès-verbal et l’assemblée générale du 9 décembre 2020. Ils estiment que la nullité du procès-verbal entraîne nécessairement la nullité de l’assemblée générale, le premier n’étant que la retranscription écrite de la seconde. Ils rappellent en outre que le procès-verbal doit être établi au plus tard dans les huit jours de la tenue de l’assemblée générale si bien que le tribunal ne saurait enjoindre au syndicat et au syndic d’établir un nouveau procès-verbal exempt d’irrégularités.

Ils fondent leur demande de nullité de l’assemblée en son entier sur les articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 ainsi que l’article 19 du règlement de copropriété en faisant valoir que l’élection de scrutateurs n’est pas une formalité substantielle à moins que le règlement de copropriété ne le prévoie. Ils précisent que dans ce cas, le défaut d’élection du nombre de scrutateurs prévu par le règlement est une cause de nullité sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve du grief causé par l’irrégularité.

Ils soulignent que le syndic n’a pas prévu, lors de l’envoi de l’ordre du jour, de faire procéder à la désignation des deux assesseurs membres du bureau conformément au règlement de copropriété. Ils estiment que la tenue d’une l’assemblée générale dématérialisée est sans incidence sur la désignation des scrutateurs, ce qui ressort de l’article 13 de l’ordonnance du 20 mai 2020.

Ils précisent que M. [O] [L], membre du conseil syndical, avait pourtant demandé au syndic par courriel d’être présent lors de l’assemblée en qualité de scrutateur, ce à quoi le syndic a répondu défavorablement.

Ils relèvent en outre que par la résolution n°1, M. [TP] [XT] a été élu président de séance alors que sa candidature n’était pas inscrite à l’ordre du jour. Ils estiment que cela pose difficulté dans la mesure où les copropriétaires ont voté par correspondance et ont dû retourner leurs bulletins de vote avant le 6 décembre, soit avant la date de l’assemblée. Ils concluent que l’assemblée générale ne peut prendre de décisions valides que sur les questions précisément inscrites à l’ordre du jour. Ils en déduisent que l’élection de M. [TP] [XT] est irrégulière et entraîne la nullité de l’assemblée contestée en son entier puisque la désignation du président de séance est une formalité substantielle affectant la validité de l’assemblée sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un grief.

En réplique aux écritures adverses invoquant les dispositions de l’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 selon lequel l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic assure les missions qui incombent au président, ils relèvent que la résolution n°1 de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 ne concerne pas une telle désignation mais bien une élection du président de séance ayant recueillie 58 votes « pour ». Ils relèvent donc que les copropriétaires ont voté pour l’élection d’un président dont ils ignoraient le nom et que rien ne permet d’affirmer que ces derniers ont voté pour M. [TP] [XT] comme l’indique le procès-verbal d’assemblée puisque qu’aucun copropriétaire n’a assisté à l’assemblée et pu voter pour la désignation de M. [TP] [XT] dans les conditions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967. Ils ajoutent que le syndic ne démontre pas que ce dernier a candidaté à la fonction de président de séance.

Ils rappellent les dispositions de l’ordonnance du 20 mai 2020 relative aux restrictions sanitaires prévoyant la possibilité pour le syndic de convoquer l’assemblée générale de façon totalement dématérialisée par visioconférence et, subsidiairement, lorsque le recours à un autre moyen de communication n’est pas possible, par le biais du vote par correspondance uniquement. Or, ils indiquent que la convocation imposant le vote par correspondance, privant les copropriétaires de la possibilité de débattre, n’exposait pas les raisons du choix du syndic ni l’impossibilité de recourir à la visioconférence.

Ils estiment que le syndic a illégalement motivé le recours au vote par correspondance dans son courrier annexé à l’ordre du jour en exposant aux copropriétaires que le gouvernement avait décidé que les assemblées générales des copropriétés devaient se tenir par correspondance uniquement.

Ils soutiennent que le syndic n’avait pas le droit d’imposer aux copropriétaires un vote par correspondance uniquement puisque l’assemblée s’est réunie le 9 décembre 2020, soit hors la période comprise entre le 29 octobre et le 4 décembre 2020 prévue à l’article 22-2 de l’ordonnance du 18 novembre 2020.

Ils font valoir que le choix ne saurait être justifié a posteriori puisque les copropriétaires ont été induits en erreur par le syndic quant au caractère prétendument obligatoire du vote par correspondance sans avoir pu présenter leurs observations à propos de cette décision prise unilatéralement par le syndic sans concertation préalable.

Ils contestent également la sincérité et la portée des votes des résolutions de l’assemblée générale litigieuse en raison des nombreuses irrégularités ou omissions affectant le procès-verbal.

Ils indiquent que 85 copropriétaires étaient présents à cette assemblée mais que les résolutions n°19, 22, 24, 28 et 36 font respectivement référence à 86, 86, 74, 89 et 86 votants, soit un de trop, onze de moins ou quatre de trop.

Ils soutiennent que le syndicat et le syndic sont de mauvaise foi lorsqu’ils affirment que ces erreurs résulteraient du fait que certaines résolutions relatives aux parties communes spéciales n’intéressaient que certains copropriétaires puisque pour certaines résolutions, le nombre de copropriétaires indiqué est plus élevé que le nombre de votants.

Ils mentionnent également que les résolutions n°18, 19, 22, 26a, 28 et 36 comportent respectivement 7.592, 7.707, 7.625, 7.535, 7.962 et 7.625 tantièmes alors que seuls 7.531 tantièmes étaient représentés lors de cette assemblée. Ils concluent que les résolutions faisant état de tantièmes supérieurs à 7.531 sont nécessairement irrégulières.

Ils ajoutent que les résolutions n°21 à 24, 26, 28 à 30 indiquent qu’il a été pris connaissance de l’avis du conseil syndical alors que celui-ci n’a pas été joint à la convocation. Ils précisent que cet avis n’a pu être émis lors de la réunion puisque les copropriétaires ont voté par correspondance.

Ils indiquent en outre que la résolution n°17 portait sur l’élection de M. [MY] dit « [BV] » en qualité de membre du conseil syndical et que la résolution n°18 portait sur l’élection de M. [MY] alors qu’il s’agit de la même personne. Ils en concluent que les copropriétaires ont été induits en erreur. Ils précisent que le procès-verbal mentionne que la résolution n°6 n’a pas été mise au vote compte tenu du fait que M. [BV] et M. [MY] sont les mêmes personnes et donc que le syndic avait connaissance de cette confusion d’identité quand bien même il le conteste dans ses écritures.

Ils relèvent que la résolution n°29 de l’ordre du jour mentionnait « en cas de refus à la résolution 25 » dans la convocation alors que celle-ci a été libellée « en cas de refus à la résolution 28 » dans le procès-verbal. Ils concluent donc à une modification illégale de la résolution votée par rapport au projet de résolution sur lequel les copropriétaires se sont prononcés.

Ils exposent que le procès-verbal comportait également une résolution n°29+, non proposée au vote par le formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation bien qu’il s’agisse d’un vote distinct selon l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils concluent donc à la nullité de cette résolution puisque la résolution n°25 ayant été adoptée, la mise au vote de la résolution n°29+ était sans objet.

En réplique aux écritures adverses, ils soutiennent qu’il ne s’agit pas d’une simple correction de pure forme sans incidence permettant d’invoquer le pouvoir d’amendement en cours de séance puisque cette modification change complètement l’issue des votes, les résolutions n°29 et 29+ n’ayant jamais été adoptées par les copropriétaires. Ils considèrent que la résolution n°29+ n’a pu être adoptée que par la modification effectuée par le syndic qui a ajouté une résolution qui ne figurait pas à l’ordre du jour et a modifié le sens de la résolution n°29 en l’absence des copropriétaires. Ils contestent donc la sincérité du procès-verbal.

Ils expliquent en outre que le courrier du syndic joint à la convocation précisait que seuls quelques membres du conseil syndical seraient présents lors de la réunion, raison pour laquelle Mme [L] a demandé par courriel au syndic d’être présent, ce à quoi le syndic a répondu qu’en état des nouvelles mesures sanitaires, seul le président du conseil vérifierait le procès-verbal avant de le signer. Ils soutiennent que la position du syndic, dépourvu de base légale, a été préjudiciable aux copropriétaires convaincus de la présence du conseil syndical lors de l’assemblée litigieuse.

Ils considèrent que les restrictions sanitaires n’ont jamais exclu la possibilité pour les membres du conseil syndical qui en font la demande de participer à l’assemblée générale se tenant par correspondance.

Ils exposent en outre que le vote de certains copropriétaires a été modifié. MM. [P] et [VZ] [Z] contestent la réalité des votes qui leur sont attribués. M. [P] [Z] indique avoir voté « contre » la résolution n°25 alors que le procès-verbal fait état d’un vote « pour ».

M. [VZ] [Z] soutient que ses votes diffèrent des indications du procès-verbal pour 25 résolutions.

Ils ajoutent que M. [SV] a coché le bulletin de vote en noir et que la croix bleue inscrite pour la résolution n°4 relative à l’approbation du budget a été rajoutée. Ils précisent que ce copropriétaire n’a pas voté la résolution n°5 mais qu’il n’a pas été reporté comme défaillant dans le procès-verbal concernant cette résolution. Ils relèvent que ce copropriétaire n’est pas mentionné parmi les opposants ou les défaillants de sorte que son vote a été comptabilisé « pour » cette résolution alors qu’il n’en est rien.

En réplique aux écritures adverses selon lesquelles nul ne plaide par procureur de sorte que ce dernier argument devrait être écarté, M. [SV] n’étant pas partie à la procédure, ils considèrent qu’ils ont la possibilité de prouver par tous moyens les irrégularités de l’assemblée générale contestée. Ils indiquent produire le formulaire de vote de ce copropriétaire et en déduisent que le syndic a manifestement modifié certains votes. Ils soutiennent qu’il s’agit plus d’une fraude que d’une erreur dans la mesure où de tels incohérences concernent plusieurs copropriétaires. Ils énoncent ne pas solliciter de décision pour le compte de M. [SV] mais seulement souligner l’existence d’une illégalité manifeste justifiant l’annulation de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 en son entier.

Ils mentionnent une autre incohérence puisqu’il est indiqué que le formulaire de vote par correspondance de M. [RT] du 5 décembre 2020 a été réceptionné par le syndic le 4 décembre 2020.

Ils en déduisent que la modification du sens des votes par le syndic ainsi que les six autres irrégularités relevées affectent le déroulement, la portée et la sincérité des votes retranscrits pour chaque résolution entraînent la nullité de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 en son entier.

Ils invoquent, à titre subsidiaire, la nullité de certaines résolutions. Ils concluent notamment à la nullité de la résolution n°1 sur le fondement de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 puisque M. [XT] ne pouvait pas être valablement élu président de séance, sa candidature n’ayant pas été proposée dans l’ordre du jour adressé aux copropriétaires.

Ils rappellent que M. [I] [S], Mme [J] [W] épouse [R], M. [CS] [RF] et M. [P] [Z] ont voté « contre » la résolution n°5 relative à la désignation du syndic, M. [N] [Y] et M. [HN] [EL] étaient défaillants et le vote « contre » de M. [VZ] [Z] a été mal comptabilisé de sorte qu’ils sont recevables à solliciter l’annulation de cette résolution.

Ils ajoutent que faute de majorité de l’article 25, le syndic a été élu à l’occasion d’un second vote à la majorité de l’article 24 alors que le formulaire de vote adressé aux copropriétaires ne prévoyait pas cette possibilité. Ils en déduisent que le vote « pour » de 56 votants a été irrégulièrement comptabilisé puisque le syndic ne peut préjuger du maintien du vote de chaque copropriétaire au second tour alors que l’article 25-1-1 précise bien qu’il s’agit d’un vote distinct impliquant que les copropriétaires se prononcent à nouveau lors d’un second tour. Ils estiment subir un préjudice puisqu’une décision a été prise sans leur consentement.

Ils concluent à la nullité de la résolutions n°+29 car le formulaire de vote par correspondance ne prévoyait pas la possibilité de procéder à un second vote au cas où la majorité de l’article 25 ne serait pas atteinte.

Il considèrent que la résolution n° +31 est nulle pour deux motifs : le formulaire de vote ne prévoyait pas la possibilité de s’exprimer par un second vote sur le point 31 à défaut de majorité de l’article 25 et l’état descriptif de division ne peut être modifié par une assemblée à la majorité de l’article 24 car il modifiait la répartition des charges.

Ils soutiennent que la décision sous le point n° +32 de publication du nouvel état descriptif de division est nulle faute pour le formulaire de vote par correspondance de prévoir la possibilité de procéder à un second scrutin mais également parce que la version de l’EDD devant être publiée n’est pas celle qui a été soumise au vote des copropriétaires.

Ils concluent donc subsidiairement à la nullité des résolutions n° 5, 29, 31 et 32.

Ils font valoir que le syndic a engagé sa responsabilité personnelle à leur égard en faisant approuver des comptes selon lesquels les travaux de réfection de l’éclairage du parc avaient coûté la somme de 55.507,10 euros alors que le budget de réalisation des mêmes travaux avait été approuvé à hauteur de 19.849,50 euros lors de l’assemblée du 16 juin 2018. Ils soulignent que le dépassement de budget des travaux d’électricité du parc s’est donc établi à la somme de 35.657,60 euros. Ils ajoutent qu’ils avaient également approuvé des travaux de terrassement d’un coût de 41.424 euros TTC qui se sont en réalité établi, selon la comptabilité du syndic, à la somme de 65.131,20 euros. Ils soulignent que le dépassement de budget et les honoraires du syndic afférents pour la surveillance de ces travaux a atteint 59.364,80 euros.

Ils rappellent que le syndic est chargé s’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, ce qui implique qu’il respecte lui-même les décisions votées. Ils estiment qu’en faisant procéder à des travaux pour un montant nettement supérieur à celui voté par l’assemblée générale, le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité personnelle.

Ils font valoir qu’il est acquis que le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu’il a commise lors de l’accomplissement de sa mission, en faisant procéder à des travaux importants et coûteux dépassant ceux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Ils précisent que le fait que des copropriétaires doivent régler des charges de travaux ne correspondant pas à ce qu’ils auraient dû régler est causé par la faute du syndic. En réplique aux moyens de défense, ils exposent que le syndic est responsable sur le fondement contractuel à l’égard du syndicat et sur le fondement délictuel à l’égard des copropriétaires. Ils évaluent leur préjudice au dépassement du budget rapporté à leurs tantièmes, soit à la somme de 9.252,41 euros.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « L’impérial » et la société [OB] [FE] Easy Immobilier concluent au débouté et sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire de M. [O] [L], M. [VZ] [Z], M. [U] [CA], M. [OX] [UT], M. [JX] [CC], M. [EX] [MY], M. [HN] [EL], M. [CS] [RF], M. [KC] [FL], M. [Q] [M], M. [T] [V], Mme [J] [W] épouse [R], M. [N] [Y], M. [MK] [E], M. [I] [S], M. [P] [Z] et M. [VV] [IV] à lui payer les sommes suivantes :

- 5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent à titre principal que l’action est irrecevable, à défaut pour les copropriétaires demandeurs de justifier qu’ils sont copropriétaires et ont, de ce fait, qualité à agir. Ils ajoutent que les demandeurs ne rapportent pas davantage la preuve qu’ils ont agi dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et, ainsi, que leur action n’est pas forclose. Ils estiment également que tous les copropriétaires demandeurs ne sont pas opposants ou défaillants, ce qui les prive de la qualité requise par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter la nullité de l’assemblée générale en son entier, quel qu’en soit le motif.

Ils font valoir subsidiairement que la désignation de scrutateurs n’est pas une condition substantielle de validité de l’assemblée générale d’autant qu’elle s’est tenue par correspondance, ce qui prive d’intérêt la présence de scrutateur ayant pour mission de procéder au décompte et à l’enregistrement des votes. Ils soutiennent également que ni la loi de 1965 ni le décret de 1967 n’impose que l’ordre du jour fasse mention des personnes candidates aux fonctions de président de séance, les candidats volontaires devant se manifester lors de la réunion de l’assemblée. Ils ajoutent que l’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit expressément que lorsque les décisions sont prises au seul moyen d’un vote par correspondance, l’un des copropriétaires désignés par le syndic assure les missions incombant au président de séance.

Ils considèrent que les copropriétaires demandeurs font une interprétation erronée de l’ordonnance du 20 mai 2020 dont les règles entrées en vigueur le 1er juin 2020 ont pris fin le 31 janvier 2021.

Ils en déduisent que l’interdiction des réunions pendant cette période permettait au syndic de décider que l’assemblée se tiendrait exclusivement par correspondance par application de l’article 22-2 de cette ordonnance.

Ils soutiennent que les éventuelles anomalies portant sur le calcul des votes ne sont pas, en tant que telles, de nature à entacher d’irrégularité le vote des résolutions. Ils indiquent que certains résolutions pouvaient intéresser qu’un nombre de copropriétaires restreints pour s’appliquer à des parties communes spéciales si bien que le nombre de votant ou le nombre de tantièmes de vote exprimés dépend du sujet examiné. Ils ajoutent que l’article 11 du décret du 17 mars 1967ne prévoit pas que l’avis du conseil syndical doit être joint à l’ordre du jour et qu’il n’est pas justifié d’un confusion d’identité lors du vote des résolutions n° 18 et 19. Ils font valoir également que l’assemblée dispose d’un pouvoir d’amendement de sorte que la modification de la résolution n° 29 sans incidence sur le sens de la décision n’est pas un motif de nullité. Ils considèrent enfin que, nul ne plaidant par procureur, les demandeurs ne peuvent pas invoquer les irrégularités concernant Monsieur [SV].

Ils concluent donc au rejet de la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 en son entier.

Ils estiment que la résolution n°5 ayant désigné le syndic et la résolution n°29 pouvaient faire l’objet d’un second vote sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soulignent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des faits invoqués à l’appui de leurs demandes de nullité des résolution 31 et 32 relative à la ratification et à la publication d’un nouvel état descriptif de division.

Ils concluent donc également au rejet de la demande subsidiaire de prononcé de la nullité des certaines des résolutions prises par l’assemblée du 9 décembre 2020.

Ils soutiennent que les copropriétaires demandeurs n’invoquent aucun fondement juridique à l’appui de leur action en responsabilité à l’encontre du syndic et font valoir que la demande devrait être dirigées exclusivement à l’encontre du syndicat. Ils estiment que ne contestant pas la résolution approbative des comptes, les demandeurs sont privés d’intérêt à agir car la dépenses qu’ils contestent a été approuvée. Ils considèrent également que la preuve d’un faute et d’un préjudice ne sont pas rapportée à l’appui d’une demande indemnitaire qui n’est pas individualisée.

Ils soutiennent que l’action est abusive et procède d’une cabale dirigée contre le syndic conduisant les copropriétaires à contester des décisions prises dans l’intérêt collectif, abus qui devra être sanctionné par des dommages-intérêts en ce qu’il altère la vie de la copropriété.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 prorogé au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 en son entier.

1.Sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 789 - 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Ce texte précise, dans son dernier alinéa, que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou se soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

L’action en contestation des décisions des assemblées générales n’est ainsi ouverte par la loi qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants qui ont seul qualité à agir à cette fin. Elle doit être exercée dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal à peine de forclusion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] et la société [OB] [FE] Easy Immobilier soutiennent à titre principal que l’action est irrecevable à défaut pour les demandeurs de démontrer qu’ils sont copropriétaires, qu’ils ont agi dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée et qu’ils ont la qualité d’opposants ou de défaillants à toutes les décisions prises par l’assemblée.

L’action ayant été introduite le 26 février 2021, le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur ces fins de non-recevoir qui ne se sont pas révélées postérieurement à son dessaisissement.

A défaut de saisine du juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires et la société [OB] [FE] Easy Immobilier sont irrecevables à les soulever devant le tribunal.

Surabondamment, il sera observé que le syndicat des copropriétaires est particulièrement mal fondé à soutenir que les demandeurs ne justifient pas de leurs qualités de propriétaires de lots alors que leurs noms figurent en cette qualité dans le procès-verbal de l’assemblée générale contestée et qu’ils ont d’ailleurs produit leur titre pour en justifier.

Il sera également rappelé que, conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception et que le délai qu'elle fait courir a pour point de départ le lendemain du jour de sa première présentation au domicile du destinataire.

Dès lors, le point de départ du délai de recours en contestation commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée et la demande ne peut être déclarée irrecevable sans que soit recherchée la date à laquelle cette lettre a fait l'objet d'une première présentation au domicile du copropriétaire.

Il est acquis que c’est au syndicat des copropriétaires qu’incombe la preuve de la notification, par la production notamment de l’avis de réception, à défaut de quoi il ne peut pas opposer au copropriétaire qu'il est forclos à contester la décision de l'assemblée.

C’est donc en inversant la charge de la preuve que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Impérial soutient qu’il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve qu’il ne sont pas forclos alors que c’est à lui qu’il appartient de démontrer la date de la notification des procès-verbaux constituant le point de départ du délai de forclusion.

A défaut pour le syndicat d’établir la date à laquelle les procès-verbaux de l’assemblée du 9 décembre 2020 ont été notifiés faisant courir le délai de deux mois, le recours des copropriétaires demandeurs n’est pas forclos.

Par ailleurs, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales ne peuvent être introduites que par les copropriétaires opposants ou défaillants, ce dont il se déduit qu’un copropriétaire ne peut pas demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises au cours de cette assemblée, ce qui le prive de la qualité de copropriétaire opposant.

Toutefois, les copropriétaires défaillants, à savoir les copropriétaires absents, non représentés et n’ayant pas pris part au vote par correspondance, sont toujours recevables à exercer un recours pour obtenir la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale à laquelle il n’ont pas participé.

Or, il apparaît que deux des copropriétaires demandeurs, M. [HN] [EL] et M. [N] [Y] n’ont pas pris part au vote par correspondance si bien qu’ils ont la qualité de copropriétaires défaillants, ce qui fait obstacle à ce que l’action soit déclarée irrecevable.

Par conséquent, les fins de non-recevoir opposées à l’action tendant à obtenir le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 9 décembre 2020 sont non seulement irrecevables devant le tribunal mais également infondées de sorte qu’elles seront rejetées.

2.Sur les moyens de nullité de l’assemblée.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l'assemblée générale et de notification des décisions étant d'ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d'un grief quelconque.

En vertu de l'article 22-2 de l’ordonnance du 20 mai 2020, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visio-conférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l' assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visio-conférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Selon l'article 22-3 de la même ordonnance, lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.

Ainsi, durant la période d’état d’urgence sanitaire, le syndic a été autorisé à faire le choix d'une assemblée générale tenue uniquement au moyen d'un vote par correspondance à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'ait pas été possible, le but d'une assemblée générale étant en effet de permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

Par ailleurs, ces textes ne dérogent pas à l’obligation de désigner un ou plusieurs scrutateurs comme l’impose le règlement de copropriété puisqu’ils doivent impérativement signer le procès-verbal des décisions prises au seul moyen du vote par correspondance.

En l’espèce, le syndic a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] à une assemblée générale devant se tenir le 9 décembre 2020 exclusivement au moyen d’un vote par correspondance sans faire état de l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

Or, comme le soutiennent les copropriétaires demandeurs, la tenue d’une assemblée générale uniquement au moyen d’un vote par correspondance était subordonnée à la justification préalable de ce qu’il était impossible de la tenir par visioconférence ou tout autre moyen de communication.

Le syndicat des copropriétaires ni ne démontre, ni même n’allègue, une telle impossibilité, se limitant à se prévaloir de l’interdiction des réunions durant la période de confinement pour soutenir que le recours au vote par correspondance s’imposait et, même pour refuser la présence d’un membre du conseil syndical qui souhaitait y participer.

En outre, au terme de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve de dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

La désignation du bureau et notamment du président, est une formalité substantielle : toute délibération intervenue sans cette désignation est nulle.

Si la désignation d’un ou plusieurs scrutateurs est facultative en vertu de ce texte, il en va différemment si le règlement de copropriété prévoit l’existence de scrutateurs lors des assemblées générales.

Lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation d'un nombre précis de scrutateurs, cette disposition doit être appliquée et son non-respect entraîne la nullité de l'assemblée générale en son entier, indépendamment de tout grief pour le copropriétaire qui invoque l’irrégularité.

Les demandeurs font valoir que le règlement de copropriété prévoit, en son article 19, que l’assemblée générale désigne chaque année et pour un an, à la majorité des voix, son président et deux assesseurs et que le bureau ainsi formé désigné son secrétaire.

Les deux scrutateurs imposés par le règlement de copropriété n’ont pas été désignés par l’assemblée du fait du vote par correspondance exclusivement.

Mais surtout, le procès-verbal de cette assemblée tenue exclusivement par correspondance, sur décision du syndic, a été signé par M. [TP] [XT] dont il est indiqué qu’il a été élu président de séance alors que ce n’était manifestement pas possible puisqu’aucun nom ne figurait dans le formulaire de vote remis adressés aux copropriétaires.

Il est impossible de déterminer la manière dont la candidature de ce copropriétaire a été soumise à un vote alors qu’elle ne figurait ni dans le projet d’ordre du jour ni dans le formulaire de vote. Pourtant, le procès-verbal d’assemblée mentionne sous le point 01 les résultats suivants : 58 votants pour, 20 votants contre et 5 abstentionnistes.

Il n’est pas fait référence à l’éventuelle qualité de président ou de membre du conseil syndical de M. [TP] [XT] pour l’application de l'article 22-3, 4° de l’ordonnance du 20 mai 2020 qui prévoit que le président du conseil syndical ou, à défaut, l'un de ses membres assure les missions qui incombent au président de séance. Il convient de relever que, dans ce cas, le président ou membre du conseil syndical assure les missions incombant au président de séance sans être élu en cette qualité.

Il sera observé également que le procès-verbal de l’assemblée est d’ailleurs entaché d’irrégularités manifestes dans le décompte des votes car :

- sont dénombrés 86 copropriétaires votants lors de l’examen des résolutions 18, 22 et 36 et 89 copropriétaires votant lors de l’examen de la résolution 28 alors que 85 copropriétaires seulement ont pris part au vote,

- le nombre des tantièmes exprimés excède celui des 7.531 détenus par les copropriétaires ayant votés par correspondance pour le vote des résolutions 18, 19, 22, 26a, 28 et 36.

C’est la raison pour laquelle la constitution d’un bureau constitue une formalité substantielle devant être respectée pour la validité des décisions prises par l’assemblée générale.

Dès lors que le syndicat ne démontre pas que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique était impossible, autorisant le syndic à faire le choix d'une assemblée tenue uniquement au moyen d'un vote par correspondance, que le président de séance signataire du procès-verbal n’a pas été régulièrement désigné, il convient de prononcer la nullité en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] du 9 décembre 2020.

Sur la responsabilité de la société [OB] [FE] Easy Immobilier.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n'est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais de la responsabilité quasi-délictuelle des articles 1240 et suivants du code civil.

Ainsi, un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l'encontre du syndic dès lors qu'il apporte la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par ce syndic.

Conformément à l' article 18, I, alinéas 1er et 2, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l’exécution des délibérations de l' assemblée générale. Il doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d’assemblée, donc en respectant leur portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions.

En dehors de la maintenance de l'immeuble et des travaux urgents et indispensables, le syndic doit obtenir l'accord préalable de l’assemblée générale avant d'entreprendre tous autres travaux car, à défaut, il excéderait ses pouvoirs.

Il commet dès lors une faute en passant des commandes pour des travaux excédant ceux décidés par le syndicat ou en réglant aux entreprises des sommes supérieures à celles prévues au marché initial approuvé par l’assemblée générale s'il ne portait pas de clause de révision ou d'actualisation.

Il est acquis que le syndic de copropriété est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, en faisant procéder à des travaux d'un prix excédant ceux autorisés par l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 7 févr. 2012, n° 11-11.051, F-D).

Cette faut est susceptible de causer aux copropriétaires un préjudice personnel du fait du paiement du coût supplémentaire des travaux non autorisés par l'assemblée générale et donnant lieu à des dommages-intérêts.

En l’espèce, les copropriétaires demandeurs fournissent le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2018 au cours de laquelle les copropriétaires ont votés :

- des travaux d’électricité du parc pour un montant de 19.849,50 euros TTC confiée à l’entreprise Gastaldi (résolution 07),

- des travaux de terrassement pour travaux d’électricité d’un montant de 41.424,00 euros TTC confiés à l’entreprise Azuréenne de Bâtiment de Travaux Publics (résolution 08).

Ils produisent les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 où il apparaît que :

- la dépense votée à hauteur de 19.849,50 € s’est établie à 55.507,10 € (page 11)

- la dépense votée à hauteur de 41.424,00 € s’est établie à 65.131,20 € (page 12).

La société [OB] [FE] Easy Immobilier ne conteste pas qu’il a réglé des travaux excédant le coût de ceux qui avaient été votés par l’assemblée générale mais fait valoir que les comptes ayant été approuvés, les copropriétaires demandeurs ne peuvent plus les contester.

Toutefois, les demandeurs ne contestent pas leur obligation de verser leur contribution aux charges de travaux mais estiment que le coût supplémentaire de ces travaux, excédant le prix du marché voté par l’assemblée générale dans des proportions importantes, leur cause un préjudice personnel.

Il est incontestable qu’en engageant des dépenses de travaux d’un montant de 120 638,30 euros au lieu de celui de 61 273,50 euros voté par l’assemblée, le syndic a manqué à sa mission d’exécuter les décisions de travaux telles qu’elle avaient été prises par l’assemblée générale.

Cette faute cause un préjudice personnel aux copropriétaires qui ont été contraints d’acquitter une quote-part de travaux excédant celle pour laquelle ils avaient donné leur consentement.

Toutefois, il leur incombe de justifier précisément et chacun de leur préjudice personnel, lequel Ce préjudice personnel dont il doit être justifié donne lieu à des dommages-intérêts ne correspondant pas forcément au remboursement de l'indu que le syndicat aurait vocation à réclamer à son mandataire.

Or, les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’un préjudice égal à la différence entre le montant des travaux votés et le montant de la dépense réalisée rapporté au nombre global de leurs tantièmes.

Ainsi, ils ne rapportent pas la preuve de leur préjudice personnel précisément évalué au montant du surcoût de charges qu’ils ont individuellement été contraints de régler.

A défaut de démontrer non pas le principe mais le montant du préjudice qui leur a personnellement été causé par la faute du syndic, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des dispositions combinées des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte pour son adversaire.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, l’action des demandeurs étant fondée, ils n’ont pas pu commettre d’abus en l’exerçant pour faire valoir leurs droits.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » et de la société [OB] [EU] [Adresse 14] Immobilier seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 13] » et de la société [OB] [EU] [Adresse 14] Immobilier seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer aux demandeurs la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS