TJ 83137, 28 mai 2026, RG 23/06627

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux
N° RG 23/06627 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MLRL

En date du : 28 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt huit mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 mars 2026 devant Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

Signé par Anne LEZER, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [O], né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Mayriabel KERJAN, avocat au barreau de TOULON

Madame [C] [P], née le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Mayriabel KERJAN, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.P. [A] [J] [1], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Jean-michel GARRY - 1011
Me Mayriabel KERJAN - 1021

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique passé devant Maître [R] [A], notaire à [Localité 3], le 9 février 2007, [S] [T] a acquis sur la commune de [Localité 4] sis [Adresse 3], une parcelle de terre cadastrée AL n° [Cadastre 1] et AL n°[Cadastre 2] sur laquelle est édifié un garage et une cave dont la superficie totale est de 00ha 07a 62ca, au prix de 76 000 euros.

Par acte authentique passé devant Maître [R] [A] le 16 avril 2018, [S] [T] vend la dite parcelle de terre sur laquelle sont édifiés un garage et une cave cadastrés AL [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une surface de 08a 04ca, à [X] [O] et [C] [P] au prix de 252 000,00 euros , précision faite par le vendeur déclarait que la désignation du bien correspondait à une maison d’habitation comprenant séjour/cuisine avec terrasse, un WC, deux chambres avec salle d’eau, une buanderie, une cave, un grenier, une cuisine d’été , un chalet et un atelier.
Ce compromis de vente a été régularisé le 23 octobre 2018 entre les parties dans les termes du compromis devant Maître [M] [N], notaire au sein de la SCP [R] [A], [V] [A], [B] [J] et Stéphane [J].
[X] [O] et [C] [P], souhaitant faire poser des panneaux photovoltaïques, ont été informés par le service urbanisme de la maire de [Localité 5] que le bien acquis n’était pas un bien à usage d’habitation mais uniquement à usage agricole et qu’aucune demande de changement de destination n’avait été déposée.

C'est dans ce contexte que par exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023 [X] [O] et [C] [P] ont assigné la SCP [A] [J] [1], notaires à OLLIOULES, au visa de l’article 1240 du Code Civil devant le Tribunal judiciaire de TOULON aux fins de :

-Condamner la SCP [A] [J] [1] à indemniser [C] [P] et [X] [O] de l’ensemble des préjudices subis par sa faute avec intérêts au taux légal qui seront capitalisés conformément aux articles 1153-1 et 1154 du code civil à compter de la date de l’assignation jusqu’au parfait paiement ;
-Condamner la SCP [A] [J] [1] au paiement de la somme de 246 290 euros à parfaire selon avis de valeur qui seront versés ultérieurement outre les frais de mutation à savoir la somme de 14 301 euros ;
-Condamner la SCP [A] [J] [1] au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2026 auxquelles il conviendra de se référer pour de plus amples explications, [X] [O] et [C] [P] demandent au Tribunal de :
-Acter de la responsabilité de la SCP [A] [J] en raison des fautes caractérisées, du préjudice subi et du lien de causalité qui en découle, le notaire ayant vendu un bien sans aucune existence légale sans en aviser les acquéreurs,
-Condamner la SCP [A] [J] [1] à indemniser [C] [P] et [X] [O] de l’ensemble des préjudices subis par sa faute avec intérêts au taux légal qui seront capitalisés conformément aux articles 1153-1 et 1154 du code civil à compter de la date de l’assignation jusqu’au parfait paiement ;
-Condamner la SCP [A] [J] [1] au paiement de la somme de 236 690 euros au titre du préjudice subi lequel doit être fixé entre le prix d’acquisition du bien immobilier et le prix réel de celui-ci à savoir un terrain de nature agricole en raison de toute absence d’existence légale, ;
-Condamner la SCP [A] [J] [1] à leur payer la somme de 3600 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Ils soutiennent que le notaire, rédacteur de l'acte, n’a pas répondu à son devoir d’efficacité de l’acte de vente en stipulant que le bien était à usage d’habitation alors qu’il était en réalité à usage agricole, que ce bien n’avait jamais fait l’objet d’un changement de destination auprès du service de l’urbanisme et que s’ils avaient eu connaissance de cet obstacle juridique, ils n’auraient jamais acquis ce bien. Ils prétendent que le bien leur a été présenté et vendu comme une maison d’habitation tout au long de la promesse de vente, que l‘information qui leur a été donnée était insuffisante pour comprendre la portée juridique des dispositions relatives au changement de destination et que le notaire a failli à sa mission concernant l’efficacité et la sécurité juridique du bien.

Selon conclusions récapitulatives n°1 en défense, notifiées par RPVA le 6/02/2026 la SCP [A] [J] [1], notaires associés à OLLIOULES, demande au Tribunal de :

-Déclarer mal fondées les demandes de [X] [O] et [C] [P] dirigées à l'encontre de la SCP [A] [J] [1] en l'état des éléments exposés et en l’absence de tout manquement du notaire, de lien de causalité et de préjudice ;
-Déclarer que les demandeurs ont acquis en toute connaissance le bien ;
En conséquence,
-Débouter [X] [O] et [C] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
-Prononcer la mise hors de cause de la SCP [A] [J] [1] ;
A titre subsidiaire,
-Débouter [X] [O] et [C] [P] de leurs demandes de condamnation à hauteur de 236 690 € et de 14 301 euros ;
-Juger n’y avoir lieu à maintenir l'exécution provisoire de la décision ;
-Condamner [X] [O] et [C] [P] à payer à la SCP [A] [J] [1] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens distraits au profit du cabinet GARRY & Associés en application de l'article 699 du CPC.

Il est soutenu que dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente, il était précisé de façon très claire que le garage et la cave ont été transformés en maison d’habitation sans autorisation d’urbanisme, qu’il n’a jamais été fait référence à un bien à usage agricole et que le bien vendu a toujours été identifié comme une parcelle de terre avec un garage et une cave, que l’information sur ce bien a été correctement effectuée et qu’aucune faute ne peut être mise en exergue.

La clôture de l'affaire a été fixée au 26 février 2026.
L'audience s'est tenue le 26 mars 2026.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le fond :

Sur la responsabilité du notaire

L'article 1240 du Code Civil dispose que tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d'un devoir absolu de conseil et sa responsabilité ne sera engagée que s'il existe un manquement à ses obligations, un préjudice né, réel et certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

[X] [O] et [C] [P] déclarent que le bien vendu en 2007 était mentionné comme étant à usage agricole et qu’aux termes de l’acte de vente du 23 octobre 2018 le bien est mentionné comme étant à usage d’habitation alors qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été accordée pour permettre un tel changement de destination, ils invoquent un courriel du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 5] en date du 26 janvier 2026 qui fait état de l’impossibilité de trouver un document d’urbanisme relatif à la construction sur la parcelle AL [Cadastre 2] et de la non-conformité au PLU du bien .Ainsi au regard de cette impossibilité de changement de destination qui aurait dû faire l’objet d’un conseil de la part du notaire, une faute a été commise par ce dernier ainsi qu’un préjudice puisque aucune régularisation n’est envisageable et qu’il existe une nette différence entre le prix d’un terrain agricole et celui d’un bien à usage d’habitation.
La SCP [A] [J] évoque le fait que le bien vendu tant en 2007 qu’en 2018 a toujours été identifié comme une parcelle de terre avec un garage et une cave, que le bien n’était pas usage d’habitation et que le terrain se situait en zone ND du POS, qu’il n’a jamais été stipulé que le terrain était à usage agricole et que ce n’est que sur déclaration du vendeur en 2018 qu’il a été noté que ce bien était une maison d’habitation, que les requérants ont donc acquis ce terrain et ces biens en toute connaissance de cause et ce sans autorisation d’urbanisme, que les acquéreurs avaient déclaré en faire leur affaire personnelle et que toutes les informations nécessaires leur ont été fournies par le notaire.

Force est de constater qu’à la lecture de l’acte de vente passé le 9 février 2007 il apparaissait que le bien vendu était désigné comme « une parcelle de terre sur laquelle est édifié un garage et une cave », que le bien se situait en zone ND du POS, qu’il n’avait pas fait l’objet d’un droit de préemption de la [2] et que l’acquéreur déclarait que ce bien n’était pas à usage d’habitation.
De la même façon, il ressort de la lecture de la promesse de vente du 16 avril 2018 et de l’acte de vente du 23 octobre 2018 que [X] [O] et [C] [P] ont acquis un bien désigné comme tel «  A [Localité 5]( VAR) [Localité 6], [Adresse 3] une parcelle de terre sur laquelle sont édifiés un garage et une cave » et le «  vendeur déclare que la désignation actuelle est la suivante : une maison d’habitation comprenant séjour/cuisine avec terrasse , un WC, deux chambres avec salle d’eau, une buanderie, une cave, un grenier, une cuisine d’été , un chalet et un atelier. » « Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation et l’acquéreur entend conserver cet usage ».
Il est par ailleurs noté en ces termes dans la partie intitulée -Dispositions relatives à l’urbanisme- qu’un certificat d’urbanisme d’information délivré le 26 juin 2018 a été annexé et que concernant le permis de construire le vendeur déclarait que « le garage et la cave ont été transformés en maison d’habitation sans autorisation d’urbanisme et que ces aménagements étaient en parties réalisés avant son acquisition (2007), qu’il a effectué et achevé il y a plus de 10 ans des travaux suivants : réfection de la toiture et le ravalement de la façade en vertu d’une déclaration de travaux numéro DP 830116007TE027 délivrée par la mairie [Localité 7] le 26 février 2007 dont une copie est annexée » et que les parties sont averties des sanctions résultant de l’absence de permis de construire qu’elles soient pénales, civiles, fiscales ou administratives.
Le notaire a pris soin, au regard de cette construction faite « sans autorisation administrative » d’informer les parties « qu’en cas de permis de construire sur la construction irrégulière la situation actuelle devra être régularisée par suite le nouveau permis devra porter sur la totalité de la construction avec les conséquences inhérentes à un éventuel refus de permis de construire qui impliquent alors la démolition des constructions existantes », les acquéreurs ont été parfaitement avertis dans des termes clairs et sans équivoque qu’ils devaient demander à la mairie d’autoriser a posteriori par un permis de régularisation s’ils voulaient procéder à des modifications et ils ne peuvent arguer du fait qu’ils ne savaient pas que ce bien, quoique transformé en maison d’habitation, souffrait de l’absence de toute autorisation d’urbanisme.
Les acquéreurs ont signé une promesse de vente dans laquelle ils déclarent avoir eu une parfaite connaissance de la situation concernant le changement de destination ou d’usage du bien, en faire leur affaire personnelle et avoir reçu du notaire toutes les informations nécessaires.
C’est à tort que [X] [O] et [C] [P] considèrent n’avoir jamais été informés du fait qu’ils faisaient l’acquisition d’un garage et d’une cave alors que cela ressort expressément des termes de leur promesse et de leur acte de vente, n’avoir pas eu connaissance de l’absence d’autorisation des services de l’urbanisme alors qu’ils ont émis leur accord pour l’acquisition d’un bien « sans autorisation administrative » et qu’ils ont été longuement mis en garde dans l’acte de vente des risques fiscaux, administratifs, pénaux et civils nés d’une telle situation qui pouvaient aller jusqu’à la démolition du bien aux frais du propriétaire, ils ont accepté ces risques en toute connaissance de cause sans que l’on puisse imputer une quelconque faute au notaire rédacteur de l’acte.

Les consorts [O] et [P] ne rapportent donc pas la preuve suffisante d’une faute commise par la SCP [A] [J] dans son obligation de conseil et la nécessité de fournir la sécurité juridique aux actes faits dans le cadre de leur mission de notaire.

En conséquence, [X] [O] et [C] [P] seront déboutés de toutes leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature et les circonstances du litige.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

[X] [O] et [C] [P] qui succombent supporteront les dépens de l'instance et seront condamnés à verser à la SCP [A] [J] & ASSOCIES la somme de 3000 €, au titre de l'article 700 du CPC.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à la disposition au greffe,

DEBOUTE [X] [O] et [C] [P] de l'ensemble de leurs demandes.

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes.

CONDAMNE [X] [O] et [C] [P] à verser à la SCP [A] [J] [1] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile

CONDAMNE [X] [O] et [C] [P], au paiement des entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL GARRY & ASSOCIES, recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE