TJ 27229, 27 mai 2026, RG 25/00457

Minute N°
N° RG 25/00457 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IKSV

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 27 MAI 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. SCI DES BOURDINES
immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 498 734 300, dont le siège social est sis Boulevard d’Aylmer, ZAC des Bourdines - 27200 VERNON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Charles DUFLO, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. AUTO LES BOURDINES
immatriculée au RCS d’EVREUX sous le numéro 522 570 686, dont le siège social est sis Boulevard d’Aylmer, ZAC des Bourdines - 27200 VERNON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Jean-yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER : Maryline VIGNON,

DÉBATS : en audience publique du 25 mars 2026

ORDONNANCE :

- contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
- mise à disposition au greffe le 06 mai 2026, prorogé au 27 mai 2026
- signée par M. François BERNARD, vice-président et Madame Maryline VIGNON, greffière placée

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01er avril 2010, la SCI DES BOURDINES a consenti à la SARL AUTO LES BOURDINES représentée par Madame [C] [U], un bail commercial pour un local commercial et deux emplacements de parking situés à VERNON (27200), Boulevard d’Aylmer, ZAC des Bourdines, au loyer annuel initial de 12 000 euros hors taxes et hors charges.

Se plaignant de manquements contractuels de la part du preneur, la SCI DES BOURDINES a fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice, le 04 octobre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 avril 2025, la SCI DES BOURDINES a mis en demeure la SARL AUTO LES BOURDINES de :
-lui régler la somme de 6 534,64 euros ;
-lui fournir l’attestation d’assurance des locaux loués ;
-justifier de la conformité des installations électriques et des extincteurs ;
-justifier des démarches entreprises pour réparer le bardage endommagé ;
-du bon respect du nombre de véhicules stationnés sur les parkings.

Cette mise en demeure étant restée sans effet, la SCI DES BOURDINES a fait délivrer à la SARL AUTO LES BOURDINES, par actes de commissaire de justice du 20 mai 2025, un commandement de payer la somme de 8 470,86 Euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), ainsi qu’un commandement d’avoir à respecter les conditions du bail en matière commerciale, visant tous deux la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 août 2025, la SARL AUTO LES BOURDINES a émis des observations sur les critiques formulées et a communiqué l’attestation d’assurance des locaux.

C’est dans ces conditions que la SCI DES BOURDINES a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025, la SARL AUTO LES BOURDINES devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :
-constater l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire, et en conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail commercial existant entre les parties, avec effet au 21 juin 2025,
-ordonner l’expulsion de la SARL AUTO LES BOURDINES ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe sis à VERNON (27200), Boulevard d’Aylmer, ZAC des Bourdines, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
-condamner la SARL AUTO LES BOURDINES à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 8 694,97 euros correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du 21 juin 2025, assorti des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date du commandement de payer,
-condamner la SARL AUTO LES BOURDINES à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle fixée provisoirement à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges locatives, à compter du 21 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des locaux susvisés actuellement occupés par cette société et la remise des clés,
-condamner la SARL AUTO LES BOURDINES à lui justifier de la conformité de ses installations électriques et de ses extincteurs en fournissant les rapports périodiques réalisés par un organisme officiel relatant la conformité de ces installations, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
-condamner la SARL AUTO LES BOURDINES à lui payer une somme de 6 840 euros au titre de la réfection du bardage qu’elle a endommagé,
-condamner la SARL AUTO LES BOURDINES à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamner la SARL AUTO LES BOURDINES aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer et d’avoir à respecter les conditions du bail, outre de la signification de la LRAR non réclamée, ainsi que les frais éventuels d’une future exécution.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 16 février 2026, la SARL AUTO LES BOURDINES demande au Président de ce tribunal, statuant en référé, de :
A titre principal,
-juger que le commandement de payer délivré par la SCI DES BOURDINES est nul,
En conséquence,
-débouter la SCI DES BOURDINES de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
-lui accorder des délais de paiement durant deux années,
-l’autoriser à s’acquitter de la créance de loyer sur 24 mois en sus du loyer courant,
-juger qu’elle pourra s’acquitter de sa dette au moyen de 24 échéances d’égal montant, le règlement de la première échéance devant intervenir dans le mois de la signification de l’ordonnance à venir,
-prononcer en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire,
En tout état de cause,
-condamner la SCI DES BOURDINES à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la bailleresse ne produit aucun élément permettant d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances ; de sorte que le commandement de payer signifié le 20 mai 2025 est inexploitable encourant la nullité.
Elle justifie de la reprise des règlements du loyer depuis plusieurs mois justifiant le bien fondé de sa demande de délai de paiement.

À l’audience du 25 mars 2026, se référant à ses dernières conclusions envoyées par courriel au greffe le 24 mars 2026, la SCI DES BOURDINES maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance et sollicite en outre que la SARL AUTO LES BOURDINES soit condamnée à lui produire le rapport périodique complet réalisé le 07 janvier 2025 par le bureau VERITAS relatant la conformité de ses installations, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elle fait valoir qu’à la date du 21 juin 2025, soit un mois après la délivrance du commandement de payer le dette de la société locataire s’élevait à 8694,97 euros au titre des loyers et charges impayés, le juge des référés ne pouvant que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 juin 2025. Elle conteste tout nullité du commandement de payer , soutenant que les sommes réclamées dans les causes du commandement de payer font l’objet de calculs clairs et détaillés et relevant que pour chaque période, il est précisé le calcul de la révision annuelle, le loyer appelé, le loyer payé ainsi que la régularisation à opérer et le montant de la taxe d’ordures ménagères.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations relatives à la régularité du commandement de payer et la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail.

Les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement de payer peuvent fait échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L'article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, la SARL AUTO LES BOURDINES soulève la nullité du commandement de payer signifié le 20 mars 2025 au motif que celui-ci ne permettrait pas d’identifier clairement les loyers dont il est réclamé le paiement.

Or, il ressort des éléments du dossier que la bailleresse justifie avoir annexé au commandement de payer le détail précis des calculs effectués au titre de la révision annuelle du loyer ainsi que les avis de taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024. Il est indiqué, pour chaque année, le montant de la révision suivant la variation de l’indice du coût de la construction, le montant du loyer appelé par le bailleur et du loyer payé par le preneur avec la régularisation à opérer, ainsi que le montant dû au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Toutefois, s’il est indiqué que le preneur reste tenu de la somme de 1 457 euros TTC pour « la période 04/2023 à 03/2024 », il s’agit simplement d’une erreur matérielle et non de calcul, ce dernier étant en réalité redevable de cette somme sur la période d’avril 2022 à mars 2023.

En conséquence, la contestation soulevée par la SARL AUTO LES BOURDINES s’agissant de la nullité du commandement de payer ne revêtant pas un caractère sérieux, elle sera déboutée de sa demande présentée de ce chef

Ainsi, il ressort des documents produits et notamment du contrat de bail commercial du 01er avril 2010 et du décompte produit qu’à la date de délivrance du commandement de payer du 20 mai 2025, la SARL AUTO LES BOURDINES était bien redevable en exécution du bail d'une somme de 8 470,86 (au titre des loyers impayés dus au 31 mars 2025).

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en « cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le BAILLEUR pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après une simple sommation d’exécuter ou commandement de payer resté infructueux ».

Il est établi que le preneur à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations ne s'est pas acquitté de la somme due dans le délai d’un mois.

Il convient de constater la résiliation du bail à la date du par l'effet de la clause résolutoire acquise au lundi 23 juin 2025 (jour ouvrable suivant).

Sur la demande de paiement provisionnelles au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation

L'article 835 al 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable , il peut être accordé une provision au créancier pour l'arriéré des loyers et charges , et postérieurement à la date de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire , au titre d'une indemnité d'occupation, le preneur n'étant plus tenu d'un loyer.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Les demandes en paiement, qui ne sauraient être que provisionnelles, sont justifiées au vu du dernier décompte produit aux débats à hauteur de la somme de 15691,24 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 mars 2026.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8790,86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la reprise récente du règlement des loyers par la société défenderesse , il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions indiquées au dispositif de la présente décision.
Il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation seront suspendus si la société AUTO LES BOURDINES paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera alors réputée ne pas avoir joué.
Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société AUTO LES BOURDINES avec le concours de la force publique et ce sans nouvelle décision.
En outre, la société AUTO LES BOURDINES devra régler , en tant que de besoin, une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et taxes conventionnellement exigibles , et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Sur la demande de communication du rapport périodique réalisé par le bureau VERITAS et d’un justificatif de la conformité des extincteurs

L’article 11 du code de procédure civile énonce que « Les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime. »

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

La SARL AUTO LES BOURDINES ayant produit le compte-rendu complet de vérification périodique établi par le bureau VERITAS le 07 janvier 2025 ainsi que le justificatif des vérifications des extincteurs, les demandes formulées par la SCI DES BOURDINES de ce chef sont devenues sans objet et seront donc rejetées.

Sur la demande de provision au titre de la refection du bardage

L’article 835 dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

N° RG 25/00457 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IKSV - ordonnance du 27 mai 2026

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu’il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

En l’espèce, la SCI DES BOURDINES sollicite la condamnation provisionnelle de la SARL AUTO LES BOURDINES au paiement de la somme de 6 840 euros TTC au titre de la réfection du bardage, justifiée par la production d’un devis établi par la SARL CEMIBAR le 09 octobre 2023.

Il ressort des éléments du dossier que la SARL AUTO LES BOURDINES reconnaît, aux termes de son courrier du 29 juillet 2025, avoir occasionné des chocs et des dégradations sur le bardage à l’entrée de son établissement. Ces dégradations sont par ailleurs constatées dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 04 octobre 2022 qui précise que « le bardage de façade est déformé, abîmé de part et d’autre de la porte principale du garage ».

Si la SARL AUTO LES BOURDINES indique avoir déjà déclaré le sinistre auprès de son assureur et soutient que ces dégradations sont susceptibles de relever de réparations locatives qui devront être sollicitées lors du constat d’état des lieux de sortie, ces moyens de défense ne constituent aucunement des contestations sérieuses de nature à faire obstacle à l’octroi d’une provision.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formée par la SCI DES BOURDINES à hauteur de 6 840 euros.

Sur les frais du procès

La SARL AUTO LES BOURDINES, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et d’avoir à respecter les conditions du bail du 20 mai 2025 , étant précisé que les frais de la LRAR non réclamée et les frais éventuels d’exécution ne sont pas compris dans les dépens.

La SARL AUTO LES BOURDINES sera également condamnée en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI DES BOURDINES la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS