TJ 57463, 28 mai 2026, RG 22/02730

Minute n° 392/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/02730
N° Portalis DBZJ-W-B7G-JZAH

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

I PARTIE

DEMANDERESSE :

S.C.I. MATEOLE, dont le siège social est sis Chez Mme [R] [L] - [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me François BATTLE, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : D301, Me Catherine LE MENN-MEYER, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR :

S.A.S. EFFICIENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Après audition le 14 janvier 2026 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Propriétaire d'un appartement de type F2 situé [Adresse 3] à METZ, la SCI MATEOLE l'a mis en location et, à compter d'octobre 2017, l'a confié en gestion locative à la SAS EFFICIENCE moyennant une commission de 44,46 € TTC par mois.

Se plaignant de divers manquements de la SAS EFFICIENCE dont l'absence de comptes rendus de gérance depuis le 09 novembre 2018, malgré ses multiples relances, et à défaut d'avoir pu obtenir une conciliation du fait de l'absence de la SAS EFFICIENCE, la SCI MATEOLE a diligenté la présente procédure.

2°) [Adresse 4]

Par exploit d'huissier délivré le 08 juin 2022, la SCI MATEOLE a constitué avocat et a fait assigner la SAS EFFICIENCE prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de METZ, aux fins de le voir, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, 1217 et suivants du code civil, 1231-1 du code civil,

-dire que les demandes de la SCI MATEOLE sont recevables et bien fondées,
-condamner la SAS EFFICIENCE à délivrer à la SCI MATEOLE l'ensemble des documents relatifs à la gestion locative de son bien, et ce sous astreinte de 50 € par jour et par document de retard à compter du 1er jour suivant la signification de la décision à intervenir, à savoir :
*la copie du mandat de gestion qui n'a jamais été remis à la SCI MATEOLE,
*la copie du dernier bail d'habitation signé,
*les comptes rendus de gérance depuis le 9 novembre 2018,
*le bilan comptable de la gestion locative pour les années 2019, 2020 et 2021,
-ordonner la résiliation du mandat de gestion locative conclu entre la SAS EFFICIENCE et la SCI MATEOLE à compter du mois de décembre 2018 pour inexécution contractuelle,

En conséquence,
-condamner la SAS EFFICIENCE à verser à la SCI MATEOLE la somme équivalent aux commissions versées à tort par la demanderesse depuis le mois de décembre 2018 à hauteur de 1.778,40 € TTC à parfaire au jour de la décision à intervenir à hauteur de 44,46 € TTC par mois,
-condamner la SAS EFFICIENCE à verser à la SCI MATEOLE la somme de 3.500 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ainsi qu'en raison de la résistance abusive dont fait preuve la SAS EFFICIENCE depuis maintenant plusieurs années,

En tout état de cause,
-condamner la SAS EFFICIENCE à payer à la SCI MATEOLE la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SAS EFFICIENCE aux entiers frais et dépens de la procédure.

La SCI EFFICIENCE a constitué avocat.

L'affaire a été enregistrée sous le n°RG 22/417 auprès de la 4ème chambre du tribunal judiciaire de METZ. A l'audience du 02 septembre 2022, en application de l'article 82-1 du code de procédure civile, l'affaire a été renvoyée par mention au dossier devant la 1ere chambre du tribunal judiciaire de METZ où elle a été enregistrée sous le n°RG 22/2730.

Les parties ont constitué avocat.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 20 janvier 2025, la SCI MATEOLE demande au tribunal, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, 1217 et suivants du code civil, 1231-1 du code civil,

-de dire que les demandes de la SCI MATEOLE sont recevables et bien fondées,
-de condamner la SAS EFFICIENCE à délivrer à la SCI MATEOLE l'ensemble des documents relatifs à la gestion locative de son bien, et ce sous astreinte de 50 € par jour et par document de retard à compter du 1er jour suivant la signification de la décision à intervenir, à savoir :
*les comptes rendus de gérance depuis le 9 novembre 2018,
*le bilan comptable de la gestion locative pour les années 2019, 2020 et 2021 et 2022,
-de dire et juger que la SAS EFFICIENCE a engagé sa responsabilité contractuelle du fait de ses nombreux manquements à ses obligations,

En conséquence,
-de condamner la SAS EFFICIENCE à payer à la SCI MATEOLE la somme équivalent aux commissions versées à tort par la demanderesse depuis le mois de décembre 2018 jusqu'au 27 juin 2022 soit la somme de 1.934,57 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de l'inexécution contractuelle commise par la SAS EFFICIENCE, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ,
-de condamner la SAS EFFICIENCE à payer à la SCI MATEOLE la somme de 1.560 € (3 mois X 520 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de relouer l'appartement,
-de condamner la SAS EFFICIENCE à verser à la SCI MATEOLE la somme de 3.500 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ainsi qu'en raison de la résistance abusive dont fait preuve la SAS EFFICIENCE depuis maintenant plusieurs années,
-de condamner la SAS EFFICIENCE à payer à la SCI MATEOLE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SAS EFFICIENCE aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MATEOLE fait valoir que :
-la SAS EFFICIENCE est tenue de rendre compte de son mandat en application des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil ;
-en l'espèce, et malgré ses nombreuses démarches et relances, elle n'a jamais pu obtenir le contrat des parties dont aucune copie ne lui a été remise ; elle n'a plus reçu de compte rendu de gérance depuis le 09 novembre 2018 ; elle ignore l'identité du locataire ; les charges des années 2019 et 2020 n'ont été régularisées que courant 2021 ; elle a adressé les factures acquittées des charges des ordures ménagères 2021 et des frais d'entretien de chaudière 2022 mais n'en a toujours pas perçu le remboursement ; depuis octobre 2017, il n'y a eu aucune régularisation des charges ni indexation du loyer ; les loyers ne sont pas perçus en temps et en heure et le loyer d'avril 2022 n'est pas perçu à ce jour ;
-la SAS EFFICIENCE est complètement négligente dans la gestion de son bien, ne donne suite à aucun de ses sms, mails et courriers y compris d'avocat et ne s'est pas présentée à la tentative de conciliation ; sa carence a empêchée la SCI MATEOLE de contracter avec une autre société faute de pouvoir justifier d'aucun document ;
-ce n'est qu'après l'assignation qu'elle a obtenu la copie du contrat de mandat de gestion, la copie du dernier bail d'habitation signé et celle de l'état des lieux de sortie du locataire datée du 25 mars 2022 alors qu'elle sollicite ces documents depuis 2020 ;
-la SAS EFFICIENCE ne peut soutenir de bonne foi avoir transmis l'intégralité des documents au nouveau gestionnaire ; elle devrait nécessairement en avoir copie informatique ; si le locataire a remis les clés à la SAS EFFICIENCE le 31 mars 2022 ce n'est que le 27 juin 2022 que cette dernière a remis les clés, et uniquement les clés, à NEXITY; entre le 31 mars et le 27 juin, la SAS EFFICIENCE était toujours en charge de la gestion et aurait du être en mesure d'établir les comptes rendus de gérance et bilans comptables, conformément au mandat de gérance conclu ;
-la résiliation judiciaire du contrat ne s'impose plus puisqu'elle y a procédé par lettre recommandée du 11 juin 2022 ;
-la SAS EFFICIENCE doit en revanche réparer le préjudice subi en application de l'article 1231-1 du code civil ;
-le mandat de gestion prévoyait une rémunération de 6,5% HT qui s'élevait au vu des comptes rendus de gérance produits à 44,99 € TTC ; entre décembre 2018 et la résiliation du 11 juin 2022, la SAS EFFICIENCE n'a pas rempli ses obligations contractuelles ce qui justifie le remboursement de la somme de 44.99 € X 43 mois, soit 1.934,57 € à titre de dommages et intérêts ;
-le locataire a quitté l'appartement fin mars 2022 ce dont elle n'a été informée que le 1er juin 2022 ; elle ne sait pas si le préavis a été respecté; la SAS EFFICIENCE ne justifie d'aucune démarche en vue de rechercher un nouveau locataire alors qu'elle établit par une attestation de Mme [J] [U] que lorsqu'il était demandé à l'agence si elle avait des biens à la location, elle répondait qu'aucun bien n'était disponible à l'agence ; la SCI MATEOLE est donc bien fondée à obtenir la réparation du préjudice financier résultant de la perte de chance de relouer l'appartement à raison de 3 mensualités de loyer;
-les multiples demandes restées sans réponse sont à l'origine d'un préjudice moral dont elle demande réparation.

Par conclusions récapitulatives n°1 notifiées en RPVA le 17 mars 2025, la SAS EFFICIENCE demande au tribunal
-de lui donner acte de ce qu'elle a communiqué dans le cadre de la présente instance à la SCI MATEOLE le mandat, le contrat de location et l'état des lieux de sortie du dernier locataire ;
-de débouter en conséquence la société MATEOLE de ses demandes tendant à la communication de pièces qui sont désormais sans objet pour certaines ou impossibles pour d'autres ;
-de donner acte à la SAS EFFICIENCE de ce qu'elle ne s'oppose pas au prononcé ou au constat de la résiliation judiciaire du mandat de gestion locative ;
-de débouter la SCI MATEOLE de ses demandes tendant au paiement d'une somme de 1.778,40 €, 44,46 € TTC par mois, 3.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation d'un prétendu préjudice moral et 2.000 € d'article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner la SCI MATEOLE aux dépens de la procédure.

Elle expose que :
-elle a transmis l'entier dossier au nouveau gestionnaire après la remise des clés par le locataire le 31 mars 2022 et n'est pas en situation de produire de plus amples pièces et d'exécuter l'obligation prévue au contrat de mandat concernant les rapports trimestriels de gestion ;
-la demande de restitution des frais de mandat est injustifiée ; le bien a été loué sur l'essentiel de la période considérée de décembre 2018 à juin 2022 et le propriétaire a perçu les loyers ;
-la demande au titre du préjudice moral n'est pas justifiée, outre le fait qu'elle émane d'une personne morale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2026, à juge unique lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 28 mai 2026.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION DE PIECES

La SAS EFFICIENCE reconnaissant être dans l'incapacité de produire les documents de gestion sollicités, il n'y a pas lieu d'en ordonner la production sous astreinte.

Cette demande sera rejetée.

2°) SUR LES DEMANDES AU TITRE DE L'EXECUTION DU CONTRAT DES PARTIES

A) sur la faute

Aux termes de l'article 1991 du code civil, Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l'article 1992 du code civil, Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L'article 1993 du code civil dispose que Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.

Selon l'article 1231-1 du code civil, Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes du contrat de mandat de gérance conclu entre les parties le 11 octobre 2017, le mandataire s'obligeait notamment à :
« I.MISSION
1)GESTION DES LOYERS
-encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie (dépôt dont le mandataire demeurera détenteur), indemnités d'occupation et d'assurances, provision et plus généralement toute somme ou valeur relative au(x) bien(s) géré(s) ;
-procéder à la révision des loyers.
(..)
4)CHANGEMENT DE LOCATAIRE
-rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien (s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des biens,
-substituer, faire appel à tout concours et faire tout ce qu'il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataires(...)
-faire tout ce qu'il jugera utile pour parvenir à la location ou à la relocation, effectuer toute publicité à sa convenance (photos, panonceaux..) et plus généralement mettre en œuvre les moyens qu'il jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confiée et l'insertion dans tout fichier internet,
3.REDDITION DES COMPTES
(...)le mandataire rendra compte en adressant, par lettre simple, un rapport de gérance faisant état de tout ce qu'il aura reçu et dépensé ;
Ce rapport sera adressé au mandant tous les trimestres. ».

Pour justifier de sa gestion, la SAS EFFICIENCE verse uniquement aux débats le bail conclu avec Mlle [B] le 24 août 2018, l'engagement de caution et l'état des lieux de sortie du 25 mars 2022.

Aucun comptes rendus de gestion n'a été établis après celui du 09 novembre 2018 et la SAS EFFICIENCE reconnaît n'être pas en état d'exécuter l'obligation prévue au contrat de mandat concernant les rapports trimestriels de gestion.
Le reçu de l'agence NEXITY qui date du 27 juin 2022 ne porte que sur les clés du logement et l'émetteur d'accès au garage et nullement sur des documents de gestion du bien de sorte que hormis la conclusion du bail du 24 août 2018 et la répercussion des loyers au propriétaire, il faut en déduire que la SAS EFFICIENCE n'a tenu aucune gestion locative du bien.

Par ailleurs, aucun avis du départ de sa locataire n'a été donné à la SCI MATEOLE, en violation des engagements du mandat.

Enfin, la locataire ayant quitté les lieux le 25 mars 2022 et la SAS EFFICIENCE n'ayant été déchargée de son mandat que par lettre du 11 juin 2022, il n'est justifié d'aucunes diligences dès réception du préavis de la locataire en vue de relouer le bien au 1er avril 2022, là encore en violation des engagements du mandat.

Les manquements étant avérés, la SAS EFFICIENCE engage sa responsabilité contractuelle ce qui l'oblige à réparer le préjudice subi.

B) sur le préjudice

La SCI MATEOLE réclame à titre de dommages et intérêts le montant des commissions versées depuis le mois de décembre 2018 jusqu'au 27 juin 2022 soit la somme de 1.934,57 €.

Il résulte des éléments produits que la SAS EFFICIENCE a géré le bien alors loué jusqu'à la sortie d'une locataire en août 2018 et l'arrivée d'une nouvelle locataire en août 2018, ainsi que la sortie de cette dernière en mars 2022 et qu'elle a répercuté les loyers payés au propriétaire.

Le préjudice résultant de l'absence de tout rapport locatif de décembre 2018 à la fin du contrat, de toute indexation de loyer et régularisation des charges et de toute information au propriétaire sera réparé par une somme de 1.000 € que la SAS EFFICIENCE sera condamnée à payer à la SCI MATEOLE, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Le surplus de la demande sera rejeté.

La SAS EFFICIENCE ne justifie par ailleurs d'aucunes diligences en vue de la relocation du bien à la sortie de la dernière locataire en mars 2022, alors qu'elle était toujours liée par contrat à la SCI MATEOLE.
De ce fait, la SCI MATEOLE a perdu une chance de relouer rapidement son bien.
La perte de chance implique seulement la privation d'une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain.
Elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée et doit être mesurée à la chance perdue.

En l'espèce, s'agissant d'un appartement de type F2 au loyer de 520 € par mois, situé [Adresse 5] à METZ, qui avait immédiatement été reloué en août 2018, la chance perdue peut être apprécié à la somme de 1500 € que la SAS EFFICIENCE sera condamnée à payer à la SCI MATEOLE, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Le surplus de la demande sera rejeté.

S'il est constant qu'une personne morale peut obtenir réparation d'un préjudice moral, résultant généralement d'une atteinte à l'image, l'atteinte morale ici invoquée est celle du gérant de la SCI personne physique et non celle de la SCI.
La demande sera rejetée.

3°) SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SAS EFFICIENCE sera condamnée aux dépens.

*
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SAS EFFICIENCE sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.500 € à la SCI MATEOLE.

*
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,