TJ 57463, 28 mai 2026, RG 26/00158

Minute n° 404/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 26/00158
N° Portalis DBZJ-W-B7K-LZE3

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. AESCHBACHER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Hervé SAUMIER de l’ASSOCIATION SAUMIER - VUILLAUME, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C304

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [Y]
né le 28 Avril 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

défaillant

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie LAITHIER, Juge placée près le Tribunal judiciaire de METZ agissant par délégation présidentielle - ordonnance N°35/2026 du 14 avril 2026, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Après audition le 25 mars 2026 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé en date du 08 novembre 2022, la société civile immobilière AESCHBACHER (ci-après SCI AESCHBACHER) a donné à bail commercial à Monsieur [J] [Y] un local commercial d’une surface de 49 m² situé [Adresse 3], pour un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes soit un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 800 euros.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 novembre 2025, la SCI AESCHBACHER a fait commandement de payer à Monsieur [Y] la somme de 9 600 euros au titre des loyers impayés de décembre 2024 à novembre 2025 et de 602,70 euros au titre de la taxe foncière 2024.

Par acte délivré le 20 janvier 2026, la SCI AESCHBACHER a fait assigner Monsieur [J] [G] [Y] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de résiliation du contrat de bail commercial et d’expulsion de Monsieur [Y] du local commercial, ainsi que de condamnation au paiement de la somme de 12 417,70 euros au titre des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Y] assigné à personne, n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2026
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2026, à juge unique lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation en date du 20 janvier 2026, la SCI AESCHBACHER demande au tribunal de :

- Constater ou le cas échéant prononcer la résiliation du contrat de bail commercial la liant à Monsieur [Y] ;

- Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Y] ainsi que celle de tous les occupants de son chef de corps et de biens, du local commercial occupé dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique ;

- Ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local ou tel garde-meubles, au choix de la partie requérante et aux frais du défendeur, des objets mobiliers lui appartenant et qui pourraient se trouver dans les lieux lors de son expulsion ;

- Condamner Monsieur [Y] au paiement :
d’un montant de 12 417,70 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de décembre 2024 à janvier 2026 inclus ainsi qu’aux taxes foncières 2024 et 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer augmenté des charges révisables selon les mêmes conditions prévues au bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux de tous les occupants sans droit ni titre ;aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi qu’au paiement du montant du coût du commandement visant la clause résolutoire, de la présente assignation et de la notification de l’assignation aux éventuels créanciers inscrits ;de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Au soutien de sa demande en résiliation du bail commercial, la SCI AESCHBACHER affirme, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217, 1224, 1225, 1227, 1228 et 1229 du code civil, et de l’article 145-41 du code de commerce, que Monsieur [Y] n’honore plus le règlement des loyers et des charges, alors que le bail stipule que le non-paiement d’un seul terme du loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation de plein droit du contrat de location après la signification d’un commandement. Elle affirme que ce commandement a été effectué et que les tentatives de résolution amiable sont demeurées vaines.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI AESCHBACHER soutient que la dette locative s’est aggravée et que Monsieur [Y] est redevable de la somme de 12 417,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés de décembre 2024 à janvier 2026 inclus ainsi qu’aux taxes foncières 2024 et 2025.

IV MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA PROCEDURE

Aux termes de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le défendeur assigné à personne n'a pas constitué avocat. La décision est susceptible d’appel. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire.

2°) SUR LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL

L’article 145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”.

En l’espèce, l’article XV du bail commercial conclu entre les parties stipule qu’à « défaut du paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule condition des conditions du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué ».

Le commandement de payer a été signifié le 14 novembre 2025. Il exprimait la volonté de la SCI AESCHBACHER de se prévaloir de la clause résolutoire prévue dans le bail en cas de non-paiement dans le délai d’un mois. La clause a été reproduite dans le commandement de payer.

La SCI AESCHBACHER a assigné Monsieur [Y] en résiliation du bail le 20 janvier 2026. Dès lors, les sommes n’ont pas été payées dans le délai d’un mois.

Ainsi, le contrat est anéanti par le seul effet de la clause contractuelle, et résilié à la date d’expiration du délai laissé par le commandement de payer, soit le 16 décembre 2025, le 14 décembre 2025 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du code de procédure civile.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée, et la résiliation du contrat de bail également.

L’obligation de Monsieur [Y] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, l’expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution et la demande de séquestre sera en conséquence rejetée.

3°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SCI AESCHBACHER

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”.

L’article 1240 du code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, qui repose sur l’article 1240 du code civil, a une double nature, indemnitaire et compensatrice de l’occupation, et qu’elle peut être fixée à un montant plus élevé que celui du loyer.

L’article IV-a du bail commercial stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges d’un montant de 9 600 euros, soit un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 800 euros. Le loyer doit être payé mensuellement, au plus tard le 10 de chaque mois, par virement bancaire ».

L’article VI de ce même bail stipule que « le preneur acquittera tous les impôts, contributions et taxes auxquels il est ou sera assujetti personnellement, et donc le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. […] Il remboursera également au bailleur les charges suivantes :
- la taxe de balayage
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- la taxe foncière ».

Monsieur [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 14 décembre 2025, et à compter du 16 décembre 2025, le bail commercial étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2025, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer augmenté des charges révisables selon les mêmes conditions prévues au bail, à compter du 1er février 2026 (première échéance non liquidée dans le décompte produit) et jusqu’à la libération effective des lieux de tous les occupants sans droit ni titre.

Il ressort des éléments qui précèdent que Monsieur [Y] était, à la date du commandement de payer le 14 novembre 2025, débiteur de la somme de 9 600 euros au titre des loyers impayés de décembre 2024 à novembre 2025, et de la somme de 602,70 euros au titre de la taxe foncière 2024 refacturée au locataire.

La SCI AESCHBACHER produit un décompte actualisé jusqu’au mois de janvier 2026, pour un montant total de 12 417,70 euros.

En conséquence, Monsieur [Y] sera condamné à régler à la SCI AESCHBACHER la somme de 12 417,70 euros correspondant aux loyers et charges sur la période décembre 2024 à janvier 2026 et aux taxes foncières 2024 et 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026, date de l’assignation.

4°) SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Monsieur [Y], partie perdante au procès, est condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de la notification de l’assignation aux éventuels créanciers inscrits.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.”.

En l’espèce, Monsieur [Y], partie perdante au procès, est condamné à verser à la SCI AESCHBACHER, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou que la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.”.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,