TJ 06069, 27 mai 2026, RG 25/02447

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 CCC à Me POMMIER + 1 CCCFE et 1 CCC à l’administration fiscale

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 27 Mai 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/02447 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QG2O

DEMANDERESSE :

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE CANNOISE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 838 838 290, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
2 rue de Vienne
75008 PARIS

représentée par Me Bernard POMMIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me Anaïs ABBATI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE :

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE
10 avenue de la Cible
13626 AIX EN PROVENCE CEDEX 1

ayant fait parvenir ses conclusions écrites au tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Mme Françoise DEROUARD, Vice présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 Mars 2026 ;

A l’audience publique du 13 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Mai 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 31 octobre 2018, la SAS Société Immobilière Cannoise a acquis auprès de la société BCT un local pour usage commercial sis 44 boulevard de la Croisette à Cannes (06400) pour un montant de 7.000.000 €, enregistré et publié au service de publicité foncière de Grasse le 18 décembre 2018, en déclarant faire son affaire personnelle de la situation locative du bien.

De fait, antérieurement à cette acquisition, le local était loué à la société THE FLOOR, laquelle avait refusé la proposition de l'ancien bailleur BCT de renouveler son bail au regard de l'augmentation de loyer demandée, puis accepté dans le cadre d'un acte d'engagement unilatéral signé en date du 23 mai 2018 de renoncer au renouvellement dudit bail et de quitter les lieux moyennant le versement d'une « indemnité d'éviction forfaitaire et irréductible d'un montant de 2.000.000 (DEUX MILLIONS) d'euros ».

A la suite du contrôle de l'acte de vente du 31 octobre 2018, l'Administration fiscale remettait dès lors en cause l'assiette de 7.000.000 € soumise aux droits de mutation à titre onéreux versés lors de l'acquisition du local pour la porter à 9.000.000 €, considérant que la somme précitée de 2.000.000 € avait le caractère d'une charge augmentative taxable au sens de l'article 683 du CGI, et adressait en conséquence à la société contribuable une proposition de rectification en date du 2 avril 2021.

La contribuable a présenté ses observations le 10 juin 2021 en contestant le rehaussement, et l'Administration fiscale y a répondu le 21 juin 2021 en maintenant les rectifications proposées.
La Commission départementale de conciliation saisie le 21 juillet 2021 par la contribuable du différend se déclarait incompétente pour en connaître le 11 mai 2022, le litige ne portant pas sur une question d'évaluation.
Suite au recours hiérarchique introduit par la contribuable, l'Administration fiscale confirmait le 13 septembre 2022 les rectifications notifiées.

Suivant avis de mise en recouvrement n°2022 09 05227 du 30 septembre 2022, l'Administration fiscale a mis à la charge de la Société Immobilière Cannoise un total de 172.001 € de droits de mutation à titre onéreux supplémentaires auquel elle était assujettie au titre du rehaussement de l'assiette du prix du bien acquis, dont 118.133 € à titre principal et 53.868 € de pénalités.

La société redevable a formé une réclamation contentieuse par courrier du 6 février 2024, rejetée par une décision de l'Administration fiscale du 6 février 2025.

Par exploit d'huissier en date du 24 avril 2025, la SAS Société Immobilière Cannoise a fait assigner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et des Bouches-du-Rhône (ci-dessous « l'Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal judiciaire de GRASSE, contestant la décision de rejet de l'Administration fiscale, et sollicitant le dégrèvement des rehaussements d'imposition mis à sa charge.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des circonstances de l'espèce, la SAS Société Immobilière Cannoise demande au tribunal, avec exécution provisoire, au visa des articles 150, 683 et 1729 du Code Génénal des Impôts (CGI), L 80 A du Livre des procédures fiscales (LPF) et de la doctrine administrative, de :
déclarer que l'indemnité versée par la société au locataire ne pouvait pas s'analyser comme une charge augmentative du prix ;
prononcer en conséquence la décharge totale des droits, pénalités et intérêts de retard indûment mis à sa charge pour un montant total de 172.001 €, dont 53.868 € de majorations et intérêts ;
condamner l'Administration fiscale, outre les entiers dépens afférents à la présente procédure, au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures signifiées le 5 septembre 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens, l'Administration fiscale demande au tribunal, au visa notamment des articles 683 et 1729 du code général des impôts, de :
débouter la SAS Société Immobilière Cannoise de l'ensemble de ses demandes et confirmer la décision de rejet du 6 février 2025 prononcée par l'administration fiscale ;

En conséquence,
juger les impositions fondées ;
rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la requérante aux entiers dépens de l'instance et à lui payer une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

La procédure a été clôturée à l'audience du 13 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur l'assiette des droits de mutation à prendre en compte

Selon l'article 683 dans son I du Code général des impôts, «Les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux prévu à l'article 1594 D.
La taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d'experts, dans les cas autorisés par le présent code (...)»

S'agissant de l'indemnité d'éviction de 2.000.000 € due au locataire de l'ancienne bailleresse et venderesse du bien la société BCT que le fisc estime devoir réintégrer à l'assiette du bien vendu au montant de 7.000.000 € en qualité de charge augmentative du prix de vente, la Société Immobilière Cannoise conteste cette analyse au motif que :
la société bailleresse/cédante n'était redevable en l'état d'aucune indemnité envers sa locataire, la société THE FLOOR, aucune résiliation du bail n'étant intervenue avant la vente du local ;
l'engagement unilatéral du 23 mai 2018 de la locataire ne constituait pas un protocole d'accord entre elle et l'ancienne bailleresse/cédante, ni une quelconque obligation juridique de la société cédante transmise au nouvelle acquéreur, et le versement de l'indemnité de 2.000.000 € résultait en réalité uniquement d'une résiliation du bail et d'un accord entre la société locataire et la nouvelle propriétaire postérieur à la vente.

Pour autant, il convient de constater, à l'instar notamment de ce qui est soutenu en défense par l'administration fiscale que :
la société Immobilière Cannoise, représentée à l'acte par son Président la Société de gestion Financière et Immobilière belge -SOFIBEL, a déclaré dans l'acte de vente du 31 octobre 2018 faire son affaire personnelle de la situation locative du bien vendu et confirmé son intention d'acquérir dans les termes et conditions énoncées au protocole d'accord transactionnel annexé à l'acte de vente régularisé avant la vente entre l'ancienne bailleresse/cédante et la société locataire du local, en vertu duquel la résiliation du bail susvisé était constaté dès la conclusion de la vente et non pas postérieurement tel qu'allégué par la requérante, laquelle est en outre défaillante à démontrer que le protocole d'accord transactionnel annexé à la vente différait du protocole unilatéral signé de la locataire acceptait de libérer les lieux en contrepartie d'une indemnité d'éviction de 2.000.000 €, protocole expressément visé dans la promesse de vente détaillée plus loin ;
la société Immobilière Cannoise est tout aussi défaillante à démontrer par quelque document que ce soit qu'elle aurait de son propre chef telle qu'elle tente de la faire accroire négocié la résiliation dudit bail et la fixation et le paiement d'une indemnité d'éviction du même montant de 2.000.000 € postérieurement à la vente avec la locataire, alors qu'il est acquis que la résiliation du bail a été constatée concomitamment à cette vente dans l'acte notarié et qu'il est patent que le montant de l'emprunt de 10.750.000 € souscrit par l'acheteuse auprès de la Société Générale tel que mentionné dans l'acte lui permettait tant de régler le prix de vente (soit 7.000.000 €), que l'indemnité d'éviction (soit 2.000.000 €) fixée préalablement entre la société bailleresse/cédante et la locataire au jour de la vente avant résiliation du bail par l'effet de cette vente avec reprise de la situation locative négociée antérieurement, ce que corrobore la comptabilisation à hauteur de 9.000.000 € de l'acquisition du bien inscrite dans le grand Livre comptable de la requérante de 2018 ;
la promesse de vente du local initialement signée en date du 04 juin 2018 ente la SCI BCT et la société SOGEFIBEL, laquelle représentait la requérante lors de la vente du 31 octobre 2018, mentionnait explicitement son intention d'acquérir le bien libre de toute occupation au jour de la signature de l'acte authentique, le protocole d'accord transactionnel intervenu entre les parties et le montant de l'indemnité d'éviction d'un montant de DEUX MILLIONS D'EUROS venant à la charge exclusive de l'acquéreuse comme venant au droits de la Société BCT bailleresse/cédante.

Il en résulte que l'indemnité versée par la requérante en exécution du contrat de vente du bien, et de la résiliation du bail concomitante portant sur ce bien, à l'ancienne locataire constituait bien une charge augmentative du prix d'acquisition du local.

L'Administration fiscale était donc bien fondée à rehausser l'assiette des droits de mutation à titre onéreux du bien à hauteur de 9.000.000 € et à rectifier à la hausse les droits initialement versés de ce chef.

La SAS Société Immobilière Cannoise sera donc déboutée de sa demande tendant à voir écarter le rehaussement d'imposition en résultant et de dégrèvement de ce chef.

Sur l'application de la majoration pour manquement délibéré

En application de l'article 1729 du Code général des impôts, « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de :
a. 40 % en cas de manquement délibéré ;
(,,,) »

La SAS Société Immobilière Cannoise conteste l'application de la pénalité de 40 % mise à sa charge à la suite de la rectification opérée par le fisc, au motif qu'elle était de bonne foi et n'a pas délibérément minoré l'assiette d'imposition du bien acheté.

Il a pourtant été démontré qu'elle avait accepté en connaissance de cause de régler l'indemnité d'éviction de 2.000.000 € à l'ancienne locataire en lieu et place de la venderesse en sus du prix de vente de 7.000.000 €, tel que mentionnée dans la promesse de vente et omise pour les besoins de la cause dans l'acte de vente lui-même, soit un prix d'acquisition total de 9.000.000 € et a bien souscrit un emprunt en conséquence et comptabilisé dans ses livres ce montant d'acquisition global, de sorte qu'il est suffisamment démontré qu'elle a cherché délibérément en déclarant une assiette de seulement 7.000.000 € au fisc, à éluder les droits de mutation portant sur cette charge augmentative du prix résultant de la vente.

Il en résulte qu'elle sera déboutée de sa demande à voir écartée la majoration de 40 % mise à sa charge de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, succombant dans la présente procédure, supportera la charge des entiers dépens de l'instance, et sera condamnée en équité à verser à la défenderesse un montant de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, étant précisé qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire, eu égard à la nature de la décision.

PAR CES MOTIFS