TJ 67482, 28 mai 2026, RG 24/06375

N° RG 24/06375 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZ4Y

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/06375 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZ4Y

Minute n°

Copie exec. à :

Me Grégoire FAURE
Me Marc JANTKOWIAK

Le

Le Greffier

Me Grégoire FAURE
Me Marc JANTKOWIAK
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], agissant poursuites et diligences par son syndic, la société par actions simplifiée CITYA-RUHL-SEGESCA, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le n B 305 218 232, ayant son siège social [Adresse 2], agissant elle-même par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 94

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [J] [N]
né le 09 Juin 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
défaillant

Monsieur [F] [D] [I] [S]
né le 07 Novembre 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
défaillant

Madame [C] [P] [S] épouse [Q]
née le 27 Janvier 1954 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
défaillant

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

Monsieur [K] [A] [N]
né le 11 Octobre 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

Monsieur [W] [T] [N]
né le 13 Avril 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 8]
défaillant

Madame [X] [U] [N] épouse [E]
née le 03 Mars 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 9]
défaillant

Madame [Z] [Y] [N] épouse [V]
née le 07 Mars 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 10]
défaillant

N° RG 24/06375 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZ4Y

Monsieur [R] [B] [N]
né le 07 Février 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 11]
défaillant

Monsieur [M] [I] [N]
né le 15 Septembre 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 12]
défaillant

Monsieur [H] [JV] [N]
né le 10 Décembre 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 13]
défaillant

Madame [RE] [PZ] [IE] épouse [S]
née le 03 Août 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 14]
défaillant

Monsieur [GN] [W] [S]
né le 29 Juin 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 15]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [DB] [KV] [LG] veuve [YZ] était copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 1] à [Localité 3] pour un lot n° 0084 correspondant à un appartement T3 situé au premier étage, ainsi que pour un lot n° 0016 correspondant à une cave au sous-sol. Elle est décédée le 16 mai 2017, sans héritiers connus mais laissant six frères et sœurs et leurs ayants-droits respectifs.

Des sommations de prendre position sur la succession ont été adressées à l’ensemble des ayants-droits identifiés, certains ayant renoncé à la succession et d’autres s’étant abstenus de prendre parti.

Au 5 juin 2024, le décompte des arriérés de charges de copropriété s’élevait à la somme de 28 692, 82 €.

Par assignations délivrées les 4, 19, 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a attrait Monsieur [K] [A] [N], Madame [O] [L], Madame [C] [P] [S], épouse [Q], Monsieur [F] [D] [I] [S], Monsieur [GN] [W] [S], Madame [RE] [PZ] [IE], veuve [S], Monsieur [H] [JV] [N], Monsieur [M] [I] [N], Monsieur [R] [B] [N], Madame [Z] [Y] [N], veuve [V], Madame [X] [U] [N], épouse [E], Monsieur [W] [T] [N], Monsieur [G] [J] [N] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir la condamnation des ayants-droits de la succession de Madame [DB] [KV] [LG].
Par ordonnance rendue le 2 juillet 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [K] [N].

Bien que régulièrement cités, Madame [C] [P] [S], épouse [Q], Monsieur [F] [D] [I] [S], Monsieur [GN] [W] [S], Madame [RE] [PZ] [IE], veuve [S], Monsieur [H] [JV] [N], Monsieur [M] [I] [N], Monsieur [R] [B] [N], Madame [Z] [Y] [N], veuve [V], Madame [X] [U] [N], épouse [E], Monsieur [W] [T] [N], Monsieur [G] [J] [N] n'ont pas constitué avocat. Susceptible d'appel, la présente ordonnance est réputée contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 11 décembre 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 5 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 28 mai 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
CONDAMNER M. [K] [A] [N] à 25 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 7 173,20 €
CONDAMNER Mme [O] [L] à 25 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 7 173,20 €, subsidiairement, si le tribunal devait prendre en compte le règlement effectué en janvier 2021 sur la seule quote-part de Madame [O] [PX] [L], dans cette hypothèse la somme de 5 620, 83 €
CONDAMNER Mme [C] [P] [S] à 6,25 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 793,30€
CONDAMNER M. [F] [D] [I] [S] à 6,25 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 793,30€
CONDAMNER M. [GN] [W] [S] à 6,25 % de la dette de charges de copropriété arriérée dc Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 793,30€
CONDAMNER Mme [RE] [PZ] [IE] à 6,25 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 793,30€
CONDAMNER M. [H] [JV] [N] à 3,571 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 024,63 €
CONDAMNER M. [M] [I] [N] à 3,571 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 024,63 €
CONDAMNER M. [R] [B] [N] à 3,571 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 024,63€
CONDAMNER Mme [Z] [Y] [N] à 3,571 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 024,63 €
CONDAMNER Mme [X] [U] [N] à 3,571 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 024,63€
CONDAMNER M. [W] [T] [N] à 3,571 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] [YZ], soit 1 024,63 €
CONDAMNER M. [G] [J] [N] à 3,571 % de la dette de charges de copropriété arriérée de Mme [DB] [KV] [LG] veuve [YZ], soit 1 024,63 €
JUGER que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, ou à défaut à compter du présent jugement, ou à défaut à compter de la sommation de prendre parti signifiée à chacun des défendeurs
CONDAMNER solidairement l'ensemble des défendeurs aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure de 5 000 € ainsi qu'aux entiers frais de sommation de prendre parti, ainsi qu'aux frais de recherche généalogique du cabinet ADD ASSOCIES, à hauteur de 1 800 €
DIRE et JUGER en application de l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifié par la loi no 2006-872 du 15 juillet 2006 que les frais, dépens et honoraires d'avocat, frais d'huissiers, de sommations de prendre parti, de contentieux, de précontentieux issus du contrat de mandat de syndic, de frais de relances et de mises en demeure exposés par le syndicat des copropriétaires demandeur à l'occasion de la présente procédure seront exclusivement à la charge solidaire de l'ensemble des coindivisaires de la succession de Madame [DB] [KV] [LG], veuve [YZ]
CONSTATER que la décision à intervenir sera exécutoire par provision de plein droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’étude généalogique versée aux débats fait foi et qu’elle n’est contestée par aucun autre document d’état civil ou de succession. Il maintient que la quote-part de Madame [O] [L], qui vient aux droits de sa mère décédée, est de 25% puisqu’elle n’a ni frère ni sœur et que la succession de Madame [DB] [LG] doit être répartie en 4 branches.

Le syndicat des copropriétaires indique aussi que la somme de 1 800 € n’est pas imputée deux fois, contrairement aux prétentions de Monsieur [N] et de Madame [L]. Il ajoute que le règlement d’une somme de 2 069, 83 € a été déduit du solde des montants dus par Madame [DB] [LG]. En cas d’imputation sur la seule quote-part de Madame [L], le syndicat indique qu’il faudrait alors prendre le solde général de la créance, y ajouter la somme de 2 069, 83 €, calculer la quote-part de Madame [L] sur ce montant puis déduire le versement d’une somme de 2 069, 83 €, soit un résultat de 5 620, 83 €.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir des frais irrépétibles qu’il estime à la somme de 2 000 €.

Par conclusions régulièrement déposées le 9 décembre 2025, Madame [O] [L] et Monsieur [K] [N] demandent au tribunal de :
ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de produire un décompte de charges de copropriétés expurgés des frais de recouvrement ou honoraires de généalogistes
A titre principal,
DECLARER les prétentions du syndicat des copropriétaires mal fondées
L’en DEBOUTER
A titre subsidiaire, si le tribunal ne devait pas débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes :
FIXER le montant des charges dues par la succession en expurgeant du décompte tous les frais de poursuites, frais d’avocat de frais de généalogistes
LIMITER la quote-part des charges dues par chaque défendeur à sa quote-part dans la succession de Madame [DB] [LG] à savoir 1/10 pour Madame [O] [L] et 1/10 pour Monsieur [K] [N]
A titre plus subsidiaire, si le tribunal devait examiner la quote-part de chaque défendeur :
LIMITER la condamnation de Madame [O] [L] à une somme représentant 1/10ème des arriérés de charges dont à déduire la moitié de la somme de 2 069, 83 € réglée par sa mère Madame [HA] [N] veuve [L] au titre des arriérés de charges
LIMITER la condamnation de Madame [O] [L] à un montant de 2 041, 35 € au titre des charges
LIMITER la condamnation de Monsieur [K] [N] à un montant de 3 076, 26 € au titre de sa quote-part des charges
En tout état de cause,
DECLARER toutes conclusions plus amples ou contraires du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES mal fondées
L’en DEBOUTER intégralement
NE PAS FAIRE application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Madame [O] [L] et Monsieur [K] [N]
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [O] [L] et Monsieur [K] [N] la somme de 2 500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [N] et Madame [L] soutiennent qu’il n’existe pas 4 mais 5 souches de dévolution successorale. Ils rappellent qu’une souche ne s’éteint que si tous les héritiers et descendants d’eux nés au jour du décès de la défunte ont renoncé. Ils expliquent qu’il incombait par conséquent au syndicat de rechercher, en cas de renonciation des frères et sœurs de la défunte, l’existence d’une renonciation de ses neveux ou de ses petits-neveux, avant de pouvoir conclure à la quote-part et à sa répartition au sein de chaque souche. Monsieur [N] et Madame [L] exposent que le notaire en charge de la succession a identifié cinq branches. Ils ajoutent que le syndicat ne démontre pas la renonciation des ayants-droits des enfants de Monsieur [I] [N] suite à la renonciation de ces derniers. Ils rappellent pourtant que les enfants des renonçants viennent à leurs droits et qu’il faut donc vérifier leur renonciation à tous. Ils ajoutent également que le syndicat ne tient pas compte du frère de Madame [L] en demandant à Madame [L] le double des sommes qui lui sont réellement imputables. Ils indiquent aussi que le décès de Madame [MF] [XX] [N] n’a pas été pris en compte et que la quote-part de Monsieur [N] ne peut excéder 1/10 de la succession.

Madame [L] rappelle venir à la succession de sa mère avec son frère [CN] [L], de sorte que les charges dues para Madame [L] ne peuvent représenter plus que 50% de la quote-part de Madame [HA] [N]. Elle considère que le montant de la quote-part pouvant lui être réclamé ne peut par conséquent excéder 1/10 de la succession, et que l’acompte déjà versé par sa mère pour un montant de 2 069, 83 € doit en être déduit.

Concernant les montants mis en compte par le syndicat des copropriétaires, Madame [L] et Monsieur [N] font valoir que le syndicat mélange charges et frais irrépétibles, le décompte comprenant des honoraires de généalogiste pour un montant de 1 800 €, alors que ce même montant est réclamé aux défendeurs. Madame [L] et Monsieur [N] contestent aussi les frais de contentieux mis en compte par le syndicat des copropriétaires.

Madame [L] et Monsieur [N] contestent aussi les frais irrépétibles demandés par le syndicat des copropriétaires, faisant valoir que chaque destinataire ne peut être tenu que de régler les frais de sa sommation.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire :

Il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Sur le montant mis en compte au titre des charges de copropriété :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Concernant les frais de recouvrement, aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

A cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l'article 10-1. A l'inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA Versailles, 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- Les procès-verbaux des assemblées générales du 8 juin 2016, du 3 mai 2018, du 28 mai 2018 et du 12 mai 2022
- Les appels de charges et de travaux du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2024
- Les décomptes de charges et relevés de comptes pour la période du 1er janvier 2017 au 5 juin 2024

Le syndicat des copropriétaires met ainsi en compte une somme arrêtée au 5 juin 2024, le décompte versé à la procédure faisant état d’appels de fonds au titre de l’année 2024. Or aucun procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires n’est versé à la procédure concernant le budget arrêté pour cet exercice 2024, seul le budget prévisionnel 2023 ayant été voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022.

Dès lors, il est nécessaire de solliciter la production de l’ensemble des éléments de nature à justifier les montants mis en compte par le syndicat des copropriétaires pour l’intégralité de la période au titre de laquelle des sommes sont réclamées aux défendeurs.

Il y a donc lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture datée du 11 décembre 2025 ainsi que la réouverture des débats aux fins de justifier du bien-fondé de la créance qu’elle invoque.

L’affaire sera renvoyée à ces fins à l’audience du 2 juillet 2026.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront réservées et les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS