TJ 67482, 28 mai 2026, RG 26/00226

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 26/00226 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODTX

Minute n° 478/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Guillaume HANRIAT - 12
Me Baptiste LUTTRINGER - 174

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 28 mai 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ordonnance du 28 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. SAF 4 STEEL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. ADIMES
[Adresse 2]
représentée par Me Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A. 2CRSI
[Adresse 3]
représentée par Me Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S. SAF 6
[Adresse 1]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l'audience publique du 12 Mai 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Sameh ATEK

ORDONNANCE :
Prononcée par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 30 janvier 2026, la Sas SAF 4 STEEL a fait assigner la Sa 2CRSI et la Sàrl ADIMES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

- condamner la Sa 2CRSI au paiement de la somme provisionnelle de 857.788,34 € correspondant aux impayés des loyers et des charges échus sur la période du 05 juillet 2023 au 12 janvier 2026 outre intérêts à compter du 22 novembre 2022 ;
- condamner la Sàrl ADIMES au paiement de la somme provisionnelle de 305.166,69 € correspondant aux impayés des loyers et des charges échus sur la période du 05 juillet 2023 au 12 janvier 2026 outre intérêts à compter du 22 novembre 2022 ;
- condamner les défenderesses à payer chacune une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 11 mai 2026, la Sas SAF 4 STEEL et la Sas SAF 6 ont sollicité voir :

- accueillir l’intervention volontaire de la Sas SAF 6, société ayant absorbée la Sas SAF 4 STEEL ;
- condamner la Sa 2CRSI au paiement de la somme provisionnelle de 916.238,40 € correspondant aux impayés des loyers et des charges échus sur la période du 05 juillet 2023 au 07 mai 2026 outre intérêts à compter du 22 novembre 2022 et à défaut du 30 janvier 2026 ;
- condamner la Sàrl ADIMES au paiement de la somme provisionnelle de 327.334,41 € correspondant aux impayés des loyers et des charges échus sur la période du 05 juillet 2023 au 07 mai 2026 outre intérêts à compter du 22 novembre 2022 et à défaut du 30 janvier 2026 ;
- condamner les défenderesses à payer chacune une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions non datées visant l’audience du 12 mai 2026, la Sa 2CRSI et la Sàrl ADIMES demandent au juge des référés de débouter la Sas SAF 6, venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre ; condamner la Sas SAF 6, venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL aux entiers frais et dépens ainsi qu’à leur payer chacune la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 12 mai 2026, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Pour le surplus, il sera renvoyé aux écritures des parties, auxquelles elles se sont référées, pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

A titre liminaire, il sera donné acte de l’intervention volontaire de la Sas SAF 6, société ayant absorbée la Sas SAF 4 STEEL selon traité de fusion du 02 mars 2026 suivi d’un procès-verbal de décision de la société unique du 17 avril 2026.
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

À l'inverse, sera écartée une contestation que serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est constant, matière de bail, que le manquement du bailleur doit, en principe, avoir rendu les lieux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, ou avoir placé le preneur dans l'impossibilité d'en user conformément à leur destination contractuelle, même en présence d’infiltrations.

En l'espèce, la Sas SAF 6 venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL expose que par acte sous seing privé du 9 mars 2011, la SAS SAF 4 STEEL a donné en location à usage commercial à la SA 2CRSI (Conseil Conception Recherches et Services Informatiques) les lots 11 et 12 dépendant d'un immeuble (Batiment MBY 2) sis [Adresse 4], bail consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2011 (bail 1-3787) ; que par acte sous seing privé du 05 octobre 2017, la SAS SAF 4 STEEL a également donné en location à usage commercial à la SA 2CRSI les lots 9 et 10 situés dans le même bâtiment (MBY 2) de cet ensemble immobilier, bail consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2017 (bail 2-5632) ; que par acte sous seing privé du 03 novembre 2020, la SAS SAF 4 STEEL a donné en location à usage commercial à la SA 2CRSI le lot 6 situé dans un autre bâtiment (MBY 1) de cet ensemble immobilier, bail consenti pour une durée de douze années à compter du 3 novembre 2020 (bail 3-6893) ; que par acte sous seing privé du 3 novembre 2015, la SAS SAF 4 STEEL a donné en location à usage commercial à la SARL ADIMES (anciennement dénommée BOSTON FRANCE), le lot n°5 situé dans le bâtiment MBY2 de cet ensemble immobilier, bail consenti pour une durée de neuf années à compter du ler décembre 2015 (bail 1 n°5981) ; que par acte sous seing privé du 24 juillet 2018, la SAS SAF 4 STEEL a enfin donné en location à usage commercial à la SARL ADIMES le lot 6 du bâtiment MBY 2 de cet ensemble immobilier, bail consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2018 (bail 2 n°4826) ; que les sociétés 2CRSI et ADIMES ont cessé en 2022 de procéder au règlement de leurs loyers et charges, invoquant un manquement de la concluante à son obligation de délivrance ; que deux ordonnances du juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 15 février 2024 ont rejeté la demande de provision et ont ordonné une expertise judiciaire des locaux loués à la Sa 2CRSI et à la Sàrl ADIMES ; que cette décision a été confirmée en appel selon arrêt de la cour d’appel de [Localité 2] du 02 avril 2025.

La Sas SAF 6 fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas encore rendu son rapport définitif mais a estimé dans ses deux notes que la délivrance des locaux était effective depuis le 5 juillet 2023.

La Sa 2CRSI et la Sàrl ADIMES font valoir que la Sas SAF 4 STEEL a manqué à son obligation de délivrance s’agissant de la réalité, de l’ampleur et de la persistance des infiltrations survenues, de sorte qu’en application du principe d’exception d’inexécution elles sont fondées à refuser de payer les loyers dont il leur est aujourd’hui réclamé le paiement. Les défenderesses soutiennent que la jouissance paisible des locaux n’est toujours pas aujourd’hui assurée, en dépit des affirmations de la partie adverse et sont donc bien fondées à lui opposer l’exception d’exécution.

La Sa 2CRSI s’oppose également à la demande de provision, dès lors qu’elle subit des pannes de chauffage en hiver et de climatisation en été, empêchant d’exploiter les locaux et qu’une expertise judiciaire est en cours sur point.

La Sas SAF [Cadastre 1] venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL produit les trois baux commerciaux signés avec la SA 2CRSI et les deux baux commerciaux signés avec la Sàrl ADIMES (pièces 1 à 5).

Elle verse également aux débats des décomptes actualisés au 07 mai 2026 faisant apparaître les soldes débiteurs au titre des loyers et charges suivants :

- pour les locaux loués à la Sa 2CRSI : les sommes de 537.436,99 €, 337.377,16 € et 227.274,20 € (pièces 37 à 39) ;
- pour les locaux loués à la Sàrl ADIMES : les sommes de 179.352,20 € et 237.176,88 € (pièces 40 et 41).

Enfin, la Sas SAF 6 venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL fait la preuve de la réalisation de travaux de réfection d’étanchéité par la société SOPREMA ENTREPRISES à partir du 14 avril 2023, travaux réceptionnés le 05 juillet 2023 exceptés les capots de lanterneaux de toiture (pièces 10 et 11).

De surcroît, la note aux parties n°1 de Mme [H] [I], expert judiciaire, en date du 22 octobre 2025 confirme qu’aucune infiltration active n’a été constatée dans les locaux des lots 5, 6, 9, 10, 11 et 12 hormis une petite infiltration active dans le réfectoire et qu’en sous face de la toiture, la charpente en bois n’est nullement affectée de désordre (pièce 20).

Dans sa note aux parties n°2 en date du 19 janvier 2026, Mme [H] [I], expert judiciaire, conclut que les travaux de réfection entrepris depuis juillet 2023 permettent un usage normal de l’ensemble des locaux, conforme à leurs destinations (pièce 25).

Enfin, sa note aux parties n°3 en date du 06 mars 2026 atteste de l’existence d’une problématique générale sur la toiture, au droit de l’ensemble des skydomes, sans pour autant que ces mauvaises mises en œuvre n’aient entraîné de désordres intérieurs avérés (pièce 34).

Aucune pièce ne permet d’attester des défauts de chauffage/climatisation allégués.

De manière générale, les sociétés défenderesses ne justifient pas d’une impossibilité d’exploiter les lieux.

Il ressort de ces éléments qu’aucun manquement de la Sas SAF 6 venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL à son obligation de délivrance n’est démontré, de sorte que les sociétés défenderesses ne sont plus en mesure de faire obstacle à la demande de paiement des loyers formée contre eux et doivent à leur tour accomplir leurs obligations.

La créance de la Sas SAF 6 venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

Partant, la Sa 2CRSI sera condamnée à payer à la Sas SAF 6 venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL la somme provisionnelle de 916.238,40 € correspondant aux impayés des loyers et des charges échus sur la période du 05 juillet 2023 au 07 mai 2026 outre intérêts à compter du 22 novembre 2022 et la Sàrl ADIMES sera condamnée à payer à la Sas SAF 6 venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL la somme provisionnelle de 327.334,41 € correspondant aux impayés des loyers et des charges échus sur la période du 05 juillet 2023 au 07 mai 2026 outre intérêts à compter du 22 novembre 2022.

La Sa 2CRSI et la Sàrl ADIMES, qui succombent, seront condamnées aux dépens.

L'équité commande de condamner la Sa 2CRSI et la Sàrl ADIMES, chacune, à payer à la Sas SAF 6 venant aux droits de la Sas SAF 4 STEEL la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande faite sur le même fondement par la Sa 2CRSI et la Sàrl ADIMES.

PAR CES MOTIFS