TJ 97416, 11 mai 2026, RG 24/03157

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/03157 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAHS

N° MINUTE : 26/00246

JUGEMENT

DU 11 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [T] [B] demeurant au [Adresse 1]

Représenté par son mandataire : la société CITYA SAINT PIERRE, SARL ayant son siège au [Adresse 2], [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame [J] [N] [I] [K], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon l’ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 30 octobre 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à Me Thibaut BESSUDO
CCC à
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 septembre 2016, Monsieur [T] [B], représenté par le cabinet Citya de [Localité 2], a donné à bail à Madame [J] [N] [I] [K], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] à compter du 21 septembre 2016, pour un loyer mensuel de 495 euros, hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 août 2023, remis le 16 août 2023, le bailleur a mis la locataire en demeure de régler les échéances impayées.

Un protocole d'accord aux fins d'apurement de la dette locative a été convenu entre les parties le 25 septembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 novembre 2023, remise le 14 novembre 2023, le bailleur a de nouveau mis en demeure la locataire de régulariser les loyers impayés.

En l'absence de régularisation, le bailleur a fait signifier le 30 mai 2024 à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 1298,76 euros, hors coût de l'acte dans le délai de six semaines.

C'est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice en date du 07 août 2024, Monsieur [T] [B] a fait assigner Madame [J] [N] [I] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
dire ses demandes recevablesà titre principal,
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014)constater que Madame [K] [J] [N] [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 juillet 2024ordonner sans délai l'expulsion des lieux loués de Madame [K] [J] [N] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retarddire qu'il sera autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Madame [K] [J] [N] [I] et qu'il sera libre d'en disposerfixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise et augmentée des charges locatives, ce à compter du 12 juillet 2024 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et chargescondamner Madame [K] [J] [N] [I] à payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des cléscondamner Madame [K] [J] [N] [I] à lui verser la somme de 2517,30 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1447,73 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clésdans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieuà titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositifdans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieuen tout état de cause,
condamner Madame [K] [J] [N] [I] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civilecondamner Madame [K] [J] [N] [I] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civiledébouter Madame [K] [J] [N] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
A l'audience du 2 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée, le demandeur, représenté par son conseil, ayant informé la juridiction de céans d'une décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers au profit de la défenderesse.

L'affaire a été renvoyée à de multiples reprises.

Madame [K] [J] [N] [I] a comparu à l'audience du 08 septembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 09 mars 2025.

Représenté par son conseil, le demandeur a confirmé que Madame [K] avait quitté les lieux et déclaré une dette à hauteur de 691,82 euros.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 08 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 02 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus pour apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 15 septembre 2016 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le demandeur justifie avoir fait délivrer le 30 mai 2024 un commandement de payer visant cette clause, pour la somme de 1298,76 euros, hors coût de l'acte, au titre des loyers impayées au mois de mai 2024.

Aucun versement effectif n'est intervenu entre le mois de mai 2024 et la mois de juillet 2024.

Dès lors, à défaut de paiement intégral des causes du commandement du 30 mai 2024, celui-ci étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 juillet 2024.

Sur l’expulsion

Il ressort de la procédure que Madame [J] [N] [I] [K] a quitté les lieux depuis le 05 septembre 2024. Les demandes tendant à son expulsion sont donc devenues sans objet.

Sur l'arriéré locatif

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

N° RG 24/03157 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAHS - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 11 Mai 2026
En l’espèce, il ressort du décompte produit par le demandeur qu'au 16 octobre 2024, Madame [J] [N] [I] [K] était redevable de la somme de 3459,10 euros.

Ce montant a été retenu par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion au titre de la dette locative.

Par décision en date du 30 janvier 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion a approuvé les mesures imposées à Madame [K] à savoir le rééchelonnement de ses dettes sur une durée maximum de 70 mois au taux maximum de 3,71 %, et notamment le rééchelonnement de sa dette locative en dix mensualités de 345,91 euros.

Selon le décompte actualisé produit par le demandeur, arrêté au 16 février 2026, Madame [K] reste à devoir la somme de 691,82 euros, celle-ci ayant respecté l'échelonnement imposé par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.

Il convient dès lors de la condamner à cette somme au titre de l'arriéré locatif et indemnité d'occupation dus au 16 octobre 2024, étant précisé que ladite créance devra être remboursée conformément à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [J] [N] [I] [K], qui succombe, sera tenue aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, la défenderesse sera condamnée solidairement à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS