TJ 97416, 11 mai 2026, RG 24/04399

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/04399 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBCD6

N° MINUTE : 26/00248

JUGEMENT

DU 11 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [D] [J] demeurant [Adresse 1]

Représenté par son mandataire : la société CITYA SAINT PIERRE, SARL ayant son siège au [Adresse 2], [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame [O] [U] [Y], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne le 1er décembre 2025

Madame [P] [N] [R], demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne le 1er décembre 2025

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon l’ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 30 octobre 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à Me Thibaut BESSUDO
CCC à [O] [Y] et [N] [R]
Le

N° RG 24/04399 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBCD6 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 11 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er août 2022, Monsieur [D] [J], représenté par le cabinet CITYA de [Localité 2], a donné à bail à Madame [O] [U] [Y], un logement sis [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 4] à compter du 11 août 2022, pour un loyer mensuel de 510 euros.

Madame [P] [N] [R] s'est portée caution solidaire dudit bail.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 27 juin 2024 au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 1739,97 euros, hors coût de l'acte dans le délai de deux mois.

Ce commandement de payer a été dénoncé le 11 juillet 2024 à Madame [P] [N] [R].

C'est dans ce contexte que suivant exploits de commissaire de justice en date des 20 et 22 novembre 2024, Monsieur [D] [J] a fait assigner Mesdames [O] [U] [Y] et [P] [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
dire ses demandes recevablesà titre principal,
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014)constater que Madame [Y] [O] [U] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 28 juin 2024ordonner sans délai l'expulsion des lieux loués de Madame [Y] [O] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et sous astreinte de 50 euros par jour de retarddire qu'il sera autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Madame [Y] [O] [U] et qu'il sera libre d'en disposerfixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, et ce à compter du 28 juin 2024 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que loyers et chargescondamner solidairement Madame [Y] [O] [U] et Madame [R] [P] [N] à payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des cléscondamner solidairement Madame [Y] [O] [U] et Madame [R] [P] [N] à lui verser la somme de 2604,49 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légale à compter du commandement de payer sur la somme de 1899,13 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clésdans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieuà titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositifdans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieuen tout état de cause,
condamner solidairement Madame [Y] [O] [U] et Madame [R] [P] [N] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civilecondamner solidairement Madame [Y] [O] [U] et Madame [R] [P] [N] aux dépens, en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civiledébouter solidairement Madame [Y] [O] [U] et Madame [R] [P] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
A l'audience du 17 février 2025, l'affaire a été renvoyée, les défenderesses ayant indiqué s'être rendues au Tribunal judiciaire de Saint-Denis et non à celui de Saint-Pierre.

A l'audience du 10 mars 2025, le demandeur, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles qu'inscrites dans son assignation.

Les défenderesses ont comparu. Elles ont reconnu une dette de 3281,19 euros arrêté au 13 février 2025, confirmant que la locataire était toujours dans les lieux. Madame [R] a indiqué percevoir 2200 euros par mois et ne plus être en capacité de régler le loyer de sa fille.

A l'audience du 14 avril 2025, le demandeur, représenté par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 2067.79 euros.

Madame [R] a confirmé que sa fille Madame [Y] était toujours dans les lieux, que des versements avaient été faits par la CAF et qu'un virement était prévu en mai pour régulariser la dette locative.

A l'audience du 12 mai 2025, le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité un renvoi.

Madame [R] a évoqué des paiements pour les loyers des mois d'avril 2025 et mai 2025.

L'affaire a ensuite fait l'objet de plusieurs renvois et a été retenue à l'audience du 09 mars 2025.

Le demandeur, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et fait état d'une dette de 2263,15 euros.

Madame [O] [U] [Y] et Madame [P] [N] [R] n'ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 1er août 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Le demandeur justifie avoir fait délivrer le 27 juin 2024 un commandement de payer visant cette clause, pour la somme de 1739,97 euros, hors coût de l'acte, au titre des loyers impayés.

Si des versements ont été effectués par la locataire en juin 2024 à hauteur de 500 euros, il ressort du décompte versé aux débats qu’elle n'a pas soldé l'arriéré locatif dans le délai de deux mois.

Dès lors, à défaut de paiement intégral des causes du commandement du 27 juin 2024, celui-ci étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Madame [O] [U] [Y] devient occupant sans droit ni titre des lieux litigieux de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il sera utilement rappelé que, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n’apparaît, par ailleurs, pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [O] [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs. En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient ainsi de débouter la partie demanderesse de cette demande.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le demandeur produit un décompte démontrant que Madame [O] [U] [Y] est redevable de la somme 2263,15 euros au 02 mars 2026 au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation dus à cette date.

Aucun élément de la procédure ne permet de contredire ce montant.

Dès lors, il conviendra de condamner solidairement Madame [O] [U] [Y] et Madame [P] [N] [R] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 1739,97 euros et à compter de l'assignation du 20 novembre 2024 pour le surplus.

Par ailleurs, il est constant qu'une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En effet, en occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 27 août 2024, Madame [O] [U] [Y] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, payable à compter du 03 mars 2026 (hors échéance du mois de mars 2026) et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Si la solidarité contractuelle cesse avec le bail, il apparait que Madame [P] [N] [R] s’est portée caution solidaire non seulement pour les loyers mais également pour les éventuelles indemnités d’occupation, de sorte qu’elle sera tenue solidairement à leur paiement.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [O] [U] [Y] et Madame [P] [N] [R], qui succombent, seront solidairement tenues des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juin 2024.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, les défenderesses seront condamnées solidairement à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS