TJ 93008, 26 mai 2026, RG 26/01314

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 1]
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REFERENCES : N° RG 26/01314 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4SMC

Minute : 26/00140

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 3]
Représentant : Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

C/

S.C.I. RC

Copie exécutoire :
Maître [A] [M]
Copie certifiée conforme :
S.C.I. RC

Le 26 Mai 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 26 Mai 2026;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2026 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société SECRI GESTION
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. RC
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RC est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 5].

Le 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société SECRI GESTION, a fait assigner la société RC devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :
condamner la société RC à lui payer la somme de 2 929,07 € au titre des charges de copropriété impayées au 2 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
condamner la société RC à lui payer la somme de 972,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
ordonner la capitalisation des intérêts ;
condamner la société RC à lui payer la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;
condamner la société RC à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mars 2025.

A l'audience du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son conseil, dépose des conclusions qu’il soutient oralement à l’audience et qu’il justifie avoir fait signifier à la défenderesse le 20 mars 2026, afin d’actualiser sa créance au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 1 578,13 € et de solliciter le bénéfice de son acte introductif d'instance pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société RC ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par un acte remis à l'étude du commissaire de justice, la société RC ne comparaît pas.

L'affaire est mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que la société RC est propriétaire du lot 15 situé [Adresse 5] ;
un décompte daté du 5 mars 2026 ;
les appels de fonds ;
les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er février 2024 et 27 mars 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la société RC n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 578,13 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la société RC au paiement de la somme de 1 578,13 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 5 mars 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2026.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la société RC seule, la somme de 244,75 €, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mars 2025, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la société RC sera condamnée à payer la somme de 244,75 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2026.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI RC succombe à l’instance, de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer du 31 mars 2025, qui ne relève pas des dépens, mais des frais nécessaires au recouvrement au titre desquels il a du reste été pris en compte.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS