TJ 93008, 2 avr. 2026, RG 25/06194

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06194 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3IK4

Minute : 26/235

S.A. TOIT ET JOIE
Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Madame [B] [T]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Marianne DEWINNE

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Avril 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A H.L.M TOIT ET JOIE, dont le siège social est au [Adresse 2]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 1993, la SA d'HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [B] [T] un logement et un emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] - [Localité 2], pour un loyer mensuel de 2.549,17 [Localité 3], hors provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SA d'HLM TOIT ET JOIE a fait signifier à Madame [B] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.382,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 12 mars 2025 reçue le 17 mars 2025 la SA d'HLM TOIT ET JOIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la SA d'HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [B] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser la demanderesse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, condamner Madame [B] [T] au paiement de la somme de 6.247,54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2025 sur le montant de 5.382,68 euros, de l’assignation en date du 27 mai 2025 le surplus,condamner Madame [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait les obligations normales d’un locataire sortant,condamner Madame [B] [T] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,condamner Madame [B] [T] aux entiers depens,Rappeler de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 28 mai 2025.

À l'audience du 5 février 2026, la SA d'HLM TOIT ET JOIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.960,03 euros arrêtée au 2 février 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 mars 2025 sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, elle ajoute que la défenderesse indique avoir réglé de diverses sommes au jour de l’audience et effectuera d’autre règlement le lendemain de l’audience.

Madame [B] [T], comparaît et ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande de délais, elle précise être à la retraite depuis peu temps avec de revenus mensuels de 1.500 euros. Elle mentionne rencontrer de problèmes de santé consistant en une dépression sévère. Elle précise que sa fille s’est proposée de payer le loyer. Elle mentionne avoir fait de démarches auprès de la commission surendettement. Elle ajoute avoir sollicité le fonds de solidarité pour logement. Enfin, elle précise avoir entamé de démarches pour quitter le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 16 février 2026, la SA d'HLM TOIT ET JOIE, a communiqué un décompte actualisé de sa créance à la somme de 10.469,05 euros, arrêtée au 16 février 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai d’un mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 4.5).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et un délai de deux mois a été signifié par commissaire de justice en date du 18 mars 2025.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juin 1993 étaient réunies à la date du compter du 19 mai 2025.

Sur la demande en paiement

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juin 1993, du commandement de payer délivré le 18 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 février 2026 que la SA d'HLM TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 307,45 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [T] à payer à la SA d'HLM TOIT ET JOIE la somme de 10.161,06 euros, au titre des sommes dues au 2 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2025 sur la somme de 5.382,68 euros, de l’assignation du 27 mai 2025 sur le surplus.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [B] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort des éléments communiqués que Madame [B] [T] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [B] [T] et de tous occupants de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [T] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM TOIT ET JOIE les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS