TJ 69123, 28 mai 2026, RG 23/03900

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 23/03900 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X5C7

Jugement du 28 mai 2026

Grosse à :

Maître Philippe PLANES - 303
la SELARL VALERIE BERTHOZ - 1113

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 28 mai 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. NEXITY STUDEA
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON, et Maître Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. AB WEALTH REAL ESTATE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial du 6 janvier 2008 avec prise d’effet au 1er septembre 2008, Monsieur [L] [V] et Madame [P] [U] épouse [V] ont loué à la société LAMY RESIDENCES le lot n°134 consistant en l’appartement n°517 et se trouvant au sein de la résidence LA DUCHERE sis [Adresse 3] à [Localité 1].

La société NEXITY STUDEA est venue aux droits de la société LAMY RESIDENCES.

Par jugement d’adjudication du 05 décembre 2019, la société A&B MARCHAND a acquis le lot n°134.

La société AB WEALTH REAL ESTATE est venue aux droits de la société A&B MARCHAND.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2020, la société AB WEALTH REAL ESTATE a fait délivrer à la société NEXITY STUDEA un congé sans offre de renouvellement et avec refus du paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2021, le congé mentionnant qu’aucun fonds de commerce n’est exploité dans le local loué et que le droit au renouvellement n’est pas dû conformément aux dispositions de l’article L.145-8 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, la société NEXITY STUDEA a assigné la société AB WEALTH REAL ESTATE devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
→ à titre principal :
- juger mal fondé le motif allégué par la société AB WEALTH REAL ESTATE pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction à la société NEXITY STUDEA ;
- prononcer la nullité du congé du congé portant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par la société AB WEALTH à la société NEXITY STUDEA le 30 décembre 2020 à effet du 30 juin 2021 portant sur le lot n°134 de la [Adresse 4] située [Adresse 3] ;
→ à titre subsidiaire, si la nullité du congé n’était pas prononcée, compte-tenu du droit à indemnité d’éviction de la société NEXITY STUDEA :
- juger que la société NEXITY STUDEA a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, compte-
tenu du congé délivré par la société AB WEALTH ;
- désigner tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de :
se faire communiquer tous documents et pièces utiles ; visiter les locaux loués situés [Adresse 5], constituant le lot de copropriété n°134 ; rechercher, en tenant compte de l’activité autorisée par le bail, en l’espèce l’exploitation d’une résidence étudiants, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation, accompagnée de la fourniture de services para-hôteliers, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer, conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due à la société NEXITY STUDEA ; déterminer le montant des frais de remploi, lesquels incluent tous les coûts relatifs à l’acquisition d’un fonds de même valeur, droits d’enregistrement, frais d’agence, frais et honoraires de rédaction… ; déterminer l’indemnité due au titre du trouble commercial, des frais de réinstallation et de manière générale sur tous les éléments du préjudice né de l’éviction ; - dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal de judiciaire de Lyon dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;
→ en tout état de cause, condamner la société AB WEALTH REAL ESTATE à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Valérie BERTHOZ, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 février 2025, la société NEXITY STUDEA demande au tribunal de :
→ à titre principal :
- juger mal fondé le motif allégué par la société AB WEALTH REAL ESTATE pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction à la société NEXITY STUDEA ;
- prononcer la nullité du congé du congé portant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par la société AB WEALTH à la société NEXITY STUDEA le 30 décembre 2020 à effet du 30 juin 2021 portant sur le lot n°134 de la [Adresse 4] située [Adresse 3] ;
- débouter la société AB WEALTH de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation ;
→ à titre subsidiaire, si la nullité du congé n’était pas prononcée, compte-tenu du droit à indemnité d’éviction de la société NEXITY STUDEA :
- juger que la société NEXITY STUDEA a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, compte-
tenu du congé délivré par la société AB WEALTH,
- désigner tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de :
se faire communiquer tous documents et pièces utiles ; visiter les locaux loués situés [Adresse 5], constituant le lot de copropriété n°134 ; rechercher, en tenant compte de l’activité autorisée par le bail, en l’espèce l’exploitation d’une résidence étudiants, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la Résidence pour un usage d’habitation, accompagnée de la fourniture de services para-hôteliers, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer, conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due à la société NEXITY STUDEA ; déterminer le montant des frais de remploi, lesquels incluent tous les coûts relatifs à l’acquisition d’un fonds de même valeur, droits d’enregistrement, frais d’agence, frais et honoraires de rédaction… ; déterminer l’indemnité due au titre du trouble commercial, des frais de réinstallation et de manière générale sur tous les éléments du préjudice né de l’éviction ; - dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal de judiciaire de Lyon dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;
→ en tout état de cause, condamner la société AB WEALTH REAL ESTATE à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Valérie BERTHOZ, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, la société AB WEALTH REAL ESTATE demande au tribunal de :
→ à titre principal :
- juger que la société NEXITY STUDEA ne bénéficie pas d'un droit à renouvellement de son bail commercial faute d'exploiter un fonds de commerce dans le studio de la société AB WEALTH REAL ESTATE ;
- juger en outre que la société NEXITY STUDEA ne bénéficie pas d'une clientèle propre pour son activité para-hôtelière ;
- juger que cette activité para-hôtelière ne s'exerce en outre que dans les parties communes de l'immeuble ;
- juger que la société NEXITY STUDEA ne démontre pas avoir fourni la moindre prestation commerciale dans le logement d'habitation loué ;
- juger que la société NEXITY STUDEA est occupante sans droit ni titre et sera redevable d'une indemnité d'occupation ;
- autoriser à faire procéder à l'expulsion forcée ainsi qu'à celle de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier ou d'un déménageur ;
- fixer l’indemnité d'occupation jusqu'à l'expulsion effective à la valeur locative du logement, soit à la somme de 441,67 € TTC ;
- condamner en conséquence la société NEXITY STUDEA à payer à la société AB WEALTH REAL ESTATE la somme de 441,67 € TTC par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du ler juillet 2021 ;
- débouter la société NEXITY STUDEA de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
→ à titre subsidiaire :
- juger que l'éviction de la société NEXITY STUDEA ne cause aucun préjudice commercial, la sous-location n'étant pas considérée comme une activité commerciale par la jurisprudence ;
- juger en effet que l'absence de production de pièces comptables relatives à l’appartement en cause et le calcul, preuve faite à soi-même, ne sont pas recevables ;
- juger que l'éviction de la société NEXITY STUDEA ne change rien quant à l’exploitation de ses prestations para-hôtelières, l'occupant de l'appartement en bénéficiant qu'il soit ou non sous-locataire de la société NEXITY STUDEA ;
- débouter la société NEXITY STUDEA de l’intégralité de ses demandes au titre d'une indemnité d'éviction ne réparant aucun préjudice commercial subi ;
→ en tout état de cause :
- statuer ce que de droit sur la demande d'expertise ;
- condamner la société NEXITY STUDEA à payer à la société AB WEALTH REAL ESTATE la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qui concerne les demandes de la société NEXITY TUDEA.

Par ordonnance du 17 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 20 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026. Le délibéré a été prorogé au 2 avril 2026, puis au 30 avril 2026, puis au 28 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé sans offre de renouvellement avec refus d’une indemnité d’éviction

L’article L.145-17 du code commerce prévoit :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. »

En application de l’article L.145-9 du même code, lorsque le motif grave et légitime invoqué dans le congé sans offre de renouvellement pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction n’est pas fondé, le preneur peut soit renoncer à se prévaloir de la nullité de ce congé, en considérant qu’il a mis fin au bail commercial, et solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction, soit se prévaloir de la nullité de ce congé en optant pour la poursuite du bail.

En l’espèce, il convient d’abord d’indiquer que la bailleresse reproche à la locataire non pas une absence d’exploitation mais de ne pas exploiter un fonds de commerce.

À cet égard, la société AB WEALTH REAL ESTATE avance que la société NEXITY STUDEA exerce deux activités distinctes, l’une de sous-location du logement, ladite société n’étant pas preneuse de tous les logements de la résidence, et l’autre de prestations de services réalisées exclusivement dans les parties communes de l’immeuble et ouvertes à tous les locataires de l’immeuble de manière facultative, les sous-locataires de la société NEXITY STUDEA y ayant accès s’ils choisissent de souscrire aux différentes prestations proposées. Elle explique que ces deux activités sont dissociables, indépendantes l’une de l’autre et que, contrairement à ce que soutient la société NEXITY STUDEA, l’activité de prestation de services peut exister sans celle de sous-location en ce qu’il est possible de proposer des prestations para-hôtelières sans sous-louer étant donné que les étudiants locataires peuvent refuser de payer ces prestations et que la demanderesse ne sous-loue pas l’intégralité des logements étudiants, certains propriétaires louant en direct.

La défenderesse en tire que, dès lors qu’aucun étudiant ne recourt à ces prestations et que celles-ci ne sont pas exercées dans le logement, quand bien même elles sont qualifiées d’activités commerciales au sens du code de commerce, le profit réalisé par la seule sous-location de logements ne constitue pas une activité commerciale et le congé donné sans offre de renouvellement ne met, partant, un terme qu’à cette activité de sous-location mais pas à celle de poursuivre l’offre de prestations para-hôtelières.

La défenderesse relate de surcroît que les services fournis ne sauraient constituer un élément du fonds de commerce qui lui serait opposable alors que tous les appartements de l’immeuble ne sont pas sous-loués par la société NEXITY STUDEA et que ces services sont proposés à tous les occupants de l’immeuble quel que soit le bailleur.

La société AB WEALTH REAL ESTATE souligne que la Cour de cassation a retenu qu’une société commerciale dont l’activité consiste à louer et sous-louer des logements meublés ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux dans la mesure où les appartements loués constituent l’objet de l’activité mais non le lieu effectif où celle-ci exploite son fonds de commerce, et que la demanderesse ne peut donc pas affirmer qu’elle exploite un fonds de commerce dans chacun des appartements qu’elle sous-loue dans le même immeuble. La défenderesse estime que, pour que la société NEXITY STUDEA puisse exciper de l’exploitation d’un fonds de commerce dans le lot n°134, il lui faut rapporter la preuve que l’étudiant sous-locataire bénéficiait des prestations para-hôtelières pouvant être exercées à la fois dans les parties communes et les parties privatives, à savoir le nettoyage et la fourniture de linges, ce qu’elle ne fait pas.

La société AB WEALTH REAL ESTATE expose aussi que la société NEXITY STUDEA ne peut prétendre exploiter un fonds de commerce en ce qu’elle ne dispose pas d’une clientèle propre, les lieux sous-loués ne pouvant l’être de manière constante, car ils sont situés dans une résidence étudiante avec donc un taux de rotation notable, et les prestations para-hôtelières étant dépendantes de la location des logements, puisque la location d’un logement est obligatoire pour pouvoir en bénéficier, et en ce que la demanderesse ne démontre pas qu’une prestation para-hôtelière s’effectue dans les lieux loués. La défenderesse ajoute que seules les parties communes servent à l’exploitation d’un fonds de commerce caractérisé par les prestations para-hôtelières mais que ce fonds demeure non soumis au statut des baux commerciaux parce qu’il ne dispose pas d’une clientèle propre.

Cependant, il est à relever qu’il est de jurisprudence constante que l’activité de sous-location de logements avec fourniture de prestations de service aux sous-locataires constitue une activité commerciale soumise au statut des baux commerciaux, peu important que ces prestations ne soient réalisées que si le client en fait la demande. Ce qui importe est l’offre de ces prestations. L’activité commerciale est la sous-location aux étudiants et l’offre de prestation de services, sans dissociation entre la sous-location et l’offre.

En conséquence, la société NEXITY STUDEA exploite bien un fonds de commerce régi par le statut des baux commerciaux, fonds de commerce constitué par la sous-location avec offre de prestation de services des logements de la résidence dont elle est preneuse auprès des différents bailleurs et, ainsi qu’il est jugé de manière constante, en cas de congé avec refus de renouvellement délivré par un bailleur, il y a une perte partielle du fonds de commerce. Ce fonds de commerce dispose d’une clientèle propre, à savoir les étudiants qui prennent en sous-location les logements proposés par la société NEXITY STUDEA avec cette offre de prestations auxquelles ils peuvent recourir à tout moment au cours de la sous-location s’ils le souhaitent. Et il est à indiquer, sur le fait que la société NEXITY STUDEA ne sous-louerait pas l’ensemble des logements de la résidence, que la société AB WEALTH REAL ESTATE se contente d’une simple allégation sans produire d’éléments probants et qu’en tout état de cause, avancer cela est inopérant, le fonds de commerce étant composé par la sous-location avec offre de prestation de services des logements de la résidence dont elle est preneuse auprès de différents bailleurs, peu important qu’il s’agisse de la totalité des logements de la résidence ou d’une partie d’entre eux.

Il est aussi inopérant d’invoquer la réalisation des prestations dans les parties communes et non dans les parties privatives au regard de la composition du fonds de commerce ci-dessus indiquée, sachant en outre que dans le bail commercial conclu, une des prestations proposées, l’accueil-réception, est par nature effectuée dans les parties communes.

La société AB WEALTH REAL ESTATE ne peut non plus valablement soutenir que les prestations de services seraient proposées à tous les occupants de l’immeuble, y compris à ceux qui ne seraient pas sous-locataires de la société NEXITY STUDEA, ce alors qu’il s’agit à nouveau d’une affirmation sans preuves et qu’il résulte du bail commercial et du document relatif aux services proposés de la société NEXITY STUDEA que les prestations para-hôtelières ne sont offertes qu’aux sous-locataires de la société NEXITY STUDEA.

Par conséquent, au regard de ces développements, la société NEXITY STUDEA exploite effectivement un fonds de commerce incluant le logement litigieux et bénéficie du statut des baux commerciaux y compris pour ce logement, ce dont il découle que le motif grave et légitime sur lequel se fonde la bailleresse dans son congé sans offre de renouvellement pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction, à savoir qu’aucun fonds de commerce ne serait exploité dans le local loué, est infondé.

Par suite, la locataire optant dans ses conclusions pour la nullité du congé et la poursuite du bail commercial la liant à la société AB WEALTH REAL ESTATE, il convient de prononcer la nullité du congé sans offre de renouvellement et avec refus d’une indemnité d’éviction délivrée par la bailleresse par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2020 et de constater la poursuite du bail commercial.

Sur les demandes de la société AB WEALTH REAL ESTATE

Eu égard à ce qui précède, la société AB WEALTH REAL ESTATE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société AB WEALTH REAL ESTATE sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Valérie BERTHOZ.

La société AB WEALTH REAL ESTATE, tenue des dépens, sera également condamnée à verser la somme de 1800 euros à la société NEXITY STUDEA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AB WEALTH REAL ESTATE sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, il ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, la société AB WEALTH REAL ESTATE n’établit l’existence d’aucun motif qui justifierait que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Elle ne sera partant pas écartée.

PAR CES MOTIFS