TJ 75056, 29 mai 2026, RG 25/06969

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [X] [S]
Madame [Q] [P]
Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06969 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPVZ

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH
[Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [S],
[Adresse 2]
comparant en personne

Madame [Q] [P],
[Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/06969 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPVZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2022, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [S] et Mme [Q] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], escalier A, 8ème étage, porte 0073, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 979,99 euros outre les charges.

Par actes de commissaire de justice du 11 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 17 758,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [S] et Mme [Q] [P] le 12 mars 2025.

Par assignations du 18 juillet 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [S] et Mme [Q] [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,19 673,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 décembre 2025 et la réouverture des débats a ensuite été ordonnée pour permettre la comparution des défendeurs.

À l'audience du 13 mars 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 26 février 2026, s'élève désormais à 24 224,10 euros janvier inclus. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose aux délais sollicités.

Mme [Q] [P] indique qu’elle est en arrêt maladie depuis le mois de janvier 2024 et qu’elle est séparée de M. [X] [S] qu’ils continuent de cohabiter dans le logement, avec leur fille. Elle fait savoir qu’elle a bénéficié d’un plan de redressement personnel le 8 janvier 2026 et de l’effacement total de ses dettes. Elle indique qu’elle ne peut pas régler son loyer et sollicite un délai pour quitter les lieux, précision faite qu’elle a déposé une demande DALO.

M. [X] [S] déclare avoir repris le paiement de sa part du loyer et ne pas vouloir hériter de la dette de son ex-compagne. Il indique également avoir déposé des demandes de logement et sollicite aussi un délai pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 17 758,07 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 mars 2025.

Ce délai étant plus favorable aux locataires que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l'historique des versements, la somme visée n’a pas été réglée dans son intégralité par les locataires dans le délai imparti suivant la signification du commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2025.

Selon l’article 24 V et VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes (…)
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet:

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

En l'espèce, Mme [F] [P] justifie de la décision de la commission de surendettement en date du 8 janvier 2026 et de l’orientation de son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, consistant en un effacement total de ses dettes, y compris de sa dette locative.

Cependant, il résulte du dernier décompte versé par le bailleur le jour de l’audience que le paiement du loyer intégral n’est pas repris.

Par conséquent, les conditions prévues par les dispositions légales susvisées ne sont pas réunies pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, qui n’est, en tout état de cause, pas sollicitée par les défendeurs puisque ces derniers ont indiqué, à l’audience, vouloir seulement des délais pour quitter les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer et les charges aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1313 du code civil, La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2026, M. [X] [S] et Mme [Q] [P] lui devaient la somme de 24 021,73 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le bail, dont Mme [Q] [P] et M. [X] [S] sont signataires, contient une clause de solidarité entre les preneurs, s’agissant du paiement du loyer ou des éventuelles indemnités d’occupation.

Par conséquent, M. [X] [S] ne peut opposer au demandeur le fait qu’il a réglé sa part de loyer, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH étant bien-fondé à réclamer la totalité de la dette à l’un ou à l’autre des preneurs.

Ainsi, M. [X] [S] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 24 021,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 22 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

En revanche, Mme [Q] [P], qui justifie de l’effacement total de sa dette à hauteur de 23 181.87 euros, sera tenue solidairement au paiement de cette somme qu’à hauteur de 839,86 euros.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements intervenus.

Par ailleurs Mme [Q] [P] et M. [X] [S] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation à compter de l’échéance du mois de février 2026 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que le contrat résilié, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

3. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux Prévisualiser : articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [X] [S] indique avoir fait des demandes de relogement mais n’en justifie pas, pas plus qu’il ne justifie de sa situation sociale et financière. Il n’est donc pas justifié de faire droit à sa demande de délai pour quitter les lieux.

Si Mme [Q] [P] produit, quant à elle, des éléments attestant de ses demandes en cours, de la constitution de son dossier en vue d’un recours DALO et de son état de santé psychique, le montant de la dette locative et l’absence de reprise du paiement du loyer courant ne permet pas de lui accorder un délai pour se maintenir dans les lieux. Par conséquent, sa demande sera également rejetée.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [X] [S] et Mme [Q] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,