TJ 75056, 29 mai 2026, RG 25/04978

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Sixtine VERAN
Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04978 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74X6

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 29 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
[Adresse 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D],
[Adresse 2]
représenté par Me Sixtine VERAN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04978 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74X6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2020, Mme [U] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 6ème étage, porte droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 583 euros et d’une provision pour charges de 17 euros.

Dans le cadre du dispositif VISALE, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de M. [N] [D] au profit de la bailleresse pour le paiement des loyers et charges.

À la suite de divers incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer l'engagement de caution et le montant des sommes dues par M. [N] [D] lui a été réglé par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogé dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 123,89 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [D] le 5 mars 2025.

Par assignation du 7 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2809,52 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 123,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 4 mars 2026, s'élève désormais à 7 574,22 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à tout délais.

M. [N] [D], représenté par son conseil, sollicite, à titre principal, l’octroi de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux sur le fondement des dispositions du code des procédures civiles d'exécution et d’un délai pour régler sa dette au visa de l’article 1343-5 du code civil. En tout état de cause, il demande le rejet de la demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur le droit d'agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui produit une quittance subrogative justifie avoir payé la dette de loyers du locataire, est fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la bailleresse, à agir en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2123,89 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 mars 2025.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l'historique des versements, la somme visée n’a pas été réglée en totalité dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mai 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or, en l’espèce, il résulte du dernière décompte produit par la requérante que M. [N] [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant de sorte que sa demande tendant à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datant du 10 février 2026 attestant du paiement de la somme de 7 574,22 euros au bailleur, au titre des loyers impayés de septembre 2024 à mai 2025 et de septembre 2025 à février 2026.

Il est joint un décompte en date du 4 mars 2026 témoignant de l’absence de règlement de cette somme au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, ce que M. [N] [D] ne conteste d’ailleurs pas.

Dès lors, il convient de condamner M. [N] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT la somme de 7 574,22 euros au titre des loyers impayés et indemnités échues au 4 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, faute de production d’un décompte suffisamment détaillé permettant de connaître les versements éventuellement effectués par le défendeur et qui auraient pu s’imputer sur les sommes visées au commandement de payer ou sur les causes de l’assignation.

Par ailleurs, M. [N] [D] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation à compter de l’échéance du mois de mars 2026 jusqu’à libération des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, et payable et révisable dans les mêmes conditions.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux Prévisualiser : articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [N] [D] indique avoir traversé une période professionnelle difficile ayant conduit à la rupture de son contrat de travail. Il explique être confronté à des difficultés financières du fait de ses faibles ressources et de ses charges, grevées par le remboursement de plusieurs crédits.

Si les pièces versées corroborent ces allégations et attestent de la précarité économique du défendeur, force est de constater que ce dernier n’a pas été en capacité de reprendre le paiement du loyer courant. Ainsi, son maintien dans les lieux, sans garantie de pouvoir s’acquitter des indemnités d’occupation à échoir, contribuerait à aggraver significativement la dette qu’il n’a pas commencé à apurer, étant relevé qu’il ne justifie d’aucune perspective de retour à meilleure fortune ni d’aucune démarche en vue de son relogement.

Par conséquent, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière de M. [N] [D], qui ne peut régler sa dette en une seule échéance, justifie de faire droit à sa demande de délais de paiement, selon les modalités précisées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, que ce principe soit écarté.

PAR CES MOTIFS,