TJ 75056, 29 mai 2026, RG 25/08242

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Lydia ZOUAD
Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08242 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ5P

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT,
[Adresse 1]
représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [I] [Q] épouse [E],
[Adresse 2]
représentée par Me Lydia ZOUAD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

Monsieur [A] [E],
[Adresse 3]
représenté par Me Lydia ZOUAD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08242 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ5P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2021, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], escalier 28, 5ème étage, porte 05D, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 698,31 euros, outre une provision sur charge.

Par actes de commissaire de justice du 30 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10 800,42 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E] le 1er octobre 2024.

Par assignations du 27 août 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17 900 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 mars 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 9 mars 2026, s'élève désormais à 20 385,36 euros, terme de février 2026 inclus. Il indique s’en rapporter à la décision du tribunal quant à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E], représentés par leur conseil, déposent des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent,
À titre principal, de :
Débouter le bailleur de ses demandes, Dire n’y avoir lieu à référéA titre subsidiaire, de :
Fixer le montant de la dette locative à la somme de 8 668,99 euros, Leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, à compter de la signification de la décision à intervenir, Débouter l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes plus amples ou contraires, Statuer ce que de droit sur les dépens.
Ils précisent ne pas contester la validité du commandement de payer mais relève que les sommes qui ont été versées par la CAF de [Localité 1] n’ont pas été créditées sur leur compte, soit un montant total de 8 668,99 euros, de sorte que la créance du requérant n’est pas certaine.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 10 800,42 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 30 septembre 2024.

Ce délai étant plus favorable aux locataires que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l'historique des versements, la somme visée n’a pas été réglée dans son intégralité dans le délai imparti suivant la signification du commandement.

Le bailleur est donc bien-fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E], cosignataires du bail qui contient une clause de solidarité entre les preneurs, seront solidairement condamnés à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024, date de la résiliation, jusqu’à la libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Cette indemnité sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte aux termes duquel M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E] apparaissent redevables de la somme de 20 385,36 euros au 9 mars 2026.

Ils contestent néanmoins cette dette en indiquant que la CAF a versé à leur bailleur la somme totale de 8 669,99 euros en septembre, octobre et novembre 2025, qu’il n’a pas crédité au compte.

S’il ressort du décompte produit à l’audience que le rappel d’Aide Personnalisée au Logement (APL) pour le mois de novembre 2025 a bien été crédité au compte des défendeurs (157,99 euros) puis qu’elle a ensuite été, à compter du mois de novembre 2025, déduite du montant du loyer mensuel appelé, les explications du bailleur concernant l’absence de l’imputation de Allocation Logement (AL) ne sont pas valables puisqu’il ressort de la pièce n°7 versée par M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E] (attestation de paiement datée du 18 février 2026) que l’AL a également bien été versée entre les mains de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH. Rien ne justifie donc qu’elle n’est pas été déduite des sommes dues.

Par conséquent, il existe une contestation sérieuse quant au montant de la dette de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH qui pourrait se trouver moindre, après imputation de ces sommes.

Il sera ainsi dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au fond.

4. Sur le délai pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux Prévisualiser : articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il est établi que ni M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E] ne travaillent et que seul M. [A] [E] perçoit l’allocation pour le retour à l’emploi, à hauteur de 1 035.30 euros par mois. Le foyer perçoit également des allocations familiales pour un montant mensuel de 347.45 euros, soit un total de 1 382,95 euros, hors revenus provenant de contrats de mission temporaires de M. [A] [E].

Si ces ressources sont faibles, elles permettent de s’acquitter du montant du loyer qui, selon le dernier décompte, s’élevait, après déduction de l’APL à 468,59 euros. Or M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, laissant ainsi les échéances de décembre 2025 à février 2026 impayées. Ainsi, leur permettre de se maintenir dans les lieux en l’absence de garantie de reprise du paiement contribuerait à augmenter la dette de manière significative, sans visibilité à ce stade sur la décision de la commission de surendettement auprès de laquelle les défendeurs ont déposé, quelques jours avant l’audience, un dossier.

Par conséquent, leur demande sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [A] [E] et Mme [I] [Q] épouse [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,