TJ 75056, 29 mai 2026, RG 25/08639

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Lucile ROSENSTEIN

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08639 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XE

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH
[Adresse 1]
représenté par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [C] [T],
[Adresse 2]
représentée par Me Lucile ROSENSTEIN, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08639 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2018, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation dit « de cohésion sociale » à Mme [C] [T] à effet du 19 mars 2013, sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 8, 3ème étage, porte 0143, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 351,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8 424,38 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [T] le 9 avril 2025.

Par assignation du 17 septembre 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% ou subsidiairement, sans majoration, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11 065,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 13 mars 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 7 111,81 euros, terme de février inclus. Il indique qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [C] [T] ayant effectué un virement de 1 000 euros la veille de l’audience qui n’apparaît pas au décompte produit. Il se dit ainsi favorable aux délais sollicités.

Mme [C] [T], également représentée, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 175 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 8 424,38 euros, les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 avril 2025.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, la somme visée n’a pas été réglée en son intégralité par Mme [C] [T] dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que Mme [C] [T] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, celle-ci ayant effectué un virement de 1 000 euros la veille, dont elle justifie par la production de la copie de l’ordre de virement. Cette condition sera donc réputée satisfaite.

Par ailleurs, il résulte de ses déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier que ses ressources lui permettent raisonnablement de s’acquitter d’une mensualité de 175 euros, outre le paiement du loyer, afin d’apurer sa dette.

Compte-tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient de faire droit à sa demande et ainsi, de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que le contrat résilié, à compter du 9 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire. Rien ne justifie, en effet, la majoration sollicitée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2026, Mme [C] [T] lui devait la somme de 6934,63 euros, soustraction faite des frais de procédure (32,91 euros + 39.84 euros + 184,18 euros + 130,95 euros) et avant déduction de la somme de 1 000 euros qui n’apparait pas au dernier décompte, puisqu’il a été effectué la veille.

Mme [C] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, en deniers ou quittances à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient néanmoins de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [C] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,