TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/08650
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [E] [A] ; Madame [Q] [B] [A]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 25/08650 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YT
N° MINUTE : 2/2026
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mai 2026
DEMANDERESSE
Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [E] [A], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [Q] [B] [A], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
assistés par leur fille [A] [U]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier
Décision du 28 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08650 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YT
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 02 juillet 2012, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après " RIVP ") a consenti un bail d'habitation à Mme [Q] [A] et M. [E] [A] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2].
Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 258,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [A] et M. [E] [A], le 09 janvier 2025.
Par acte de commissaire de justice du 05 août 2025 , la RIVP a fait assigner Mme [Q] [A] et M. [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [Q] [A] et M. [E] [A] avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration et le transport des biens éventuellement laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie expulsée et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux, et à titre subsidiaire à deux fois le montant du loyer
- 3552,82 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 06 août 2025.
Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026.
La RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 8 356,58 euros suivant décompte au 23 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.
Il précise qu'un supplément de loyer solidarité ( SLS) est facturé depuis le mois de janvier 2026 , faute pour les locataires d'avoir transmis l'enquête concernant leurs ressources et leur situation familiale. Il indique que le paiement du loyer, mais hors SLS, est repris. Il soutient que les défendeurs ne démontrent pas une défectuosité du compteur d'eau. Il s'oppose à la suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.
Mme [Q] [A] et M. [E] [A] ont comparu.
Ils allèguent avoir adressé, récemment, au bailleur l'enquête concernant leurs ressources et leur situation familiale. Ile contestent une partie de la dette faisant valoir qu'elle est constituée pour partie de charges d'eau chaude et soutiennent que le compteur d'eau dysfonctionne. Ils précisent qu'il y a eu une intervention sur le compteur d'eau le 02 octobre 2024.
Ils sollicitent le maintien dans les lieux et proposent de régler 150 euros par mois pour apurer la dette locative.
Le diagnostic social et financier a été lu.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 02 juillet 2012 contient une clause résolutoire (art.11) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 08 janvier 2025, pour la somme en principal de 4 258,88 euros, hors coût de l'acte.
Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.
Pour mémoire, les locataires contestent une partie de la dette (sans la chiffrer) arguant qu'elle résulte, pour partie, de charges d'eau chaude facturées indûment.
Ils ne versent cependant aux débats aucune pièce démontrant la réalité dudit dysfonctionnement.
D'après l'historique des versements, il apparaît que les causes du commandement de payer n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 08 mars 2025 minuit.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, s'il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l'audience que le paiement intégral du loyer courant (hors SLS facturé depuis janvier 2026) est repris depuis de nombreux mois.
Les époux [A] proposent de régler la dette par mensualités de 150 euros ; cette proposition parait réaliste au regard des revenus et charges visés au diagnostic social et financier ( total des ressources mensuelles : 3136,84 euros - total des charges ( logement et autres ) : 1000 euros - reste à vivre : 2136,84 euros) et permettra d'apurer la dette dans le délai légal sous réserve toutefois que les documents au titre du SLS aient été effectivement adressés au bailleur afin d'en obtenir l'annulation ( la dette ressort à 3552,82 euros hors SLS et à 8356,58 avec SLS).
Au vu de ces éléments, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après et à la production, par les époux [A] au bailleur, des éléments sollicités dans le cadre du supplément de loyer de solidarité qui permettront le cas échéant, l'annulation dudit supplément de loyer solidarité.
En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 mars 2026, Mme [Q] [A] et M. [E] [A] lui devaient la somme de 8356,58 euros, terme février 2026 inclus.
Il a été jugé supra qu'il n'y avait pas lieu de déduire la dette afférente aux charges d'eau.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu en l'état de déduire le supplément du loyer de solidarité, le bailleur n'ayant pas reçu les documents sollicités avant l'audience.
En conséquence, Mme [Q] [A] et M. [E] [A] sont solidairement condamnés à payer la somme de 8 356,58 euros à la bailleresse, à titre de provision sur l'arriéré locatif.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Q] [A] et M. [E] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 09 mars 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [Q] [A] et M. [E] [A], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 08 janvier 2025, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 08 janvier 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois;
CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 02 juillet 2012entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d'une part, et, Mme [Q] [A] et M. [E] [A] d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 08 mars 2025 minuit ;
CONDAMNONS solidairement Mme [Q] [A] et M. [E] [A] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 8 356,58 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 23 mars 2026, terme février 2026 inclus ;
DISONS que Mme [Q] [A] et M. [E] [A] devront communiquer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] les documents sollicités par cette dernière s'agissant du supplément de loyer solidarité et ce, dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision,
AUTORISONS Mme [Q] [A] et M. [E] [A] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [Q] [A] et M. [E] [A] ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'en revanche, pour le cas où les documents sollicités relatifs au supplément de loyer solidarité ne seraient pas communiqués au bailleur dans le délai imparti ou qu'une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 08 mars 2025 minuit,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [Q] [A] et M. [E] [A] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [Q] [A] et M. [E] [A] seront condamnés solidairement à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Mme [Q] [A] et M. [E] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 08 janvier 2025, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026, et signé par la juge et la greffier susnommés.
Le Greffier La Juge des contentieux de la protection
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