TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/11233

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [C] [B] [I] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11233 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBP2H

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 mai 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE
Madame [C] [B] [I], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11233 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBP2H

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2024, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [C] [B] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2025 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3008,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [B] [I], le 10 avril 2025.

Par assignation du 01 décembre 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire à titre principal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [B] [I] et obtenir sa condamnation à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2022,23 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 02 décembre 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH représenté son conseil a actualisé la dette à la somme de 3775,89 euros, selon décompte au 26 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Il indique que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'est opposé à la suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délai de paiement.

Mme [C] [B] [I] a comparu. Elle ne conteste pas la dette. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Le diagnostic social et financier a été lu. Il en ressort en substance que Mme [C] [B] [I] vit seule avec ses deux enfants, dont un enfant majeur. Elle est originaire du Congo et détenait un titre de séjour de deux ans qui a expiré le 10 octobre 2025. Elle a effectué des remplacements en tant qu'agent d'hôtellerie au sein d'un hôpital en [Etablissement 1] jusqu'au 30 août 2025.Elle est inscrite comme demandeur d'emploi. Suite à l'expiration de son titre de séjour, elle a connu une période d'interruption de ses droits et s'est retrouvée sans ressources, l'impayé s'est constitué dans ce contexte. Elle a pu obtenir une attestation de prolongation valable du 18/11/2025 au 17/02/2026 ce qui lui a permis de faire valoir ses droits à l'ARE, d'un montant de 1092 euros par mois. Elle s'est mobilisée en reprenant le règlement du loyer. Une nouvelle attestation de prolongation sera effectuée le 17 février 2026 afin d'éviter une nouvelle suspension de ses droits.

Mme [C] [B] [I] a comparu. Elle ne conteste pas la dette. Elle indique qu'elle n'a pas réglé le loyer courant avant la date de l'audience car elle a eu une interruption de ses droits à l'ARE mais elle a obtenu une nouvelle prolongation de son titre de séjour de sorte qu'elle percevra, de nouveau, l'ARE. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 36 mois. Elle a indiqué être en capacité de régler 700 euros par mois.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art. 16.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de six semaines visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 08 avril 2025 pour la somme en principal de 3008,76 euros, hors coût de l'acte.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2025 minuit.

Sur la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il est constant que le paiement du loyer courant avant l'audience n'a pas été repris de sorte que la première des conditions aux fins d'obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire n'est pas remplie.

Au surplus, même à considérer que Mme [C] [B] [I] puisse percevoir de nouveau l'ARE d'un montant de 1092 euros, cette dernière n'a pas la capacité d'apurer la dette locative dans le délai de 36 mois ( le loyer et les charges s'élèvent à la somme de 817,69 euros et l'APL ressort à 147 euros de sorte qu'il est dû 670,69 euros par mois. Mme [C] [B] [I] a indiqué pouvoir régler 700 euros par mois de sorte que la mensualité d'apurement s'élèverait à 29, 31 alors qu'il faudrait régler, aux fins d'apurer la dette, des mensualités de 100 euros).
Au vu des développements qui précèdent, Mme [C] [B] [I] est déboutée de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mai 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 mars 2026, Mme [C] [B] [I] restait lui devoir la somme de 3505,06 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation échus impayés, terme de février 2026 inclus (déduction faite des frais de contentieux à inclure dans les dépens). Ce décompte n'est pas contesté par la défenderesse.

Mme [C] [B] [I] est en conséquence condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 08 avril 2025 sur la somme de 3008,78 euros et à compter de la décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [B] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 avril 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,