TJ 13055, 19 mars 2026, RG 25/04648

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 mai 2026
à Me [Localité 1]
à Me FENECH
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04648 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6YGK

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie FENECH, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-013043 du 08/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 13 mars 2015, relatifs à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 291,88 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [D] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 novembre 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 6 026,01 euros, au 16 mars 2026. Elle s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [D] [Z] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 10 octobre 2025, laquelle a déclaré le dossier recevable et a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prenant effet le 11 décembre 2025.

Madame [D] [Z], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens. Elle demande notamment de prendre acte de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, de constater l’effacement de la dette locative et de surseoir à l’application du jeu de la clause résolutoire.

Le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La situation d'impayés de Madame [D] [Z] ayant été signalée à la CAF le 25 mars 2024, l’établissement public 13 HABITAT est réputée avoir, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation du 13 août 2025.

L’établissement public 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 19 août 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 20 novembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [D] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025 pour un arriéré locatif de 2 371,80 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

A cet égard, il résulte notamment du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Madame [D] [Z] s’élevait à 4 791,62 euros au 31 juillet 2025.

Pour autant, la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [D] [Z], prenant effet le 11 décembre 2025.

Le décompte actualisé au 16 mars 2026 fixe la dette locative à une somme de 5 753,50 euros, terme du mois de février 2026 inclus, déduction faite des frais de procédure. Parallèlement, il convient de déduire la somme de 6 157,44 euros, compte-tenu de l'effacement de la dette par l'effet du rétablissement personnel.

Ainsi dit, aucune dette locative imputable à Madame [D] [Z] n’existe.

Le paiement intégral de la dette ne permettant pas l’octroi de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de ne pas ordonner l’expulsion de la locataire, dans la mesure où le paiement intégral de la dette locative la placerait dans une situation plus défavorable que celle d’un locataire défaillant obtenant la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il appartient ainsi au Juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant la date l'audience.

Dès lors, il n'y a lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que la demande en paiement, en l'absence d'arriéré locatif.

Il convient de renvoyer l’établissement public 13 HABITAT à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points.

Sur les dépens de l’instance de référé

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés.

Par ailleurs, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS