TJ 13055, 19 mars 2026, RG 25/06207
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Mars 2026
GROSSE :
Le 28 mai 2026
à Me CRESPY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 mai 2026
à Me GIRAUD
à Me BURTEZ DOUCEDE
à L’EXPERT
N° RG 25/06207 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7DXW
PARTIES :
DEMANDERESSE
Madame [W] [L]
née le 24 Juin 1967 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSES
S.A. [Localité 2] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 18 août 2008 entre Madame [W] [L] et la SAEM [Localité 2] HABITAT, relatif à un appartement sis [Adresse 3].
Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Madame [W] [L] a fait assigner la SAEM [Localité 2] HABITAT et la société MAIF en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 8 janvier 2026.
L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.
A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 20236.
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Sur les demandes d’expertise et de dommages et intérêts
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1725 du code civil,
Il résulte des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesure d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Les dispositions du présent article sont applicables même en l'absence d'urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.
En l’espèce, il est constant que des désordres sont survenus depuis plusieurs années dans l’appartement loué par Madame [W] [L], dont la SAEM [Localité 2] HABITAT a bien été informée.
Autrement dit, Madame [W] [L] justifie de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par la SAEM [Localité 2] HABITAT de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.
Madame [W] [L] établit d’ailleurs leur résurgence courant mars 2026, alors que des travaux de réfection de la toiture de l’ensemble immobilier (dont la nécessité n’est pas discutée) avaient débuté.
Outre des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude, sont versés aux débats par les parties, à ce sujet :
Divers courriels adressés par la locataire à la bailleresse (voire au syndic de copropriété), accompagnés de photographies, faisant état d’infiltrations dans le logement, et ce dès 2010, puis en 2012, en 2019, en 2021, en 2022, en 2025 et en janvier 2026 ;Des constats du 7 décembre 2018, 29 octobre 2019, 15 novembre 2019, 22 janvier 2021, faisant état de fissurations sur les murs et plafonds de l’immeuble suite à des dégâts des eaux ;Une mise en demeure adressée par les services municipaux à la SAEM [Localité 2] HABITAT, du 10 mars 2022, visant la nécessité de procéder à la réfection des fissures au niveau di plafond du salon, des chambres et du placard du couloir ; de rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations sur le mur de façade du salon, du plafond de la salle d’eau, du placard d’une des chambres ; de rechercher les causes de développement de moisissures au niveau du placard d’une des chambres ;un rapport établi le 16 juin 2022 par ELEX FRANCE, concernant un sinistre du 22 janvier 2021, qui précise « que l’eau est la conséquence d’infiltrations au travers de la toiture de plus de 10 ans dudit immeuble ; dues à la présence de tuiles et de fuites faitières, poreuses et fissurés. L’eau a créé des dommages aux embellissements locatifs dans le salon, le bureau, la salle de bain et la chambre du logement occupé par Madame [L] » ;un rapport d’expertise établi le 28 mars 2022 par [Localité 3], qui conclut que l’origine des désordres dans le placard et les toilettes dans l’appartement de Madame [L] proviendrait du faîtage détérioré ; l’origine des désordres dans le séjour proviendrait des tuiles non couvrantes, ainsi que de la gouttière déplacée ; il conviendrait de reprendre la maçonnerie du faîtage et de replacer la gouttière ;Un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2022 faisant état de résolutions adoptées concernant des travaux de réfection partielle de la toiture de l’immeuble et de reprise des fissures dans le logement du 4ème étage ;Des échanges de courriels entre la bailleresse et le syndic, en 2024 et courant février et mars 2025, concernant la situation de la locataire et la réfection de la toiture ;Un compte rendu d’inspection de la toiture de l’immeuble, du 19 juin 2024, accompagné d’un devis de l’entreprise ACROBATICA, selon lequel la toiture nécessite une réfection de plusieurs désordres : tuiles à réaligner et fixer ; nettoyage des gouttières ; maçonnerie de sortie toiture à reprendre ; maçonnerie cheminées ; étanchéité des cheminées ; chapeaux de cheminées manquants ;Un compte rendu d’inspection de la toiture de l’immeuble, du 16 avril 2024, accompagné d’un devis de l’entreprise MES CORDES, selon lequel il a été constaté que de très nombreuses tuiles sont endommagées, désaxées ; deux conduits de cheminée absents ; solin de la cheminée infiltrant.De factures du 29 novembre 2018, 21 avril 2020, 9 septembre 2022 concernant la réfection de la toiture (replacement, remplacement de tuiles, réfection de joints) ; ainsi qu’une facture de l’entreprise MES CORDES, du 3 octobre 2024, concernant les travaux de réfection partielle de la toiture, et une facture de l’entreprise SDZ BTP concernant la pose d’une bâche imperméable, du 19 mars 2025 ;Un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2024 faisant état de résolutions adoptées concernant des travaux de réfection partielle de la toiture de l’immeuble, confiés à l’entreprise MES CORDES ;Un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 décembre 2024 faisant état de résolutions adoptées concernant la maitrise d’œuvre et l’accompagnement à maitrise d’ouvrage en vue de la réalisation des travaux de réfection de la toiture, confiés à [I] [D] ;Un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2025 faisant état de résolutions adoptées concernant le principe de travaux de réfection complète de la toiture de l’immeuble, mais le rejet des devis présentés ;Un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2025 faisant état de résolutions adoptées concernant des travaux de réfection complète de la toiture de l’immeuble, confiés à l’entreprise MY RENOVATION ;Un compte rendu de réunion du 10 mars 2026 concernant la réfection de la toiture, mentionnant l’installation d’un échafaudage et la dépose des tuiles en cours ; de même, y est précisé que « suite aux fortes pluies du 9 mars et aux dégâts dans les logements des derniers étages chez Madame [L] et Madame [F], l’entreprise placera à compter du 11 mars 3 équipes sur le chantier afin que la toiture soit hors d’eau le 13 mars » ;Une lettre de la SAEM [Localité 2] HABITAT, du 3 février 2025, prenant acte du refus – non contesté – de la locataire concernant la proposition de relogement pour les motifs suivants : étage peu élevé, présence de barreaux, sentiment d’insécurité, faible luminosité, promiscuité des lieux ;Un procès-verbal de constat, dressé le 1er septembre 2025, faisant état d’importantes traces d’infiltrations dans le bureau, tant au plafond que sur le mur ; de peinture cloquée dans la chambre avec des auréoles au plafond ; de traces d’infiltration où la peinture se décolle dans le salon (auréoles et coulures visibles autour de l’encadrement des fenêtres sur les murs) ; une fissuration structurelle au niveau du mur de la cuisine, qui se retrouvent le placard du chauffe-eau.
Au vu de ces éléments, la SAEM [Localité 2] HABITAT n’est pas restée inactive et a contacté le syndic de la copropriété à plusieurs reprises, la réfection intégrale de la toiture n’ayant été votée que le 13 novembre 2025, sans être terminée au jour de l’audience. Jusqu’alors, la multitude des interventions démontre que les travaux engagés étaient insuffisants à traiter la cause des désordres et les résoudre durablement.
Reste qu’au regard des pièces transmises, et en l’absence de rapport d’expertise concernant le logement donné à bail à la demanderesse, la cause exacte, les responsables des désordres subis par Madame [W] [L], ainsi que leurs conséquences, ne sont pas déterminés précisément.
Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Madame [W] [L] ait souffert de désordres dans l’appartement litigieux, dès lors que l’origine des désordres n'est pas établie avec certitude et qu’une contestation sérieuse existe quant à la responsabilité de la bailleresse, Madame [W] [L] sera déboutée de ses demandes de paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel pour lesquelles elle sera renvoyée à mieux se pourvoir devant le juge du fond.
Pour autant, Madame [W] [L] justifie ainsi de l’intérêt d'une mesure d’instruction, et il sera fait droit à sa demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.
La SAEM [Localité 2] HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet PINATEL FRERES, seront à cet effet condamnés in solidum à verser à Madame [W] [L] la somme de 2 500 euros, à titre de provision ad litem.
Sur la consignation des loyers
En application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Aux termes de l’alinéa 3, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
En l’espèce, Madame [W] [L] démontre l’impossibilité d’habiter dans son logement (son assurance habitation prenant en charge son relogement jusqu’à 7 jours, du 11 mars au 17 mars 2026) et l’indécence de ce bien du fait des désordres évoqués.
Il sera donc fait droit à la demande de Madame [W] [L] tendant à la consignation des loyers auprès de la CARPA d’[Localité 4] jusqu’à ce que la SAEM [Localité 2] HABITAT justifie auprès de Madame [W] [L] avoir fait exécuter les travaux de réparation et remise en état du logement litigieux.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
La SAEM [Localité 2] HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet PINATEL FRERES, succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.
Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SAEM [Localité 2] HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet PINATEL FRERES, in solidum à payer à Madame [W] [L] la somme de 500 euros en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
ORDONNONS une expertise ;
COMMETTONS Monsieur [R] [H], [Adresse 4] la villa blanche - [Localité 5] [Adresse 5], Expert près la cour d’appel d'[Localité 4], pour y procéder avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l'article 242 du code de procédure civile, de :
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux ([Adresse 3]) et les décrire, examiner et décrire les désordres allégués, ainsi que les dommages en résultant,dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d'apparition et la cause de ces désordres, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,dire si les désordres proviennent d'un défaut d'entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d'établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
DISONS que l'expert fera connaître sans délai au tribunal judiciaire de Marseille s'il accepte cette mission et, dans l'affirmative, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé de la consignation, par le régisseur du tribunal ou le secrétariat-greffe ;
DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus légitime de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d'office ;
DISONS que l'expert sera tenu d'informer le Tribunal de l'avancement de ses travaux et qu'en cas de difficultés de nature à entraver le déroulement de ses travaux ou si une extension de sa mission s'avérait nécessaire, il en fera rapport circonstancié au Tribunal ;
DISONS que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la juridiction dans le délai de TROIS mois de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties ;
DISONS que l'expert avant le dépôt de son rapport définitif, devra donner établir une note de synthèse communiquée aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai d'un mois suivant la communication de cette note de synthèse par l'expert, avant d'établir son rapport définitif ;
FIXONS à 1 500 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;
DISONS que cette somme sera consignée par Madame [W] [L] auprès du Régisseur d’avances et de recettes de la juridiction, au plus tard le 30 juillet 2026 ;
DISONS qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le temps imparti ;
DISONS que, lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
DISONS qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au tribunal la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;
DISONS que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;
Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;
DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifie l’avoir adressée aux parties ;
DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur à fin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;
DESIGNONS le Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour surveiller les opérations d’expertise ;
ORDONNONS la consignation des loyers auprès de la CARPA d’[Localité 4] jusqu’à ce que la SAEM [Localité 2] HABITAT justifie auprès de Madame [W] [L] avoir fait exécuter les travaux de réparation et remise en état du logement litigieux ;
CONDAMNONS la SAEM [Localité 2] HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet PINATEL FRERES, in solidum, à verser à Madame [W] [L] la somme de 2 500 euros, à titre de provision ad litem ;
DEBOUTONS Madame [W] [L] de ses autres demandes de dommages-intérêts à titre provisionnel et RENVOYONS Madame [W] [L] à mieux se pourvoir au fond sur ces demandes ;
CONDAMNONS la SAEM [Localité 2] HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet PINATEL FRERES, à verser à Madame [W] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SAEM [Localité 2] HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet PINATEL FRERES, aux entiers dépens ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge,
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