TJ 13055, 19 mars 2026, RG 25/01929

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 mai 2026
à Me BENSA
à Me BLANC
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01929 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6HXV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AMC
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-007970 du 30/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 27 août 2020, relatif à un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 610 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AMC a fait signifier à Monsieur [P] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions la SCI AMC a fait assigner Monsieur [P] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 juin 2025.

L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

Le Président a mis dans le débat la question de la recevabilité de la demande, eu égard au caractère d’ordre public du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI AMC produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 7 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 juin 2025.

Néanmoins, la SCI AMC, bailleur personne morale au sens de l'article 24 II de la loi précitée, ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX ni du signalement de la situation d'impayés de Monsieur [P] [H] à la CAF dans le délai imparti.

En effet, la SCI AMC produit la notification à la CCAPEX en date du 3 février 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [P] [H], soit moins de deux mois avant l’assignation du 1er avril 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes sont donc irrecevables (et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire s’en trouve sans objet).

Sur la demande de paiement

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 4, 6, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article 843-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu le bail liant les parties,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [H] le 30 janvier 2025, faisant état d’une dette de 4 893,99 euros.

Pour autant, Monsieur [P] [H] justifie de nuisances subies ayant caractérisé l’inexécution par la SCI AMC de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

En effet, il justifie à ce sujet de démarches entreprises quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, ayant conduit à la suspension du versement de l’allocation de logement par la CAF depuis le mois d’octobre 2023.

Il verse également aux débats un second rapport de diagnostic après travaux, en date du 23 octobre 2025, après une visite du logement effectuée le 16 octobre 2025, concluant à la décence du logement. Il ressort de ce document que le diagnostic initial de l’indécence de l’appartement date du 24 juillet 2023 et que les travaux ont eu lieu après que le bailleur les ait sollicités le 19 septembre 2025.

Enfin, il est établi et non contesté que Monsieur [P] [H] a continué de payer le montant du loyer résiduel, entendu comme déduction faite des montants directement versés par la CAF, à tout le moins jusqu’au mois d’octobre 2025.

Ainsi dit, l’existence de nuisances pouvant potentiellement permettre d'invoquer une exception d'inexécution justifiant que Monsieur [P] [H] se soient soustraits à ses obligations, peut être légitimement questionnée au regard des pièces du dossier, et ce d’autant plus que la SCI AMC ne communique que :

le décompte joint au commandement de payer, débutant au mois d’octobre 2021, et dont il convient de déduire des frais de mise en demeure et de relance pour défaut d’assurance, non justifiés ;un décompte actualisé au 17 octobre 2025, avec une créance reportée de 5 511,53 euros, non justifiée.
La SCI AMC, qui ne conteste pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [P] [H], ne prouve pas, au surplus, que la dette locative invoquée perdure postérieurement à la réalisation des travaux au sein de l’appartement litigieux.

Reste que les éléments susvisés ne permettent pas de déterminer avec certitude l’étendue des responsabilités encourues ni la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Monsieur [P] [H] (aucun trouble de jouissance n’étant caractérisé au vu des pièces communiquées).

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond concernant les demandes de paiement de l’arriéré locatif, d’indemnisation du préjudice de jouissance, de modification et transmission d’un décompte modifié, et de délais de paiement, les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI AMC, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS