TJ 13055, 19 mars 2026, RG 25/01523

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :
Le 28 mai 2026
à Me [Localité 1]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 mai 2026
à Me ACUNZO
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01523 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6FER

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [D]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
 
Un contrat de bail d’habitation a été signé le 8 janvier 2020 entre les parties, concernant un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 357,58 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 octobre 2024.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [T] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 juin 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’établissement public 13 HABITAT actualise notamment sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 1 411,15 euros, au 17 mars 2026. Elle précise qu’elle n’a jamais reçu de courrier sollicitant la réalisation de travaux dans le logement et que Madame [T] [D] empêche l’accès à son logement.

Madame [T] [D] reconnaît l’existence d’une dette locative et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Elle fait état de l’état d’indécence du logement, qui présenterait de nombreux désordres non résolus par l’établissement public 13 HABITAT. Elle demande à ce titre que des travaux de remise en état soient effectués.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.
 
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
 
Vu l'article 1353 du code civil,
 
Sur la recevabilité
 
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
 
La demanderesse produit la notification à la CAF en date du 23 janvier 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [T] [D], soit deux mois au moins avant l’assignation du 3 mars 2025.
 
Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 juin 2025.

L’action est donc recevable.
 
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu les articles 2 et 1240 du code civil,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
 
Vu le bail liant les parties,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [T] [D] par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024 pour un arriéré locatif de 4 503,61 euros.
 
Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 8 décembre 2024, d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [D] des lieux occupés, de la condamner à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 654,78 euros), à compter du 9 décembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT.
 
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [T] [D] restait débitrice d’une dette locative de 1 498,92 euros au 13 février 2025.
 
Vu le décompte actualisé au 17 mars 2026, fixant la dette locative à une somme de 1 030,98 euros, terme du mois de février 2026 inclus, déduction faite des frais de contentieux.
 
Madame [T] [D] échoue dans l’administration de la preuve de l’indécence de l’appartement loué par l’établissement public 13 HABITAT. Elle n’établit pas l’existence de dégradations (seules des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises sont produites) ni celle de demandes qui auraient été formulées afin que des travaux soient effectués dans le logement, fût-ce antérieure à la présente instance.

Madame [T] [D] ne peut donc pas sérieusement invoquer l’indécence, de même que l’inhabitabilité du logement litigieux (dans lequel elle demeure), qui n’est pas prouvée. Sa demande de passerelle au fond, à ce titre, sera rejetée.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [T] [D] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 1 030,98 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de travaux de remise en état

Madame [T] [D] ne justifie pas de l’existence et de la persistance des désordres évoqués (seules des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises sont produites), ni de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, avant la résiliation du bail d’habitation.

En conséquence, Madame [T] [D] sera déboutée de sa demande au titre des travaux de remise en état.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Madame [T] [D] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 28 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [T] [D] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [T] [D], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [T] [D] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [T] [D] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [T] [D] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 654,78 euros), le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Madame [T] [D], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé et sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
 
PAR CES MOTIFS
 
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
 
DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;
 
CONSTATONS la résiliation du bail prenant effet le 8 janvier 2020 entre les parties concernant l’appartement sis au [Adresse 3], à effet au 8 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 1 030,98 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
 
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 654,78 euros) ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Madame [T] [D] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1 676,90 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 28 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour Madame [T] [D] et tous occupants de son chef ;

DEBOUTONS Madame [T] [D] de sa demande au titre des travaux de remise en état ;

DEBOUTONS Madame [T] [D] de sa demande de passerelle au fond ;

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Madame [T] [D] aux entiers dépens de l'instance ;
  
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
 
 
 
Le Greffier, Le Juge,