TJ 13055, 19 mars 2026, RG 25/05615

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :
Le 28 mai 2026
à Me BOELLE
à Me HIRSCH
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05615 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7AFD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [V]
née le 06 Juillet 1990 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Amélie BOËLLE, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2025-925 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

DEFENDEURS

S.A.S. ALTAREA GESTION IMMOBILIERE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [G]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

Madame [P] [L]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Selon un contrat conclu par acte sous seing privé, le 11 mai 2022, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L], représentés par la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, ont donné à bail à Madame [W] [V] un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 870 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

A la suite d’un dégât des eaux dans le logement susvisé, déclaré le 13 janvier 2023, Madame [W] [V] a connu des désordres dans le logement susvisé, et des expertises amiables ont eu lieu.

Le 28 mai 2024, à l’initiative de Madame [W] [V], une conciliation a eu lieu entre Madame [W] [V] et la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER.

Par ordonnance du 24 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a donné force exécutoire au constat d’accord dressé le 30 juillet 2024 par le conciliateur de justice, aux termes duquel « Mme [V] reconnait que les travaux suite à l'expertise ont été réalisés depuis la réunion du 28 mai. Il a été constaté lors de la réalisation des travaux que le meuble de cuisine et le mur derrière ce meuble ont subi des dégâts à la suite de l'inondation. Mme [M] au nom de la société ALTAREA GESTION s'engage à ce que ce meuble de cuisine soit changé et le mur sera assaini et ceci avant le 31/12/2024. La société ALTAREA GESTION s'engage à reverser la totalité de l'indemnité qu'elle doit recevoir de la compagnie d'assurance AXA dès réception. Par ailleurs Mme [V] demande qu'un second passage de désinsectisation pour les nuisibles soit effectué avant fin septembre ».

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [W] [V] a fait assigner la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 13 novembre 2025, aux fins notamment que la juridiction :

Ordonne à la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L] de remplacer le meuble de cuisine, assainir le mur et prévenir toute fuite dans l’appartement 202, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Ordonne à la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L] d’organiser à leurs frais la visite de sociétés de désinsectisation dans le logement 202, ce jusqu’à l’éradication totale des nuisibles présents dans le logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Condamner in solidum la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L] à lui verser la somme de 7 080 euros au titre du préjudice de jouissance du bien loué ;Condamner in solidum la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Echelonner la dette locative de 1 614,60 sur 7 mois à compter du mois de janvier 2026.
L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience, Madame [W] [V] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L], représentés par leur Conseil, reprennent leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Ils demandent de constater que les bailleurs s’engagent à remplacer le meuble de cuisine ; de rejeter la demande de désinsectisation de l’appartement et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; reconventionnellement, de condamner Madame [W] [V] à nettoyer et entretenir l’appartement afin d’éradiquer les nuisibles. Aucune demande quant à l’existence d’un arriéré locatif n’est formulée. Ils invoquent l’existence d’une dette locative d’un montant de 699,34 euros, et ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,

Sur les demandes de travaux et de dommages et intérêts

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

En l’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [W] [V].

Il résulte des éléments transmis que Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L] ne remplissent pas leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

A ce sujet, sont produits :

Un rapport d’intervention du 29 janvier 2024 ;Un rapport d’expertise du 22 décembre 2023 ;Un rapport d’expertise du 25 mars 2024 ;Un rapport d’expertise du 23 décembre 2024, qui précise que « la cause principale des dommages provient d’une fuite sur raccord d’eau froide sur la clarinette du logement 213. Les mesures conservatoires à prendre sont le nettoyage des moisissures et champignons à [Localité 3] (non fait le 12 mars 2024 d’où l’aggravation constatée). Nous pouvons retenir la date de déclaration du 14 décembre 2023 jusqu’à la date de réparation du 29 juin 2024, plus un délai d’un mois pour une réduction de 25% du loyer. […] Le délai restant ne sera pas considéré car correspond uniquement à un désagrément esthétique » ;Un constat d’accord conclu devant un conciliateur de justice, ayant force exécutoire suivant une ordonnance du 24 mars 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux termes duquel « Mme [V] reconnait que les travaux suite à l'expertise ont été réalisés depuis la réunion du 28 mai. Il a été constaté lors de la réalisation des travaux que le meuble de cuisine et le mur derrière ce meuble ont subi des dégâts à la suite de l'inondation. Mme [M] au nom de la société ALTAREA GESTION s'engage à ce que ce meuble de cuisine soit changé et le mur sera assaini et ceci avant le 31/12/2024. La société ALTAREA GESTION s'engage à reverser la totalité de l'indemnité qu'elle doit recevoir de la compagnie d'assurance AXA dès réception. Par ailleurs Mme [V] demande qu'un second passage de désinsectisation pour les nuisibles soit effectué avant fin septembre » ;Un rapport d’expertise du 6 août 2025 concernant l’extension de sinistre pour le pan de mur et les meubles de cuisine qui n’ont pas été pris en compte qui conclut à ce que l’origine des désordres provient d’un défaut d’entretien ; le mobilier de cuisine ne fait pas partie de l’assiette dommage-ouvrage ; présence de nombreux nuisibles « nous intervenons dans la résidence et dans de nombreux logements, nous n’avons jamais observé d’insectes dans les autres logements ou les parties communes ».
Il ressort de ces éléments et n’est pas contesté que Madame [W] [V] a subi un préjudice de jouissance dans l’occupation de son logement depuis le 13 janvier 2023 ; des travaux de réfection ont été réalisés le 29 juin 2024, et qu’il demeure à changer le meuble de cuisine et assainir le mur derrière ce meuble.

A cet égard, il est prouvé que :

l’assureur dommage-ouvrage (la compagnie d’assurance AXA) de la SAS ALTAREA a versé à cette dernière une indemnité de 600 euros afin de compenser le préjudice de perte de loyer (évaluant à 25% du montant du loyer jusqu’à la réfection des désordres) pour les bailleurs, lequel correspond au préjudice de jouissance subi par la locataire ;
le 4 février 2025, la SAS ALTAREA a sollicité un dédommagement supplémentaire auprès de la compagnie AXA (pour un total, à date, de 5 760 euros), arguant d’une erreur sur la période indemnisée (date d’origine du sinistre fausse) et évoquant le calcul le plus légitime qui « devrait être (date d’origine 13.01.23 > date fin travaux) * 25% * 960 ».
la compagnie AXA a refusé cette demande, sur la base du rapport du 6 août 2025.
Reste que le changement du meuble de cuisine et l’assainissement du mur derrière ce meuble, endommagés pour des raisons non imputables à la locataire et engendrant la présence de moisissures et champignons impactant sa santé, ne sont pas prouvés, et ce peu important l’indemnisation versée, ou non, à la SAS ALTAREA par son assureur dommage-ouvrage (Madame [W] [V] n’étant pas partie au contrat d’assurance).

Les défendeurs, qui s’engagent dans leurs écritures à accomplir ces travaux, échouent également à établir de manière certaine l’existence d’un défaut d’entretien qui serait imputable à Madame [W] [V].

En conséquence, il convient d’indemniser Madame [W] [V] au titre du trouble de jouissance qu’elle continue de subir, suite au sinistre déclaré depuis le 13 janvier 2023, à hauteur de 7 080 euros.

Par ailleurs, il convient d’ordonner aux bailleurs de faire procéder dans le logement de Madame [W] [V], par toute entreprise de leur choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations qui s’imposent et d’assurer les travaux décrits dans le constat d’accord homologué par le Juge le 24 mars 2025 (changement du meuble de cuisine et assainissement du mur derrière ce mur), dans un délai d’un mois de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux, constaté par procès-verbal d’huissier de justice.

A l’inverse, un second passage de désinsectisation pour les nuisibles a été réalisé selon la facture produite datée du 21 octobre 2024 (après une première le 15 mai 2024), à l’initiative de la SAS ALTAREA. A ce sujet, Madame [W] [V] n’établit pas avec certitude la persistance de la présence de nuisibles, les photographies produites n’étant pas datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises.

Madame [W] [V] sera par conséquent déboutée de sa demande de désinsectisation.

Sur l’arriéré locatif

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l'espèce, il résulte des pièces produites que Madame [W] [V] restait débitrice au 12 mars 2026 d’une dette de 699,34 euros, terme du mois mars 2026 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [W] [V] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,
Vu l’accord des bailleurs et la reprise du paiement par la locataire,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Madame [W] [V] à se libérer de sa dette en 3 mois par mensualités de 233 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [W] [V] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIER, Monsieur [F] [G] et Madame [P] [L], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance, et seront condamnés in solidum à payer à Madame [W] [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS