TJ 35238, 29 mai 2026, RG 25/00586

RE F E R E

N°

Du 29 Mai 2026

N° RG 25/00586 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LXNX
70O

c par le RPVA
le
à

Me Raphaël BALLOUL, Me Ronan BLANQUET

- copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Raphaël BALLOUL, Me Ronan BLANQUET

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [I] [G] [K] [V], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Raphaël BALLOUL, avocat au barreau de VANNES

Madame [A] [P] [C] [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Raphaël BALLOUL, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Raphaël BALLOUL, avocat au barreau de VANNES

Madame [T] [O] épouse [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Raphaël BALLOUL, avocat au barreau de VANNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [N] [Q], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Ronan BLANQUET, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me COIRIER, avocat au barreau de RENNES,

Madame [Y] [M], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Ronan BLANQUET, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me COIRIER, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier,lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 15 Avril 2026, en présence Baptiste LERMUZEAUX, magistrat stagiaire,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 29 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats
VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel sur autorisation du premier président de la Cour d’Appel de [Localité 1] en application des dispositions de l’article 380 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [U] et son épouse, Mme [T] [O], sont propriétaires d'une maison d'habitation située au [Adresse 4] à [Localité 2] (35) et édifiée, dans un lotissement, sur une parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 1].

M. [I] [K] [V] et Mme [A] [C] [S] sont propriétaires d'une maison d'habitation située au [Adresse 5] de la même rue et édifiée sur la parcelle voisine, cadastrée section AT n°[Cadastre 2], laquelle est issue de la division de la parcelle précédemment cadastrée section AT n°[Cadastre 3].

M. [N] [Q] et Mme [Y] [M] sont propriétaires d'une parcelle de terre enserrée entre les deux parcelles précitées, cadastrée section AT n°[Cadastre 4] et issue de la division susmentionnée.

Le cahier des charges du lotissement stipule, notamment, que « les constructions seront implantées à l'intérieur des quadrilatères A.B.C.D. comme indiqué sur le plan de lotissement inclus ».

Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 juillet 2025, des travaux de construction d'une maison sont en cours sur la parcelle voisine, côté Ouest, de celle des époux [U].

Par actes de commissaire de justice en date du 23 juillet suivant, les époux [U], M. [K] [V] et Mme [C] [S], sur autorisation, ont assigné, à heure indiquée, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, M. [Q] et Mme [M], au visa de l'article 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil et L 442-9 du code de l'urbanisme, aux fins d'interruption immédiate du chantier et de démolition, sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Lors de l'audience du 30 juillet 2025, les demandeurs, représentés par avocat, ont sollicité le bénéfices de leurs conclusions, au soutien desquelles ils ont formé des observations orales.

Pareillement représentés, les défendeurs ont fait de même.

La juridiction a ensuite indiqué aux parties que le mode de résolution le plus adapté de leur différend, en tout ou partie, lui apparaissait être une médiation, ce à quoi elles n'ont toutefois pas consenti.
Par ordonnance du 14 août 2025, la juridiction a ordonné à M. [Q] et à Mme [M] de cesser sans délai la construction entreprise sur leur parcelle située au [Adresse 6] à [Localité 2] et cadastrée section AT n°[Cadastre 4], sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée.
Elle a, ensuite, enjoint aux parties de rencontrer personnellement un médiateur et ordonné une mesure de médiation pour le cas où elles en seraient d'accord.
Par lettre du 18 novembre suivant, le médiateur désigné a informé la juridiction de ce qu'il n'avait pas obtenu cet accord, de sorte qu'aucune mesure de médiation ne pourrait avoir lieu.
Par message RPVA du 15 janvier 2026, les demandeurs ont sollicité la poursuite de l'instance.
Lors de l'audience du 15 avril suivant, les parties, représentées par leurs avocats respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions au soutien desquelles elles ont formé des observations orales.

Aucune d'elles ne s'est expliquée sur leur refus de tenter de régler amiablement le présent litige au moyen de la médiation que la juridiction leur avait pourtant proposée.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé du litige et de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs conclusions déposées lors de l'audience de plaidoirie précitée ainsi qu'à la note établie, à cette occasion, par le greffier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

Vu l'article 835, 1er alinéa et 488 du code de procédure civile :

Selon le premier de ces deux textes, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Tant en première instance qu'en appel, la juridiction statuant en référé doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle elle prononce sa décision (Com. 23 octobre 1990 n° 88-12.837 Bull. n° 252). La charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l’allègue pour fonder ses prétentions. C’est ainsi au demandeur qu’il revient de démontrer la faute du défendeur, comme cause du trouble invoqué (Com. 16 février 1988 n° 86-11.972 Bull. n°76 et Com. 11 janvier 2023 n° 21-21.846).

Aux termes du second, une ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée mais elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.

M. [Q] et Mme [M] sollicitent que l'ordonnance du 14 août 2025 soit rapportée et que les demandeurs soient déboutés de leurs prétentions. Au soutien de leurs demandes, ils invoquent un arrêté du maire de la commune de [Localité 2] en date du 7 avril 2026, portant suppression des clauses du cahier des charges du lotissement relatives à l'implantation des constructions et aux bâtiments annexes. Ils affirment qu'en conséquence dudit arrêté, qui doit s'analyser comme une circonstance nouvelle, le trouble manifestement illicite, constitué par la violation de la première de ces deux clauses et sur laquelle la juridiction s'était fondée pour leur interdire de poursuivre la construction de leur maison, n'existe désormais plus.
Pour s'opposer à cette prétention, les demandeurs affirment que M. [Q] et Mme [M] se contentent de produire aux débats l'arrêté municipal précité mais sans justifier de ce qu'une information complète a bien été délivrée à l'ensemble des colotis préalablement au recueil de leur accord, ni de ce que les conditions de majorité prévues à l'article L 442-10 du code de l'urbanisme ont bien été remplies. Ils ajoutent qu'il résulte de cet article que le maire de [Localité 2] ne pouvait pas modifier les clauses précitées du cahier des charges, dans la mesure où elles n'intéressent que les seuls colotis.
M. [Q] et à Mme [M] ont seulement répliqué, oralement à l'audience, que la clause litigieuse constituait bien une règle de constructibilité et que seul le juge administratif a compétence pour apprécier la légalité de l'arrêté contesté.
Vu le principe de la séparation des autorités administratives et judiciaires, ensemble la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III :
Il résulte du principe et des textes précités que, hors les matières réservées par nature à l'autorité judiciaire et sauf dispositions législatives contraires, les tribunaux de l'ordre judiciaire statuant en matière civile ne peuvent porter une appréciation sur la légalité d'un acte administratif, sauf lorsqu'il apparaît, au vu d'une jurisprudence établie, que cette illégalité est manifeste (Civ. 1ère 8 janvier 2020 n°19-10.001 publié au Bulletin).
Aux termes de l'article L 442-10, 1er alinéa, du code de l'urbanisme, lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie d'un lotissement le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
Compte tenu de leur objet, il est considéré que ces dispositions autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme. Elles ne permettent donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis (CC n° 2018-740 QPC du 19 octobre 2018 § 8).

Il est jugé que les colotis directement intéressés par la modification doivent avoir été préalablement informés, afin de pouvoir faire valoir leurs droits (CE 4 juillet 1997 n°135604 mentionné aux tables du recueil Lebon) et que l’arrêté de modification est un acte administratif réglementaire (CE 5 mai 1986 n°50829), de sorte qu'il est, comme tel, susceptible de recours devant la juridiction administrative.

En premier lieu, c'est en procédant à une inversion de la charge de la preuve que les demandeurs, qui excipent de l'illégalité de l'arrêté du maire de [Localité 2], affirment que leurs contradicteurs ne démontrent pas que les conditions de majorité posées par l'article L 442-10 du code de l'urbanisme précité ont été respectées. La juridiction observe, en tout cas, qu'il est mentionné dans cet arrêté, dans son cinquième considérant, qu'il a été statué sur demande de la moitié des propriétaires détenant ensemble plus de la moitié de la superficie du lotissement.

En second lieu, il n'est, par contre, pas clairement mentionné dans cet arrêté que tous les colotis directement intéressés par la modification litigieuse en ont été préalablement informés, afin de pouvoir faire valoir leurs droits.

En dernier lieu, si une clause d'un cahier des charges de lotissement qui régit l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des fonds, comme celle qui fait l'objet du présent litige, est habituellement regardée comme une clause de nature réglementaire et, comme telle, susceptible de modification par l'autorité administrative, elle peut aussi s'analyser comme caractérisant une volonté des colotis de préserver leur environnement et leur qualité de vie, ce qui conduirait à ne pas en retenir la nature urbanistique et donc réglementaire.

A aucun moment, M. [Q] et Mme [M] n'ont fait état d'une jurisprudence établie permettant de considérer que cette contestation de la légalité, tant externe qu'interne, de l'arrêté du 7 avril 2026, serait manifestement infondée.

Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que cette contestation n'est pas dépourvue de sérieux, de sorte que la juridiction n'a pas compétence pour la trancher.

Il y a lieu, dès lors, de saisir la juridiction administrative d'une question préjudicielle sur ce point.

DISPOSITIF

La juridiction des référés :

Vu l'article 49, alinéa second, du code de procédure civile ;

TRANSMET au tribunal administratif de Rennes les questions suivantes :

1°) Le maire de la commune de [Localité 2], dans le cadre de l'édiction de son arrêté n°110 du 7 avril 2026, avait-il l'obligation de s'assurer, avant de prendre une telle décision, que tous les colotis, directement intéressés par la modification projetée du cahier des charges du lotissement de la propriété de Mlle [E], en ont été préalablement informés de manière à faire valoir leurs droits ?

2°) Dans l'affirmative, cette autorité y a-t-elle régulièrement procédé ?

3°) La clause litigieuse du cahier des charges, intitulée « implantation des constructions », pouvait elle être modifiée au moyen de la procédure prévue à l'article L 442-10 du code de l'urbanisme ?

SURSOIT à statuer sur les demandes jusqu'à la décision du tribunal administratif de Rennes ;

RESERVE les dépens ;

DIT qu'une expédition de la présente ordonnance ainsi que le dossier de l'affaire seront transmis par le greffier de la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Rennes au greffe du tribunal administratif de Rennes.

La greffière Le juge des référés