TJ 78646, 29 mai 2026, RG 25/00137

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 29 MAI 2026

N° RG 25/00137 - N° Portalis DB22-W-B7J-TQBY
Code NAC : 78A

ENTRE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE OZOIR LA FERRIERE, société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MELUN sous le numéro 487 852 287, dont le siège social est situé [Adresse 1] à OZOIR- LA-FERRIERE (77330), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT
Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Madame [M] [N] [U], née le [Date naissance 1] 1992 à [Localité 1] (CÔTE D’IVOIRE), de nationalité ivoirienne, demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 3].

PARTIE SAISIE
Comparant en personne, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Jeanne GARNIER, Juge placé
Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS
À l’audience du 11 mars 2026, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 17 juillet 2025 par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE OZOIR LA FERRIERE à Madame [M] [U] en recouvrement de la somme de 64.697,08 euros arrêtée au 12 mai 2025,

Vu la publication du commandement de payer le 2 septembre 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 4] 2 (Volume 2025 S n°121),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 30 octobre 2025 pour l’audience du 17 décembre 2025,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 3 novembre 2025 au greffe de la juridiction,

Vu le renvoi ordonné concernant la clause abusive à l’audience du 17 décembre 2025,

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE OZOIR LA FERRIERE a signifié une note d’audience à la partie saisie le 9 mars 2026, sollicitant que la clause ne soit pas déclarée abusive et subsidiairement que la créance soit fixée à la somme de 3.640,31 euros arrêtée au 26 février 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 mars 2026 à laquelle Madame [M] [U] sollicite de pouvoir vendre amiablement le bien immobilier, précisant qu’un compromis de vente serait signé le lendemain, au prix de 85.000 euros et qu’il inclura ses impayés de charges de copropriété.

Les parties se sont accordées sur un prix plancher de 75.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026, prorogé au 29 mai 2026. Madame [M] [U] a adressé le 12 mars 2026 à la juridiction et au conseil du créancier poursuivant, un compromis de vente signé.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE OZOIR LA [Adresse 4] poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 5], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 5], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.
Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L'article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses.
En outre, l'article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.
Dès lors, il en résulte, que le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l'exécution tire toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.
Or, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044) et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issu des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, et est donc abusive.
En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause, le caractère abusif de la clause s’appréciant une abstracto et non pas en fonction des conditions effectives de sa mise en œuvre.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 29 mars 2019, par lequel la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE OZOIR LA FERRIERE a consenti à Madame [M] [U] un prêt d’un montant en principal de 73.700 euros, sur une durée de 25 ans, au taux hors assurance de 1,650% l’an.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée avec accusé de réception du 21 janvier 2025 adressée à Madame [M] [U] et distribuée le 25 janvier 2025 valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 1.370,71 euros dans un délai de 30 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 11 mars 2025, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme à la date du 11 avril 2025, mettant en demeure Madame [M] [U] de régler au plus tard à cette date la somme de 64.798,69 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié indique que : « Le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai énoncé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle : si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit […] ».

Madame [M] [U] ne conteste pas le principe de la créance et n’a pas fait d’observation sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE OZOIR LA FERRIERE indique qu’elle ne s’est pas prévalue de la clause exigibilité immédiate de plein droit stipulée au contrat de prêt et souligne qu’il s’est écoulé un mois et demi entre la mise en demeure et la déchéance du terme.

Toutefois, il apparait qu’aucun délai de préavis n’est prévu en faveur du consommateur emprunteur pour lui permettre de régulariser sa dette et éviter la résiliation de plein droit. Ainsi, compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’une telle clause pour l’emprunteur, qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt au bon vouloir du prêteur, sans respect d’un délai de préavis d’une durée raisonnable, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur.

Cette clause, en ce qui concerne l’exigibilité anticipée des sommes en cas de défaillance dans le règlement des échéances, est donc abusive et doit être réputée non écrite, comme l’a récemment jugé à la Cour d’appel de [Localité 6] dans un arrêt du 26 juin 2025.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL OZOIR LA FERRIERE ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme pouvant être actualisée jusqu’au jour de l’audience d’orientation et étant évaluée par le créancier à 3.640,31 euros au 26 février 2026, somme non contestée par le débiteur.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 3.640,31 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 26 février 2026.

Sur l’orientation de la procédure

La débitrice sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’un compromis de vente a été signé le 12 mars 2023.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 75.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.192,52 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Sur les autres demandes et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Madame [M] [U] sera condamnée aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

PAR CES MOTIFS