TJ 10387, 29 mai 2026, RG 25/00396

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

N° RG 25/00396 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FE5U
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
29 mai 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Madame [E] [G]
Monsieur [U] [B] [Y]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Madame [E] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [B] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du Tribunal Judiciaire deTroyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Madame [R] [I], auditrice de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 29 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 31 octobre 2023, la SCI PARPAUL a donné à bail à Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650 € et 30 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 26 octobre 2023 signé entre la SCI PARPAUL et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PARPAUL a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 09 avril 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 07 mai 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 10 mai 2024.

Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 16 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire.

Par acte du 03 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 20 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :
ordonner l’expulsion de Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; condamner solidairement Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2070,21 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 700,20€ et à compter de l'assignation pour le surplus ;condamner solidairement Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;condamner solidairement Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur et que les causes du commandement de payer n'ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.
La demanderesse indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l'audience.
Subsidiairement, elle se prévaut des manquements des locataires à leur obligation de payer les loyers.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié par à personne le 03 février 2025, Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] ne sont ni présents ni représentés.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIVATION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

1. Sur la résiliation

1.1.Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 05 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la subrogation

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 26 octobre 2023 entre elle et la SCI PARPAUL ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 09 avril 2024 et le 16 janvier 2025.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI PARPAUL, bailleur.

1.3. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 1103 du code civil dispose que "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.".

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés après le 29 juillet 2023, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.".

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.
Le bail conclu le 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII.) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 mai 2024, pour la somme en principal de 700,20 €.

Cependant, il ressort du décompte que postérieurement à la délivrance du commandement, aucun loyer ou charge n'a été indemnisé par la caution, de sorte que les locataires se sont au moins acquittés au cours du délai de deux mois, du montant des loyers des mois de mai, juin et juillet 2024. Dès lors, les causes du commandement ont été désintéressées entre les mains du bailleur de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il convient donc de rejeter la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

1.4. Sur la résiliation judiciaire

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

L'article 1224 du code civil dispose que "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.".

L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.".
Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

Le décompte produit en l'espèce par la société ACTION LOGEMENT SERVICES révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme 2070,21€ au 06 février 2026.

Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y], non comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l'assignation soit le 03 février 2025.

Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y].

2. Sur les condamnations au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeurent ainsi redevables solidairement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période à compter du 04 février 2025 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2070,21 € à la date du 06 février 2026, comprenant les loyers et impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2070,21 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 700,20 € à compter du commandement de payer (07 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] seront également condamnés solidairement au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 04 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [E] [G] et M. [U] [B] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,