TJ 10387, 29 mai 2026, RG 25/02092

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

N° RG 25/02092 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FKML
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
29 mai 2026

Monsieur [H] [R]

c/

Monsieur [B] [C]
Monsieur [L] [O]

DEMANDEUR

Monsieur [H] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Arnaud HONNET, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 3] (cope1976)
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [O]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Madame [X] [W],auditrice de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 29 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 30 juillet 2022, M. [H] [R] a donné à bail à M. [B] [C], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 490 € et 30 € de provision sur charges.

M. [L] [O] s'est porté caution solidaire de l'engagement par acte du 28 juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [R] a fait signifier un commandement de payer en date du 13 novembre 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 15 novembre 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024.

Par acte des 11 et 12 septembre 2025, M. [H] [R] a ensuite fait assigner M. [B] [C] et M. [L] [O] en qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 20 mars 2026, M. [H] [R] reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ; condamner M. [B] [C] et M. [L] [O] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 11918,50 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation impayés ;condamner M. [B] [C] et M. [L] [O] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux;ordonner l’expulsion de M. [B] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [B] [C] et M. [L] [O] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [B] [C] et M. [L] [O] aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, M. [H] [R] fait valoir que les causes du commandement de payer n'ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.
Le demandeur indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l'audience. Il se prévaut de l'engagement de caution solidaire de M. [L] [O] pour solliciter sa condamnation.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice remis à étude et à personne le 12 septembre 2025, M. [B] [C] et M. [L] [O] en qualité de caution ne sont ni présents ni représentés.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIVATION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 4] par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [H] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 30 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 2041 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 14 janvier 2025 et M. [B] [C] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [B] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [H] [R], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les

lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [B] [C] et M. [L] [O] en qualité de caution.

2. Sur les condamnations au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [B] [C] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période à compter du 14 janvier 2025 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [H] [R] produit un décompte démontrant que M. [B] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11314 € à la date du 01 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 incluse.

M. [H] [R] justifie également de l'engagement de caution de M. [H] [R].

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 11314 €.

M. [B] [C] et M. [L] [O], en qualité de caution, seront également condamnés solidairement au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

M. [B] [C] et M. [L] [O] en qualité de caution, partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [H] [R], M. [B] [C] et M. [L] [O] en qualité de caution seront condamnés à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,