TJ 91228, 29 mai 2026, RG 25/04007

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 25/04007 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3OW

NAC : 30B

Jugement Rendu le 29 Mai 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Société CEPEL, Société civile immobilière, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 448 129 148, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Serge BRIAND de la SELARL BRIAND AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

Société [S], Société par actions simplifiée au capital de 100.000 euros, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 420 178 550, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 27 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 06 juin 2025, la SCI CEPEL (ci-après société Cepel) a fait assigner la société [S] devant le tribunal judiciaire d’Evry, sollicitant, au visa des articles 1103 du code civil et L. 145-60 et L. 622-25-1 du code de commerce :

-la condamnation de SAS [S] à lui verser la somme de 44 187,86 euros au titre de l’échéance de loyer pour le premier trimestre 2021 et charges avec intérêt légal majoré à compter de la date d'exigibilité contractuelle au 1er janvier 2021 (article 19),
-que soit ordonnée la capitalisation des intérêts,
-qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement,
-la condamnation de la SAS [S] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamnation de la SAS [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Cepel expose que :

-par acte sous seing privé du 22 octobre 2018, elle a consenti à la société [S] un bail commercial pour une durée de 10 années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2018, moyennant un loyer annuel de base de 170 400 euros TTC, payable d'avance trimestriellement, pour un local situé au [Adresse 3] à [Localité 3],
-par jugement du 07 janvier 2021, le tribunal de commerce d'Evry a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'égard de la société [S] et a désigné Maître [I] [W] en qualité d’administrateur judiciaire qui a notifié à la société Cepel la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mars 2021,
-par courrier du 11 février 2021, elle a déclaré sa créance pour un total de 74 248,39 euros au titre de l'arriéré locatif pour le 2ème et 4ème trimestre 2020 et le loyer du premier trimestre 2021, ce dernier représentant la somme de 43 678,36 euros, créance rejetée par ordonnance du juge commissaire du 25 octobre 2022 au motif que la créance antérieure au jugement s'élève à la somme de 30 570 euros et que la société Cepel reste détenir la somme de 34 135,67 euros à la suite de la résiliation du contrat de bail par le mandataire,
-elle a interjeté appel de cette ordonnance, appel déclaré irrecevable faute d’avoir mis en cause les organes de la procédure collective,
-la somme résiduelle qui lui reste due s’élève à un total de 44 187,86 euros, dette postérieure à l’ouverture de sauvegarde qui correspond aux loyers dus pour le 1er trimestre 2021 à hauteur de 43 678,36 euros, à 209,70 euros au titre de la quote-part de la taxe foncière 2021 et à 299,80 euros au titre de la régularisation des charges EDF
-cette somme de 44 187,86 euros doit être majorée des intérêts au taux légal majoré à compter du 1er janvier 2021 conformément aux dispositions contractuelles.

Pour un exposé plus exhaustif de ses moyens et prétentions, le tribunal se réfère expressément à son acte introductif d’instance en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société [S] n’a pas constitué avocat.

A l’audience de plaidoiries à juge unique du 27 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur la qualification du jugement

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la présente décision sera rendue par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du même code, l'absence du défendeur, régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la demande au titre des arriérés de loyers et charges

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1728 dudit code prévoit l’obligation pour le locataire, notamment, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, au regard des éléments produits et tout particulièrement du contrat de bail et du décompte de la créance, il est justifié des loyers ainsi que des provisions pour la période allant de janvier à mars 2021 inclus, avant régularisation, soit un total de 43 678,36 euros.

Il est également justifié de ce que cette somme constitue une dette locative postérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde de justice à l’égard de la société [S], et de ce que le bail a été résilié à compter du 31 mars 2021.

En revanche il n’est fourni aucun élément justifiant de la régularisation sollicitée à hauteur de 209,70 euros au titre de la quote-part de la taxe foncière 2021 et de 299,80 euros au titre de la régularisation des charges EDF, de sorte que ces sommes seront écartées.

En conséquence, la société [S], qui n’est pas venue justifier du règlement des sommes dues au titre du bail, sera condamnée à verser à la société Cepel la somme de 43 678,36 euros au titre des arriérés de loyers et provisions pour charges arrêtés au 31 mars 2021.

S’agissant de la demande de majoration du taux d’intérêt, l’article 19-MODALITES DE REGLEMENT du contrat de bail stipule en son alinéa 3 que « En cas de non-paiement, même partiel, des loyers et des charges, le preneur sera automatiquement redevable après mise en demeure restée infructueuse 8 jours après sa date d'envoi et donc s'engage à régler au bailleur en sus des loyers, charges, provisions sur charges, les frais de commandement et de mise en demeure el frais de recouvrement de toute nature, des intérêts au taux de de retard calculé sur le taux de I'EURIBOR trois mois, majoré de huit points avec minimum de 9 % l'an. Le taux de référence retenu sera égal à la moyenne arithmétique des taux journaliers de l’EURIBOR 3 mois publiés durant l'avant dernier mois précédant l'échéance, sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement et sans préjudice par le Bailleur de l’application de la clause résolutoire ci-après. Tout terme commencé sera exigible en entier. »

Cet article du bail s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil puisqu’elle prévoit une majoration du taux d’intérêt en cas de non-respect par la locataire du versement du loyer à bonne date.

Selon les dispositions précitées, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Si la clause pénale est due dans son principe, le tribunal considère qu’en l’espèce, la majoration de huit points du taux d’intérêt légal apparaît manifestement excessive au regard de la fonction limitée de la clause dans sa dimension comminatoire s’agissant d’un bail résilié avant son terme et non d’un litige d’un locataire maintenu dans les lieux sans règlement des loyers.

Au regard de ces considérations, il y a lieu d’écarter la majoration sollicitée et de dire que les sommes dues seront majorées des intérêts au taux légal à compter, non pas de leur date d’exigibilité, mais à compter du 28 octobre 2024, date de réception de la mise en demeure ainsi que le prévoit les dispositions contractuelles précitées.

La capitalisation des intérêts, qui est de droit en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée dès lors qu’ils seront dus depuis au moins un an.

Sur les demandes accessoires

*Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société [S], partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

*Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société [S] sera condamnée à verser à la société Cepel une somme au titre de ses frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS