TJ 49007, 30 avr. 2026, RG 25/02096

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/02096

N° Portalis DBY2-W-B7J-IFWR

JUGEMENT du
30 Avril 2026

Minute n° 26/00480

Société [H]

C/

[A] [J]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [A] [J]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 30 Avril 2026,

après débats à l'audience du 22 Janvier 2026, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection,
assisté de Delphine GONNEAU, Greffière,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La Société d’Economie Mixte [H]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°063 200 059
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [J]
né le 17 Avril 1999 à [Localité 4] (CENTRAFRIQUE)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparant en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 26 juillet 2024, la [W] [H] a donné à bail à M. [J] [A] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 282,70 euros, outre une provision sur charges.

Le 9 septembre 2025, LA [W] [H] a fait délivrer à M. [J] [A] un commandement de payer visant les clauses résolutoires figurant au bail pour la somme en principal de 1.906,23 euros représentant les loyers et charges impayés et lui faisant commandement de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la [W] [H] a fait assigner M. [J] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

- la condamnation de M. [J] [A] à payer la somme de 1.697,55 euros euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 13 novembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 9 octobre 2025ou à la date du 10 novembre 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance du logement ;

- l'expulsion de M. [J] [A] et de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

- la condamnation de M. [J] [A] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation et indexation taxes et charges en plus telle que prévue au contrat de bail, depuis la résiliation du bail ou à compter de l’audience et jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

- la capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil- l'exécution provisoire ;

- la condamnation de M. [J] [A] au paiement de la somme de 600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l'audience du 22 janvier 2026 , la [W] [H] a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement à M. [J] [A], compte tenu de l’absence de justificatif de l’assurance du logement et de proposition de réglement.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

M. [J] [A] n'a pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler sa dette lorsqu’il allait percevoir un héritage prochainement ; il a indiqué avoir justifié de l’assurance auprès du bailleur, sans produire aucune pièce à l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d'assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l'espèce, la [W] [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé réceptionné le 23 juillet 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 2 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurances du logement ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de justification de l’assurance du logment et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Le locataire n’a pas justifié de l’assurance du logement malgré la délivrance du commandement susvisé.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 octobre 2025.

Les dispositions susvisées ne prévoient pas de suspension possible des effets de la résiliation du bail même si le locataire est en situation de reprendre le paiement du loyer et d'apurer sa dette.

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause”.

En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [J] [A], ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 9 septembre 2025, lequel visait en l'espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 novembre 2025.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [J] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, la [W] [H] réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 16 février 2026, mensualité de décembre 2025 comprise, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

M. [J] [A] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n'allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [J] [A] à payer à la [W] [H] la somme de Deux mille quatre cent quatre-vingt-dix euros et soixante-sept centimes (2.490,67), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.697,55 euros euros et du jugement pour le surplus, conformément à la demande formulée.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l'article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu'il n'a pas repris le paiement des loyers courants et n’est pas en mesure de proposer un apurement échelonné à l’audience.

Sur les demandes accessoires

Conformement aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce la requérante a sollicité l’application de cette disposition et il convient d’y faire droit.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à la requérante une somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [J] [A] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS