TJ 13108, 29 mai 2026, RG 25/00709

MINUTE N° 26/00188

DOSSIER : N° RG 25/00709 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DRT3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
271 boulevard de Tournai
CS 10430
59664 VILLENEUVE D ASCQ CEDEX

représentée par Me Nathalie ALLIER, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE :

Madame [N] [X]
née le 10 Octobre 1974
6 rue Jean Cocteau
13200 ARLES
représentée par Me Alizé BOZE-HERVE, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Laurie HAMEL, avocat au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026/138 du 16/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD
Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 avril 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 29 MAI 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 avril 2013, la SA VILOGIA a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [X] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis 6, rue Jean COCTEAU 13 200 Arles contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 267, 43 euros.

La SA VILOGIA invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à Mme [N] [X] suivant acte de commissaire de justice du 13 février 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1 071, 29 euros, suivant un décompte arrêté au 6 février 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 8 octobre 2025, la SA VILOGIA a fait assigner en référé Mme [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:

-constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 322, 84 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 6 octobre 2025 joint),
- la condamner à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,
- la condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,
-condamner la défenderesse, au paiement de la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- la condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l'audience du 27 avril 2026, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 2 704, 93 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 17 avril 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

La locataire représentée par un conseil, demande à voir :
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder les plus larges délais de paiement avec réduction des intérêts au taux légal pour les échéances reportées,
- débouter la SA VILOGIA de toute demande plus ample ou contraire,
- débouter la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner que chaque partie conserve la charge de ses dépens de la présente instance.

Elle soutient avoir réglé l’équivalent de son loyer résiduel (108 €) ainsi que 22 € supplémentaires afin d’apurer la dette.
Elle souhaite se maintenir dans son logement qu’elle occupe depuis 13 ans et démontre de sa bonne foi en réglant 130 euros mensuels depuis plusieurs mois. Elle expose qu’avec le rappel d’APL elle pourra satisfaire à un échéancier du 36 mois malgré ses faibles ressources.
Elle fait appel à l’équité et sa situation économique pour voir rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle rappelle être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Le bailleur consent à l’octroi de délai de paiement.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et porté à la connaissance des parties à l’audience.

Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 9 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 27 avril 2026.

De même, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l'espèce, la SA VILOGIA justifie, au vu de la situation d'impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 14 février 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 8 octobre 2025.

Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Mme [N] [X] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, la SA VILOGIA a régulièrement fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 1 071, 29 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Mme [N] [X] ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 13 avril 2025.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 17 avril 2026 d'une dette de 2 704, 93 euros.

Cependant, des frais, pour un montant total de 30, 25 €, ont été mis à la charge des locataires sous la rubrique Ass.P/loc et FDG ASSUR.
Il importe de rappeler que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est obligé « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. » (…).
Cet article précise qu’à défaut, le bailleur peut souscrire une assurance mais qu’une : « (…) mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » et que « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ».

Or, la société bailleresse ne justifie pas avoir respecté ces dispositions puisqu’elle ne communique ni la mise en demeure ni la notification au locataire du contrat d’assurance.
Enfin, des frais à l’enquête sociale figurent également dans le décompte détaillé, pour un montant de 22 , 86 €, alors que la S.A VILOGIA ne justifie pas que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.
Il conviendra de déduire ces sommes de la créance locative.

Le montant de créance actualisée au 17 avril 2026 est ainsi de 2 681, 82 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 13 avril 2025.

* Sur l’indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [N] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 avril 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par la SA VILOGIA.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [N] [X] à payer solidairement à la SA VILOGIA à titre provisionnel la somme de 2 681, 82 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 17 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Elle sera également condamnée à verser à la SA VILOGIA, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 18 avril 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, il résulte des débats à l'audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l'audience si bien qu'il est permis légalement d'accorder des délais.
En l'espèce, Mme [N] [X] propose d'apurer sa dette locative en réglant la somme de 75 euros par mois en sus du loyer en cours, demande à laquelle la SA VILOGIA ne s'oppose pas.

Par conséquent, au regard des efforts consentis par la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en 36 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Dans ces conditions, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'accorder des délais de

Conformément à l'article 1343-5 du code civil, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24- VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. En effet, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Des délais de remboursement ayant été accordés et le locataire ayant expressément sollicité à l'audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si Mme [N] [X] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, Mme [N] [X] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA la totalité des sommes dues, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Elle sera également condamnée au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges fixées tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [X] parties succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA VILOGIA des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,