TJ 83137, 24 juill. 2025, RG 25/01164

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01164 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGOR

AFFAIRE :

OFFICE VAR HABITAT

C/

[X]

Grosse exécutoire : Me FATOVICH
Copie : Me BEN AMOR-OUAZ
délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

OFFICE VAR HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me FATOVICH, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [X]
né le 07 Avril 1987 à [Localité 2] (ALGÉRIE)
de nationalité Algérienne
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me BEN AMOR-OUAZ, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 27 Mai 2025
Date du délibéré : 24 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUILLET 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société [Localité 4] (ci-après, le « Bailleur ») a fait assigner Monsieur [N] [X] (ci-après, « le locataire ») et sollicite de :
Par provision,
Constater la résiliation des deux baux d'habitation et du garage par application des clauses résolutoires.
En conséquence :
Constater que Monsieur [N] [X] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués.
Ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [X], au besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique, de sa personne, de son bien et de tous occupants de son chef.Condamner Monsieur [N] [X], à payer OPH du VAR - VAR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers révisables aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois) charges en sus, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 558,70 euros.Condamner Monsieur [N] [X] à payer à titre de provision, à la société [Localité 4], la somme de 6.218,81 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d'occupation arrêtés à la date du 21 janvier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l'ordonnance à intervenir.Condamner Monsieur [N] [X], à payer à la société [Localité 4] la somme de 700,00 Euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [N] [X], aux entiers dépens, en ceux compris le coût des commandements en date du 16 juillet 2024
L’affaire a été appelée par renvoi contradictoire à l’audience du 27 mai 2025.

Lors de cette audience, le Bailleur a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 5.891,15 euros au 20 mai 2025.

Monsieur [N] [X], représenté par son Conseil, a visé ses conclusions et pièces auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé. Il sollicite de :

Constater et au besoin juger que Monsieur [X] a bénéficié d'un effacement total de la dette locative auprès de [Localité 4] d'un montant de 5.960,08 € par décision de la commission de surendettement du 15 janvier 2025.
Constater qu'à compter du mois de janvier 2025, Monsieur [X] a repris le règlement du montant des loyers et charges.Constater que Monsieur [X] a souscrit un contrat d'assurance tant concernant l'habitation principale que l'emplacement parking.
En conséquence,
Débouter [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Juger qu'il n'y a pas lieu à référé au regard de l'existence de contestations plus que sérieuses.Enjoindre [Localité 4] de justifier de ce que les commandements de payer ont été notifiés comme la loi le prévoit à la CCAPEX.
A TITRE SUBSIDIAIRE
Reconventionnellement,
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail souscrit entre les parties le 12 mai 2022 mise en œuvre par le commandement de payer du 16 juillet 2024 et par voie de conséquence la suspension de la demande d'expulsion.
Accorder et au besoin juger que Monsieur [X] bénéficiera de larges délais de paiement, soit 36 mois, aux fins d'apurer une éventuelle dette locative pour la période de novembre 2023 à décembre 2024 selon les modalités qui seront détaillées par la juridiction de céans et ce jusqu'à l'apurement de la dette, la dernière échéance devant solder l'arriéré.
Débouter VAR HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.Débouter VAR HABITAT de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l'article L. 741-2 du Code de la consommation et de l'article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’effacement d’une dette locative dans le cadre d’une procédure de surendettement n’interrompt pas l’effet d’une clause résolutoire régulièrement acquise antérieurement, dès lors que la dette n’a pas été apurée dans les deux mois suivant le commandement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par deux baux conclus le 12 mai 2022, l’un à usage d'habitation principale pour des locaux sis [Adresse 4] et l’autre pour un emplacement de stationnement, lesquels stipulent une clause résolutoire en cas de défaut d’assurance et de loyers impayés (ci-après ensemble le « Bail »).

En date du 16 octobre 2024, Monsieur [N] [X] a déposé un dossier de surendettement près de la Commission de surendettement du Var lequel a été déclaré recevable le 20 novembre 2024. Le 15 janvier 2025, ladite commission a décidé d’une mesure de rétablissement personnel avec effacement de la dette locative. La décision de la commission a fait l’objet d’une contestation du Bailleur en date du 28 janvier 2025.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi, notamment quant à la forme du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 juillet 2024 et signifié le 23 juillet 2024 à la Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Var, et à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant l'audience pour permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Il résulte du décompte locatif retraçant l’historique des comptes entre les parties depuis le 31 octobre 2023, que la dette visée au commandement de payer n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement de payer délivré le 16 juillet 2024.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du Bail pour loyers impayés à la date du 16 septembre 2024 à minuit, et ce, tant s’agissant de l’habitation principale que de l’emplacement de stationnement dès lors qu’elle est intervenue avant l’ouverture de la mesure de surendettement de Monsieur [N] [X].

Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L 733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En vertu de l’article L714-1 du code de la consommation, dans l’hypothèse où une partie conteste la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Au surplus, si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de 2 ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des pièces versées et notamment du décompte locatif actualisé au 20 mai 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation s'élève à la somme de 5.891,15 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Le locataire a repris le paiement des loyers et charges à compter de janvier 2025. Le 15 janvier 2025, la Commission de surendettement a décidé d’une mesure de rétablissement personnel avec effacement de la dette locative du Bailleur. La décision de la commission a fait l’objet d’une contestation de ce dernier en date du 28 janvier 2025.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation formulée par le Bailleur de la mesure de rétablissement personnelle décidée par le Commission de surendettement des particuliers du Var.

Dès lors, en cas de paiement des loyers et des charges conformément au Bail pendant le délai susvisé de deux ans, la clause de résiliation sera réputée ne pas avoir joué. Le cas échéant, si le locataire ne paye pas son loyer et ses charges pendant ledit délai, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, le bail sera automatiquement résilié, le locataire sera condamné à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif et remise des clés. Au surplus, l’expulsion de Monsieur [N] [X], de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux (logement et emplacement de parking) sis [Adresse 4] sera prévue sans qu'une nouvelle décision judiciaire soit prise.

Sur la demande en paiement à titre de provision

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, que l’effacement de la dette locative dans le cadre de la mesure de rétablissement personnel décidée par la Commission de surendettement a fait l’objet d’une contestation du Bailleur. Ce dernier sollicite par ailleurs que son locataire soit condamné au paiement d’une somme de 5.891,15 euros au titre de son arriéré locatif. Or, cette dette a fait l’objet d’un effacement qu’il conteste auprès de ladite commission.

En conséquence, il n’y a lieu à référé dès lors que la créance litigieuse fait l’objet d’une contestation sérieuse dont le juge du surendettement est saisi.

Le locataire sera condamné aux entiers dépens.

En équité, la somme due en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS