TJ 83137, 17 juill. 2025, RG 25/01444

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01444 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NISR

AFFAIRE :

S.C.I. CAP SOLEIL

C/

[G]

Grosse exécutoire : S.C.I. CAP SOLEIL

Copie : Monsieur [T] [G]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. CAP [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Monsieur [D] [Y], associé

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [G]
né le 05 Octobre 1979 à [Localité 2] (TUNISIE)
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025
Date des débats : 03 Juin 2025
Date du délibéré : 17 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, la SCI CAP SOLEIL a consenti à Monsieur [T] [G] un bail à usage d’habitation meublé portant sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 580,00 euros et une provision sur charges d’un montant de 20,00 euros, outre un dépôt de garantie de 1 160,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la SCI CAP SOLEIL a fait signifier à Monsieur [T] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 800,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2025.

Par notification électronique du 22 janvier 2025, le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2025, la SCI CAP SOLEIL a fait assigner Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :
Constater la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef ; Condamner Monsieur [T] [G] au paiement des sommes suivantes :3 600,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025 ;Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges locatives et jusqu’à libération effective des lieux ; 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [T] [G] au paiement des dépens, comprenant les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;
L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var, représentant de l’Etat, le 04 avril 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé par le Département du Var en date du 09 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 juin 2025.

A l’audience, la SCI CAP SOLEIL, représentée par Monsieur [Y] [D] en qualité d’associé, a comparu et a déposé ses pièces, auxquelles elle se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, et a maintenu ses demandes.
Elle précise que le montant de la dette locative s’élève à 3 000,00 euros, comprenant l’échéance du mois de juin 2025. Elle ajoute qu’un paiement de 1 800,00 euros est intervenu le 24 mai 2025. Enfin, elle précise avoir en parallèle délivré un congé pour reprise du bail au locataire, à la date du 30 octobre 2024 et effectif au 30 avril 2025.

Monsieur [T] [G] a comparu. Il affirme qu’il va payer l’intégralité de la dette locative et qu’il va faire les démarches pour quitter le logement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, soit le 04 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 10 juillet 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, à la date du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SCI CAP SOLEIL est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, applicable au présent litige, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
« 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;Obtenir une réduction du prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 2224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire en son article IX, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

L’existence d’un arriéré locatif n’est pas contestée par le locataire et résulte d’ailleurs du décompte locatif en date du 1er avril 2025.

Pourtant, Monsieur [T] [G] s’est engagé à payer les loyers et charges lors de la signature du contrat de bail le liant à la SCI CAP SOLEIL. Ainsi, il a délibérément mis fin à l’exécution de ses obligations contractuelles, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et ses charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le commandement de payer signifié le 17 janvier 2025 au locataire, rappelant de manière explicite ses obligations contractuelles et visant la clause résolutoire contenue dans le bail, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délais de paiement par les voies légales.

Dès lors, la clause résolutoire insérée à l’article IX du bail conclu entre les parties est acquise.

Sur la demande principale de paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort du bail signé entre les parties le 1er mai 2022 que le loyer et les charges mensuels s’élèvent à une somme totale de 600,00 euros.

Au regard du commandement de payer, du décompte arrêté au 1er avril 2025 et de son actualisation telle que précisée par le demandeur à l’audience, il en résulte que la SCI CAP SOLEIL rapporte la preuve de l’arriéré des loyers et charges impayés à hauteur de 3 000,00 euros, en ce compris l’échéance du mois de juin 2025, déduction faite des 1 800,00 versés par le défendeur le 24 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [T] [G] ne conteste pas le montant de cette dette locative.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la dette locative s’élève à 3 000,00 euros. La créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [T] [G] sera condamné au paiement de la somme de 3 000,00 euros au bailleur, au titre des impayés locatifs, échéance de juin 2025 incluse.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [T] [G] indique à l’audience qu’il va apurer sa dette locative et qu’il va réaliser des démarches pour quitter l’appartement. Il se déduit également de ses déclarations qu’il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, étant donné qu’il souhaite se maintenir dans les lieux le temps de ces démarches.

Il résulte des débats et des pièces versées que le locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges courants par un versement intervenu le 24 mai 2025 d’un montant de 1 800,00 euros. Ceci démontre sa volonté de régulariser sa situation.

Par ailleurs, le diagnostic social et financier réalisé le 09 mai 2025 permet de comprendre que Monsieur [T] [G] a rencontré des difficultés de paiement suite à une baisse de son activité professionnelle en 2024. Il est également relevé qu’un accompagnement dans les démarches de relogement est nécessaire, au regard de la taille du logement actuel et de la configuration familiale, composée de quatre enfants mineurs à charge.

Si Monsieur [T] [G] ne justifie pas de ses revenus, il affirme toutefois qu’il se trouve en capacité de payer la dette locative restante. Le virement de 1 800,00 euros effectué le 24 mai 2025 apurant une partie non négligeable de la dette locative permet d’accréditer ses propos, ainsi que les informations contenues dans le diagnostic social et financier.

Ainsi, il se déduit de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [T] [G] a repris le paiement des loyer et charges courants et qu’il est en mesure de régler la dette locative.

Aussi, il convient d’accorder au locataire des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Néanmoins, à défaut de règlement d'une des échéances ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, de sorte que l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur et l’expulsion de Monsieur [T] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [G], qui succombe, aux dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancé au titre de la présente procédure. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [G] à payer à la SCI CAP SOLEIL la somme de 400,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance en référé est par principe exécutoire à titre provisoire.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS