TJ 83137, 17 juill. 2025, RG 25/01597

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01597 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NJZE

AFFAIRE :

[D]

C/

[F]

Grosse exécutoire : Me LAVILLE

Copie : Monsieur [V] [F]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [J] [Z] [G] [D]
née le 02 Octobre 1958 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Bénédicte LAVILLE, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [F]
né le 18/11/1963 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025
Date des débats : 03 Juin 2025
Date du délibéré : 17 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2015, Madame [J] [D], représentée par son mandataire, a consenti un bail à usage d’habitation principale à compter de la même date à Monsieur [V] [F], pour une durée de trois ans renouvelable par reconduction ou renouvellement, sur un logement meublé (maison, garage et dépendances) situé [Adresse 2] (cadastrée [Adresse 3]). Le loyer a été fixé à 1 000,00 euros, outre un dépôt de garantie de 1 000,00 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 juin 2023, Madame [J] [D] a fait délivrer à Monsieur [V] [F], par l’intermédiaire d’un notaire, un congé pour vente à échéance du 30 avril 2024.

Dans le cadre de son droit de préemption, Monsieur [V] [F] a fait part de son intention d’acquérir le bien, de sorte que le 1er juillet 2024, un compromis de vente a été établi par acte notarié et signé entre Madame [J] [D] et Monsieur [V] [F] sur l’immeuble litigieux, au prix de vente de 220 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 octobre 2024 adressée par l’office notarial, Monsieur [V] [F] a été mis en demeure de régulariser la situation en justifiant de l’obtention d’un prêt ou du refus de la banque, outre la régularisation de sa dette locative pour un montant de 6 231,39 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 avril 2025, Madame [J] [D] a donné assignation à Monsieur [V] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de :
Valider le congé pour vente délivré le 15 juin 2023 à effet au 30 avril 2024 ; Constater que Monsieur [V] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024 dudit logement ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [F] et de tout occupant de son chef à compter de la signification de l’ordonnance avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Condamner Monsieur [V] [F] au paiement d’une somme de 12 659,43 euros au titre des loyers et charges impayés dus au mois d’avril 2025 inclus ; Condamner Monsieur [V] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalant au loyer mensuel et aux charges, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ; Condamner Monsieur [V] [F] au paiement des dépens et d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur le fondement de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989, la demanderesse fait valoir que le congé pour vente est valide, tant sur le fond que la forme. Elle soutient que Monsieur [V] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024, celui-ci n’ayant pas justifié de la condition suspensive d’obtention d’un prêt contenue dans le compromis de vente et n’ayant pas quitté les lieux.
Par ailleurs, il est exposé que Monsieur [V] [F] ne paye plus le loyer ou d’indemnité d’occupation depuis mai 2024, de sorte qu’il est redevable de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation depuis cette date.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 27 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 juin 2025.

Madame [J] [D] a comparu représentée par son Conseil, et a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles elle se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle actualise la dette locative à la somme de 14 802,11 euros au mois de juin 2025 inclus.
Monsieur [V] [F] a comparu. Il affirme qu’il quittera les lieux à la fin du mois de juin. Il sollicite par ailleurs un échéancier de paiement pour la dette locative, expliquant qu’il dispose de revenus de 2 800 euros par mois en moyenne et qu’il a 8 000 euros de dette auprès de la banque.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la validité du congé pour vente et la demande principale d’expulsion

Validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, applicable aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés en résidence principale, « I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
[…]
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. ».

En l’espèce, l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 sur lequel se fonde le demandeur n’est pas applicable au bail litigieux, ce dernier ayant pour objet un logement meublé. A cet égard, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption lors de la délivrance d’un congé pour vente.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par Madame [J] [D] que les conditions de forme et de fond du congé pour vente sont réunies.

En effet, le motif du congé y est précisé : « Ce congé est motivé par sa mise en vente ». Le caractère est réel et sérieux en ce qu’il recouvre la volonté de vendre le logement, motif expressément prévu par le texte encadrant les rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés. De surcroît, l’identité du bailleur et propriétaire y est mentionnée.

Par ailleurs, le délai de préavis de trois mois est respecté, Monsieur [V] [F] ayant été avisé le 24 juin 2023, selon le recommandé produit par la demanderesse, pour un congé prenant effet au 30 avril 2024. En outre, le congé a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception, modalité valide pour notifier un congé.

De plus, les exceptions prévues tenant à l’âge du locataire et à ses ressources ne sont pas applicables à la cause, étant relevé que Monsieur [V] [F] était âgé de moins de 65 ans au moment de la délivrance du congé.

Enfin, il apparaît que le congé n’est pas frauduleux en ce que la demanderesse produit un compromis de vente conclu le 1er juillet 2024 avec Monsieur [V] [F], compromis finalement non réitéré, mais soulignant la volonté réelle de Madame [J] [D] de vendre le bien.

Par conséquent, le congé délivré le 24 juin 2023 à Monsieur [V] [F] doit être considéré comme valide et régulier.

L’expulsion subséquente à la validation du congé pour vente

Selon l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

En l’espèce, le défendeur était dans l’obligation de quitter le logement à compter du 1er mai 2024. Il s’y est pourtant maintenu, en dépit de la résiliation du bail subséquente au congé pour vente. Dès lors, Monsieur [V] [F] est occupant sans droit ni titre dudit logement depuis cette date.

Madame [J] [D] sollicite que l’expulsion soit effective à compter de la signification de l’ordonnance. Dans le cas présent et au regard des circonstances amenant à l’expulsion, seule la mauvaise foi de Monsieur [V] [F] permettrait de dispenser le bailleur du délai de deux mois à compter du commandement. Cependant, la preuve de la mauvaise foi du locataire n’est pas apportée et la demande n’est pas explicitée par la demanderesse. Dès lors, l’expulsion ne pourra intervenir à compter de la signification de l’ordonnance et nécessitera le respect de la procédure de droit commun, à savoir la notification d’un commandement et le respect d’un délai de deux mois pour que l’occupant quitte les lieux.

Ainsi, l’obligation de satisfaire au congé délivré n’étant pas sérieusement contestable, l’expulsion de Monsieur [V] [F] et des occupants de son chef du logement litigieux sera ordonnée, dans les modalités d’exécution de droit commun, et avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de nécessité.

Sur la demande en paiement des impayés locatifs et de l’indemnité d’occupation

S’agissant des impayés locatifs, les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 affirment que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 concernant le congé, « […] Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. […] ».

En l’espèce, il apparaît que dans un premier temps le défendeur ne s’est pas acquitté du règlement intégral de ses loyers et charges locatifs, et que dans un second temps, alors qu’il était devenu occupant sans droit ni titre, il n’a pas payé l’indemnité d’occupation subséquente.

En effet, il est acquis que le bail a été résilié à la date du 1er mai 2024, à l’effectivité du congé pour vente et que Monsieur [V] [F] s’est maintenu dans les lieux au-delà de cette date.

Il ressort du bail conclut entre les parties le 1er mai 2015 que le loyer fixé l’a été pour un montant mensuel de 1 000,00 euros et que l’indexation de celui-ci est prévue contractuellement.

Or le décompte en date du 28 mai 2025 produit par la demanderesse explicite la somme due par le défendeur. Il en résulte des impayés locatifs à hauteur de 14 802,11 euros, échéance de juin 2025 incluse.
A l’audience, Monsieur [V] [F] ne conteste pas le montant de cette dette.

Par conséquent, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [V] [F] au paiement d’une somme de 14 802,11 euros à la bailleresse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de juin 2025 inclus.

En outre, Monsieur [V] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux ou son expulsion, d’un montant de 1 071,34 euros correspondant au montant du dernier loyer et charges comprises, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, somme non indexée s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. ».

En l’espèce, le montant des sommes dues par Monsieur [V] [F] est conséquent et ses capacités financières décrites à l’audience, caractérisées par des revenus moyens mensuels de 2 800 euros et des dettes bancaires de 8 000 euros, rendent complexe le paiement de l’intégralité de la somme en une seule fois.

Lors du diagnostic social et financier, Monsieur [V] [F] a expliqué percevoir entre 2 000 et 3 000 euros par mois. Il a soutenu, sans toutefois le justifier, avoir repris son activité en mars 2025 et le fait que ses dettes locatives résultaient d’un arrêt de son activité les mois précédents.

De plus, Madame [J] [D] ne relève pas de besoin particulier nécessitant le paiement de la dette en une seule fois et son Conseil n’a pas mentionné d’opposition à l’octroi de délais de paiement lorsque le défendeur les a sollicités à l’audience.

Dès lors, compte tenu des capacités financières de Monsieur [V] [F], il convient d’échelonner le paiement de la somme de 14 802,11 euros sur une période de 18 mois. La mensualité des 17 premiers versements sera de 822 euros, et la 18ème mensualité correspondra au solde de la dette.
Faute pour Monsieur [V] [F] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [F] aux dépens, ce dernier succombant à l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [V] [F] à payer à Madame [J] [D] la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, celle-ci ayant été contrainte d’exposer des frais pour obtenir la reconnaissance de ses droits.
Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance en référé est par principe exécutoire à titre provisoire. La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS