TJ 34172, 28 mai 2026, RG 24/02454

N° RG 24/02454 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PLD6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEUrs:

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Natalie COUGNENC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Natalie COUGNENC, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Séverine DEBOURG, avocat au barreau d'AIN

Madame [W] [K] EPOUSE [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Séverine DEBOURG, avocat au barreau d'AIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier, assistée d’[N] [J], auditrice de justice, qui a rédigé la présente décision
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 28 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 28 Mai 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Natalie COUGNENC, Me Séverine DEBOURG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2018, M. [T] [O] et Mme [Z] [O] épouse [P] ont donné à bail à M. [I] [X] et Mme [W] [K] épouse [X] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], dont ils étaient propriétaires indivis. Le bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelables, avec une prise d’effet au 1er août 2018. Le bail prévoyait le versement d’un loyer de 1 428 euros par mois avec indexation, outre une provision sur charges de 42 euros.
Le bail a été reconduit par tacite reconduction le 1er août 2021 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, les consorts [O] ont délivré aux époux [X] un congé pour vente et ce à effet au 31 juillet 2024. Ce congé portait offre de vente pour la somme de 800 000 euros. Les locataires ont refusé l’offre de vente le 29 novembre 2023 et ont formulé d’autres propositions à des prix inférieurs qui ont été refusées par les consorts [O].
Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, M. [T] [O] et Mme [Z] [O] épouse [P] ont fait signifier aux époux un prix de vente plus avantageux à hauteur de 750 000 euros.
Considérant que le congé n’était pas valide en raison d’un prix de vente proposé excessif, les époux [X] n’ont pas quitté les lieux le 31 juillet 2024.
Estimant que les époux [X] ne pouvaient se maintenir dans les lieux après cette date, M. [T] [O] et Mme [Z] [O] épouse [P] ont, par actes de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, fait assigner M. et Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.
Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2026.
À l’audience, M. [T] [O] et Mme [Z] [O] épouse [P], représentés par leur avocat, demandent au juge de :
Constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 31 juillet 2024 ;
Juger les époux [X] occupants sans droit ni titre ainsi que les occupants de leur chef ;
Ordonner l’expulsion des époux [X] et celle de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;
Supprimer les délais prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et provision pour charges avec indexation à la somme de 1 553,33 euros par mois avec indexation à compter du 1er août 2024 ;
Condamner les époux [X] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2024 ;
Condamner les époux [X] à payer à ce titre la somme de 4 659,99 euros due au mois d’octobre 2024 à parfaire au jour de la décision à intervenir ;
Condamner les époux [X] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner les époux [X] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expulsion, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de constat de la résiliation du bail, les consorts [O] font valoir, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé qu’ils ont délivré aux époux [X] est valide dans la mesure où le prix de vente proposé aux locataires n’est ni excessif et ni dissuasif. Ils expliquent que si le prix de vente proposé initialement dans le congé était de 800 000 euros, ils ont finalement baissé ce prix à la somme de 750 000 euros. Ils soutiennent que ce prix correspond au prix du marché au regard des caractéristiques du bien. Ils indiquent à ce sujet qu’il s’agit d’une maison de 165 m2 habitables disposant d’un terrain arboré le 830 m2 située dans un quartier calme et prisé, proche du centre-ville de [Localité 2]. Ils soutiennent également que ce bien a un potentiel important dans la mesure où la maison peut être divisée en deux ou trois appartements. Les consorts [O] soutiennent qu’ils pouvaient librement déterminer le prix auquel ils entendaient offrir le logement aux époux [X] quand bien même il s’agissait d’un prix supérieur à celui du marché dans la mesure où les locataires ne rapportent pas la preuve d’un caractère excessif ou dissuasif à leur égard ni de l’absence d’intention de vente des consorts [O]. En réponse aux moyens soutenus par les défendeurs, les consorts [O] affirment qu’ils ont bien informé les époux [X] de leur refus suite aux différentes offres qu’ils ont proposé et que de potentiels acquéreurs se sont manifestés, mais que leur maintien dans les lieux est de nature à dissuader un éventuel acquéreur. Ils relèvent que les travaux à envisager pour améliorer l’isolation s’élèvent à 40 500 euros et non 115 000 euros contrairement à ce que soutiennent les époux [X].

Il font valoir, sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, que les époux [X] sont de mauvaise foi dans la mesure où ils auraient pu contester la validité du congé dès novembre 2023 mais qu’ils ne l’ont pas fait avant l’assignation. Ils ajoutent que leur maintien dans les lieux les bloque dans leur projet de vente du bien. Les consorts [O] ajoutent qu’ils ne perçoivent aucune indemnité d’occupation et que les époux [X] ne peuvent valablement consigner les loyers sur un compte CARPA. Ils expliquent subir un préjudice du fait de leur maintien dans les lieux sans droit ni titre les paralysant dans leur intention de vendre le bien et de sortir de leur indivision.

Enfin, ils soulignent qu’ils n’ont pas commis de faute dans la mesure où ils ont simplement exercé un droit et que les époux [X] ne rapportent pas la preuve ni du caractère excessif du prix de vente ni d’un préjudice subi de ce fait.

À l’audience, M. [I] [X] et Mme [W] [K] épouse [X], assistés par leur avocat, concluent comme suit:
Prononcer l’annulation du congé pour vente délivré le 21 novembre 2023 ;
Débouter les consorts [O] de l’intégralité de leurs demandes ;
Condamner les consorts [O] à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner les consorts [O] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur demande d’annulation du congé, les époux [X] indiquent, au visa de la loi du 6 juillet 1989, que le prix de vente proposé par les consorts [O] est excessif et de nature à les dissuader d’acquérir le bien. En effet, ils soutiennent que le prix de 800 000 euros, ramené ensuite à 750 000 euros, tel que proposé par les bailleurs excède la valeur du marché et qu’il est largement supérieur à la moyenne des prix de biens équivalents situés dans le même secteur. Les époux [X] soutiennent que cet écart n’est pas justifié et que, par ailleurs, des travaux de rénovation et d’isolation sont à prévoir, pour un montant de 115 000 euros, ce qui doit être pris en compte dans la détermination de la valeur de la maison. Concernant la classe énergétique du bien, ils expliquent que le diagnostic réalisé par les demandeurs prend en compte l’installation d’une pompe à chaleur par les époux [X] qui n’a pas vocation à rester dans la maison si ces derniers quittent les lieux. Ils expliquent que le prix proposé par les consorts [O] ne saurait être comparé au prix de vente de la maison voisine dans la mesure où cette dernière dispose d’une piscine, ne nécessite pas de travaux et qu’elle a été vendue à une période où le marché était plus dynamique. Ils soulignent également le fait que le bien est commercialisé depuis février 2024 sans succès, dans la mesure où seulement quatre visites ont eu lieu et qu’aucun acquéreur potentiel ne s’est montré sérieusement intéressé. Ils indiquent également n’avoir pas eu de réponse à la première offre qu’ils ont faite aux consorts [O] après la délivrance d’un congé, pour la somme de 520 000 euros. Enfin, les époux [X] soutiennent avoir fait une offre conforme au prix du marché lors de la délivrance du congé, et que le prix demandé par les consorts [O] a pour seul but de les dissuader d’exercer leur droit de préemption, et ce afin de mettre fin au bail sans réelle intention de vendre de la part des consorts [O].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la validité du congé
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de six mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de trois ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
La décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir le défaut d’intention de vendre du bailleur. La fixation d'un prix excessif ne peut constituer à elle-seule la preuve d'une intention frauduleuse, la surestimation du prix pouvant être la seule résultante d'une ambition de vendre au plus cher.

En l’espèce, il est constant que le congé pour vendre délivré par les bailleurs indiquait un prix de vente de 800 000 euros, par la suite ramené à 750 000 euros. Si les époux [X] affirment que ce prix de vente est excessif, ils ne produisent aucun avis de valeur du bien qui ferait état d’une estimation inférieure. Les consorts [O] produisent à l’inverse plusieurs estimations réalisées par différentes agences immobilières. Ils produisent notamment une attestation réalisée par le groupe Neptune Immobilier le 3 novembre 2023, soit quelques jours seulement avant la délivrance du congé pour vendre, estimant la valeur du bien à cette date entre 680 000 et 700 000 euros. Les demandeurs produisent une seconde attestation établie par l’agence immobilière Century 21 le 7 novembre 2024, soit le lendemain de la signification de la seconde offre, qui estime la valeur du bien entre 620 000 et 650 000. Le prix de 750 000 euros proposé par les consorts [O] le 6 novembre 2024 est supérieur de 15% au prix de 650 000 euros qui ressort de l’estimation faite par ce professionnel. Cet écart peut légitimement s’expliquer par la volonté des propriétaires de vendre un bien au prix le plus élevé et de faire une bonne affaire, et ne saurait suffire à caractériser le caractère excessif du prix de vente proposé par les consorts [O].
De plus, si les époux [X] versent aux débats plusieurs annonces immobilières portant sur des maisons à vendre situées à [Localité 2] et dont le prix de vente au mètre carré est inférieur à celui réclamé par les consorts [O], la comparaison entre les prix de vente de ces biens et celui réclamé par les consorts [O] est insuffisante à prouver le caractère excessif de ce dernier faute d’éléments précis relatifs à la localisation et l’état de ces biens pour apprécier leur similarité avec la maison appartenant aux consorts [O].
Sur les frais liés à la réalisation de travaux qui seraient de nature à diminuer la valeur de la maison, les désordres évoqués par les époux [X] qui ressortent notamment des photographies qu’ils versent aux débats, étaient a priori visibles par les agents immobiliers mandatés par les consorts [O] pour estimer la valeur du bien. Ainsi, les coûts liés à ces travaux ne sauraient être déduits du prix résultant de ces estimations.
Par ailleurs, en dehors du prix qui serait excessif, les époux [X] ne produisent aucun élément permettant d’établir l’absence d’intention de vendre des consorts [O]. Ces derniers justifient sur ce point de la commercialisation du bien par la publication d’annonces sur les sites internet de plusieurs agences immobilières, au prix de 780 000 euros incluant les frais d’agence. Les époux [X] font eux même état du fait que plusieurs visites ont eu lieu. Quand bien même aucun visiteur ne se serait montré sérieusement intéressé, cet élément est indépendant de la volonté des consorts [O] et ne permet donc pas de remettre en cause leur intention de vendre.
Enfin, le fait que les époux [X] auraient formulé une première offre le 2 juin 2022 qui n’aurait pas reçu de réponse sérieuse des consorts [O] est indifférent pour apprécier la validité du congé pour vendre délivré postérieurement.
Ainsi, il ressort de l’ensemble ces éléments que les époux [X] ne rapportent pas la preuve d’un prix excessif ni de l’absence d’intention de vendre des consorts [O], si bien qu’il conviendra de constater la validité du congé pour vente délivré le 21 novembre 2023.

Sur les effets du congé
Il est constant que les époux [X] n’ont pas accepté l’offre de vente initiale figurant dans le congé pour vente en date du 21 novembre 2023 ni celle signifiée le 6 novembre 2024 par les consorts [O]. A défaut d’offre acceptée, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 juillet 2024. Ainsi, les époux [X] se trouvent occupants sans droit ni titre à compter du 1er août 2024 et sont ainsi redevables à compter de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, sans majoration.
Les époux [X] justifient avoir procédé à plusieurs paiements au bénéfice des consorts [O] depuis le 1er août 2024, pour un montant total correspondant à l’indemnité d’occupation due jusqu’au mois de septembre 2025 inclus. Les consorts [O] seront donc déboutés de leur demande tendant à voir condamner les époux [X] à leur verser la somme de 4659,99 euros à ce titre.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner les époux [X] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la suppression du délai de deux mois
L’article L. 412-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en cas d’expulsion portant sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit un commandement de quitter les lieux. Aux termes du second alinéa de cet article, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La mauvaise foi implique une intention de nuire, une dissimulation ou une fraude.
En l’espèce, si les époux [X] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et n’ont pas pris l’initiative de contester la validité du congé avant d’être assignés par les consorts [O], ils ont formulé des offres d’achat du bien durant cette période et ils justifient avoir payé tous les mois une somme équivalente au montant du loyer charges comprises, d’abord directement aux consorts [O] puis par dépôt sur un compte CARPA, jusqu’au mois de septembre 2025 inclus. Il est par ailleurs constant qu’ils sont entrés légalement dans les lieux, en vertu d’un contrat de bail.
En conséquence, la mauvaise foi des époux [X] n’est pas caractérisée et leur expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de condamnation des époux [X]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’engagement de la responsabilité d’autrui nécessite que soient établis une faute, un préjudice, et un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce, en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er août 2024, et ce sans avoir pris l’initiative de contester judiciairement la validité du congé, les époux [X] ont commis une faute.
Ce maintien dans les lieux a causé un préjudice aux consorts [O] dans la mesure où leur présence dans la maison et l’existence d’une procédure judiciaire a pu raisonnablement dissuader des potentiels acquéreurs, les retardant ainsi dans leur volonté de sortir de leur indivision.
En conséquence, il y aura lieu de condamner les époux [X] à payer aux consorts [O] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle des époux [X] de condamnation des consorts [O]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’engagement de la responsabilité d’autrui nécessite que soient établis une faute, un préjudice, et un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce, au regard de la solution du litige et dans la mesure où les consorts [O] n’ont commis aucune faute en délivrant un congé pour vente valide aux époux [X]. Ces derniers ne rapportent pas la preuve d’une faute distincte.
En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande des époux [X] tendant à la condamnation des consorts [O].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les époux [X], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les époux [X], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer aux consorts [O] au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros.

Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il conviendra de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,