TJ 34172, 28 mai 2026, RG 25/00069

N° RG 25/00069 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PMSY

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Ségolène JADOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722025003433 du 10/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par la SCP Thomas BRUNEL- Corine PIVARD - Véronique REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [E], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722025003431 du 10/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par la SCP Thomas BRUNEL- Corine PIVARD - Véronique REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 28 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 28 Mai 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP Thomas BRUNEL- Corine PIVARD - Véronique REGNARD, Me Ségolène JADOT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er février 2021, Monsieur [Q] [S] a donné à bail à Monsieur [W] [E] et Madame [I] [E] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1260 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Q] [S] a fait signifier aux consorts [E], par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 8369,46 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 27 juin 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 novembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [Q] [S] a fait assigner Monsieur [W] [E] et Madame [I] [E] pour l'audience du 3 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, aux fins notamment de résiliation du bail, d’expulsion, et de paiement des sommes dues au titre de la dette locative.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant les consorts [E], daté du 20 janvier 2025. La conclusion est qu’ils ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

A l’audience, se référant à ses conclusions, Monsieur [Q] [S], représenté par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail intervenu le 4 septembre 2024 par application du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges locatives
En conséquence,
- ordonner l’expulsion des consorts [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 4],
- condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 12648,68 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 4 septembre 2024,
- fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 4 septembre 2024 à la somme de 1426,40 euros et condamner solidairement les consorts [E] à lui payer ladite somme jusqu’à complète libération des lieux,
- condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- condamner solidairement les consorts [E] aux dépens,
- condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande de constat de résiliation du bail, sur le fondement des articles 7 a) et 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [Q] [S] fait valoir que le commandement de payer délivré le 4 juillet 2024 est demeuré infructueux, de sorte que le bail a été résilié de plein droit le 4 septembre 2024, par l’acquisition de la clause résolutoire.

Il s’oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire, se fondant sur l’article 1343-5 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, indiquant que les locataires sont en situation d’impayés depuis plusieurs années. Il souligne leur mauvaise foi et estime que tout éventuel échéancier est vain. Il affirme qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils sont en situation de régler leur dette locative. Il indique se trouver dans une situation difficile, devant assumer l’ensemble des charges liées au logement occupé par les consorts [E].

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, il soutient que la résistance injustifiée des consorts [E] lui cause un préjudice financier certain.

Il conteste la demande reconventionnelle de mise en conformité du logement, arguant que les consorts [E] ne lui ont jamais demandé de réaliser des travaux avant la communication de leurs écritures le 16 septembre 2025. Il considère qu’il n’était ainsi pas en mesure d’entreprendre de telles réparations, affirmant que les désordres n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux des défendeurs.

A l’audience, se référant à leurs conclusions, Monsieur [W] [E] et Madame [I] [E] sollicitent du juge des contentieux de la protection de :
- rejeter la demande d’expulsion de Monsieur [Q] [S],
- condamner Monsieur [Q] [S] à réaliser les travaux de conformité,
- leur octroyer des délais pour régler leur dette locative,
- rejeter la demande de Monsieur [Q] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’expulsion, les consorts [E] font valoir, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qu’ils ont constaté de nombreux désordres et non-conformité en cours de bail, et en ont informé le propriétaire en vain. Ils développent qu’un rapport d’indécence a été établi par URBANIS, qu’il est fait état de différents désordres et d’une indécence du logement sur plusieurs points. Ils ajoutent que malgré la demande de mise en conformité du logement, aucuns travaux n’ont été entrepris.

La décision a été mise en délibérée au 28 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, en application de l'article 446-2-1 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ainsi il ne sera pas répondu aux demandes des consorts [E] tendant à voir suspendre la clause résolutoire, et à l’octroi de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, qui n’ont pas été reprises dans le dispositif des conclusions.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [Q] [S] ne justifie pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent. Néanmoins, ces dispositions ne prévoient pas de sanction en l’absence d’une telle saisine.

Monsieur [Q] [S] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’exception d’inexécution

Il résulte de l’article 1103 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 de ce même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, le diagnostic produit par Monsieur [W] [E] et Madame [I] [E], établi le 24 juin 2025, suite à la visite initiale du 27 mai 2025, relève plusieurs désordres et conclut à une indécence sur ces points. Il est notamment fait état d’un risque de chute d’un mur de clôture, d’une fuite au niveau des évacuations dans le vide sanitaire, de l’absence de DPE, de fils électrique apparents au niveau des points lumineux dans plusieurs pièces du logement, d’une prise électrique non fonctionnelle, de l’absence de système de ventilation dans la cuisine et les WC, d’une VMC non fonctionnelle dans la salle de bain, de l’absence de grille d’aération sur les ouvrants du salon, ainsi que de la présence de moisissure/infiltrations dans la chambre 1 provenant du vide sanitaire et autour de la VMC de la salle de bain. Il n’est pas relevé d’insalubrité, de péril, ou d’insécurité.

Toutefois, il est constant qu'en matière de bail, le preneur, invoquant l’exception d’inexécution, ne peut de son propre chef, au motif que le bailleur ne respecte pas son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, s’exonérer de son obligation de payer le loyer en l’absence de désordre d’une telle importance le plaçant dans une impossibilité totale d’occuper les lieux conformément à leur destination. Il lui appartient de saisir la justice pour obtenir l’autorisation de consigner les loyers en attendant la résiliation de travaux s’il y a lieu.

Ainsi, le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

Du reste, il appartenait au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non-exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux en application de l’article 1144 du code civil.

Cependant, les consorts [E] ne démontrent pas avoir mis en demeure le propriétaire de réaliser des travaux pour mettre fin aux désordres, ni même l’avoir informé de l’existence de tels désordres. En effet, contrairement à ce qu’ils indiquent, ils ne rapportent pas la preuve d’une telle information, de sorte que Monsieur [Q] [S] n’a pas été mis en mesure de procéder aux diligences nécessaires.

Par ailleurs, les éléments produits sont insuffisants pour démontrer que le logement serait inhabitable, dès lors que si plusieurs désordres sont relevés, il n’est pas fait état d’insalubrité, de péril ou d’insécurité.

Au surplus, il y a lieu de constater que la situation d’impayée est antérieure à la réalisation de la visite et à l’établissement du diagnostic. En effet, le commandement de payer, délivré le 1er juillet 2024, est antérieur à ce constat réalisé au mois de mai 2025. Dès lors, les consorts [E] ne peuvent se prévaloir d’une indécence, qui n’avait pas été constatée, pour justifier leur manquement à leur obligation contractuelle de paiement.

Par conséquent, Monsieur [W] [E] et Madame [I] [E] ne peuvent se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 4 juillet 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2024 date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de condamnation en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
L’article 23 de ladite loi précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
L'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L'article 9 du Code de Procédure Civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [W] [E] et Madame [I] [E] se trouvent redevables solidairement de la somme de 12648,68 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 04 septembre 2024.

Les consorts [E] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 12648,68 euros à Monsieur [Q] [S].

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les défendeurs ne s’étant pas présentés aux convocations du travail social, et n'ayant pas repris le paiement intégral de leurs loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer la dette locative.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'a été formulée. Il convient de rappeler qu'en l'absence de demande en ce sens, le juge ne dispose d'aucun pouvoir de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion des consorts [E] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai de paiement
En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la situation personnelle des consorts [E] non étayée et l’importance de la dette militent pour un rejet de la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [S] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice résultant de la résistance ou du retard dans le remboursement des sommes, qui serait distinct de ce seul retard. La seule absence de réponse des consorts [E] n’est par ailleurs pas suffisante à caractériser une mauvaise foi.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts de Monsieur [S] sera rejetée.

Sur la demande de réalisation des travaux

L'article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

En application de l’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, notamment, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Or, en l’espèce, il y a lieu de constater que la résiliation du bail conclu le 1er février 2021 entre Monsieur [Q] [S] et les consorts [E] est intervenue de plein droit à la date du 16 août 2024.

Ainsi, les consorts [E], qui sont, depuis cette date, occupants sans droit ni titre du logement, ne peuvent solliciter la réalisation de travaux du fait de cette résiliation du bail.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les consorts [E], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Monsieur [W] [E] et Madame [I] [E] à payer à Monsieur [Q] [S] la somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS